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新加坡商业地产报告(2021年第四季)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-01-10

新加坡商业地产报告(2021年第四季)

2021 年第四季写字楼地产

2021 年第四季,在全球和贸易前景改善的情况下,新加坡经济继续强劲增长。根据国内生产总值(GDP)预先估计,新加坡经济在 2021 年第四季同比强劲增长 5.9%,环比增长 2.6%。根据贸易及工业部(MTI)的数据,按估计数据来看,全年经济增长了 7.2% 。预计 2022 年经济将增长 3% 至 5%。办公楼地产市场在本季签订了好几笔大宗交易,以强劲的势头为 2021 年划下句点。市场观察表明,在全球经济复苏促使许多企业寻求扩张,及优质办公空间供应有限的背景下,办公空间的需求预计将保持活跃。

预计 ,2022 年租金将以更快的速度增长,这可能会进一步激发投资者对新加坡优质办公楼资产的兴趣并推动资本价值。经济扩张及新加坡重新开放经济和边境的承诺,将在 2022 年推动写字楼市场的投资和租户需求。

写字楼销售交易和价格

• 根据市区重建局(URA)办公楼价格指数,2021 年第四季办公楼价格环比下跌 1.8%,延续 2021 年第三季 2.4% 的下跌趋势。价格下滑,主要因中央区办公楼价格 2.7% 的环比收缩。全年办公楼价格下跌
5.8%。

• 根据提交的买卖禁令(Caveat),2021 年第四季的交易总价值从 2021 年第三季的 S$2.419 亿大幅上升至 S$20.3 亿。这使 2021 年的销售额达到 S$47.9 亿,当中不包括未提交买卖禁令的交易。 2021 年交易的总价值已超越 2012 年的上一个峰值,当时价值达到 S$37 亿。

• 2021 年第四季,共有 98 笔销售交易,较 2021 年第三季的 75 笔交易环比增长了 30.6%。全年共有 346 笔办公楼销售,为 2014 年以来的最高水平。

新加坡写字楼交易量与总交易额
来源:安家狮城、市区重建局房地产资讯系统(2022年1月29日)

• 第四季办公楼交易的亮点,是 OGS LLP(一家有限责任合伙企业,其中凯德商业信托 CapitaLand Commercial Trust 拥有 50% 股权)撤资将位于乔治街一号的 23 层楼甲级办公楼,于 11 月中旬以 S$12.8 亿出售给私人公司 SG OGS。仅仅一个月后,JPMorgan Global Alternatives 和 Nuveen Real Estate 的合资企业以 S$12.9 亿从 SG OGS 手中收购了该建筑。第二笔交易尚未提出买卖禁令,如果将其包括在内,它将使第四季的办公室投资交易总价值突破 S$33 亿。

• 根据买卖禁令,第四季第二大办公楼交易是以 S$2.697 亿出售、位于罗敏申路 112 号(112 Robinson Road)的 14 层楼永久地契商业大楼 112 Robinson。按 92,205 每平方英尺的净使用面积 (Net Lettable Area,简称 NLA)计算,购买价格为 S$2,925 每平方英尺。买家是位于慕尼黑的家族工作室 AM Alpha 旗下的 Alpha Eins (SG) Pte Ltd。 112 Robinson 的交易被认为是家族企业在新加坡的第一笔直接房地产收购。

2021年第四季新加坡写字楼交易龙虎榜
来源:安家狮城、市区重建局房地产资讯系统(2022年1月29日)

写字楼租金和租赁趋势

新加坡写字楼租约与总租赁价值
来源:安家狮城、市区重建局房地产资讯系统(2022年1月29日)

• 尽管年底活动往往因季节性淡季而趋于平缓,但与过去几年同期相比,2021 年第四季的租赁市场
表现相对较好。

• 市建局办公楼租金指数显示,2021 年第四季的租金小幅上涨 0.9%,扭转了 2021 年第三季 3.5% 的跌幅。2021 年全年,办公楼租金上涨了 1.9%。

• 根据房地产资讯系统(Realis)数据,2021 年第四季办公室租赁交易数量环比增长 6.2% 达 1,385 份合同。租赁合同数量同比增长了7.9%。

• 总租赁价值在 2021 年第四季环比小幅收缩 0.7% 至 S$2,700 万。然而,整体租赁价值从 2020 年第四季的 S$2,130 万同比增长了26.6%。

• 2021 年是 “追求质量” 的一年,许多租户抓住机会搬迁到地点更好或规格更佳的空间。由于越来越多员工进行远程办公,许多写字楼占用者也进行了空间合理化审查。

• 在经济复苏和新加坡逐步推出疫苗接种计划的支持下,租金的回升相当强劲。这两者都有助于增强企业和办公室租户的信心。由于施工中断导致办公楼供应延期完工,这促使办公楼供应变得相当紧张、租金保持坚挺。

• 2022 年,随着全球经济恢复正常,办公空间的需求可能主要由科技和金融机构,以及为业务扩张
而增添人手的企业所主导。截至 2022 年 1 月,50% 的劳动力获准回返工作岗位,为办公区带来更多活力。

• 一些可能在 2022 年受到关注的租赁趋势包括联合办公、允许灵活空间配置的办公室以及具有绿色功能和高质量空气过滤系统的办公室。

办公室空缺

• 市建局最新数据显示,全岛办公楼空置率略有下降。截至 2021 年第四季,空置率从上一季的 12.9% 下降至 12.8%。

• 截至 2021 年第四季,全岛空置私人领域办公空间从 2021 年第三季的 96.7 万平方米下降至 95.2 万平方米(净值)。第四季的大部分空置空间位于市中心(Downtown Core),为 53.3 万平方米。

• 根据市建局的数据, 继 2021 年第三季减少 5 千平方米(净值)之后,2021 年第四季的办公空间占用量减少了 1 万平方米(净额)。同时, 2 0 2 1 年第四季办公空间存量减少了 2.3 万平方米(净值)。

• 就在建供应而言,截至 2021 年第四季末,总建筑楼面(GFA)为 78.6 万平方米,而 2021 年第三季则为 75.5 万平方米。

• 2022 年, 有限的新办公楼供应( 估计为 7.8 万平方米)将有助于在短期内支持入住率。与此同时,从安盛保险大厦(AXA Tower)和富士施乐大厦(Fuji Xerox Towers)等计划重建的建筑物中搬迁的租户,其租赁需求可能会上升。

写字楼市场展望

展望未来,鉴于甲级新办公楼供应有限和经济前景乐观,安家狮城(AnjiaSG)的本地资深房地产经纪人郭耀阳(Leo Kwek)预计 2022 年写字楼价格和租金将继续回升。

虽然办公楼市场的前景普遍上看似明朗,但也存在一些下行风险,包括即将推出的加息和通胀的上升、新变种毒株的潜伏以及中国经济的放缓。

写字楼市场的增长也可能出现参差不齐的现象,投资者和租户在选择上将变得较挑剔;与乙级办公空
间或市中心以外的建筑物相比,具有更高规格且位于优选地段的优质办公资产可能更受追捧。

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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