2021年第二季商业地产报告

店屋产业报告 2021 年第二季

概述

尽管 5 月 16 日至 6 月 13 日期间 ，新型冠状病毒（COVID-19）社区病例攀升、安全管理措施收紧，但店屋市场在 2021 年第二季仍持续发展，延续了最近几个季度的强劲复苏。 2021 年第二季的销售量和交易额已超过疫情之前的水平，说明了店屋市场依旧有稳定的增长。

2021 年第二季销售

• 由于市场情绪有所改善以及新加坡经济前景日渐明朗，店屋销量于2021 年第二季有所增加。
• 根据市区重建局的买卖禁令（caveat），2021 年第二季有 69 宗店屋交易，比 2021 年第一季的 57 宗交易增加了 21.1 %。2021 年第二季的销量是近年来表现最好的季度之一。 2021 年第二季店屋销售同比激增 300 %。
• 2021 年上半年，店屋总交易量为 126 栋，已经达到 2020 年全年（145 栋）的 87 %。
• 2021 年第二季总交易额环比增长 41.5 %， 达S$ 5.17 亿。这使 2021 年上半年的总交易额达到 S$ 8.825 亿，占 2020 年 S$ 9.127 亿的交易额约 97 %。
• 2021 年的店屋交易有望重现 2018 年的销售热潮。

2021 年第二季交易热点

• 随着投资情绪的改善，越来越多的卖家（尤其是之前从市场上撤出产业的卖家）开始将他们的产业推出售卖，且有部分卖家调高了要价。
• 2021 年第二季的 69 宗店屋交易中，大部分位于市区和市区边缘。第 8 区（小印度 Little India）的销量最高，达到 14 栋店屋，其次是第 1 区（莱佛士坊 Raffles Place、丝丝 Cecil、滨海 Marina、珍珠坊 People’s Park）的 12 栋和第 2 区（安顺 Anson、丹戎巴葛 Tanjong Pagar）的 10 栋。
• 交易价值方面，第 1 区遥遥领先，于 2021 年第二季实现了价值 S$ 1.414 亿的交易。

2021 年第二季前 10 名店屋交易

• 根据买卖禁令来看，2021 年第二季价值最高的交易为新桥路（New Bridge Road）两栋相邻的店屋，售价为S$ 2,800 万（土地面积每平方英尺S$ 11,018 ）。
• 本季前 10 名最高交易额中，有 7 宗位于第 1 区和第 2 区，这就反映了中央地区的优质店屋依然能持续引起买家的兴趣。
• 欧南规划区（Outram Planning Area）内史坦利街（Stanley Street）的几宗交易提高了第 1 区的总交易额。

店屋价格

• 鉴于经济前景乐观且店屋供应紧张（尤其是市中心的店屋），投资者需求预计将保持活跃，并进而支撑店屋的价格增长。
• 2021 年第二季，永久地契店屋的平均交易单价大约为土地面积每平方英尺S$ 4,135*，较上一季每平方英尺 S$ 3,682 上涨了 12.3 %。与去年同期相比，永久地契店屋的平均单价从 2020 年第二季度的每平方英尺S$ 2,135 上涨了 93.7 %，而这恰逢疫情阻断措施（Circuit Breaker）期间。
• 至于 99 年租赁店屋，2021 年第二季交易单价平均为土地面积每平方英尺 S$ 4,633*，比 2021 年第一季的每平方英尺 S$ 4,481 上涨约 3.4 %。
• 于 2021 年第二季售出的 69 栋店屋当中，约 37.7 %（26 宗交易）的价格介于 S$ 500 万至 S$ 1,000  万之间，超过上一季的 18 栋。
• 根据买卖禁令，与 2021 年第一季的 11 宗交易相比，2021 年第二季有 17 宗金额超过 S$ 1,000 万的高额交易。

租赁

• 尽管从 5 月 16 日至 6 月 13 日，我国进入高警戒解封第二阶段 （Phase 2 Heightened Alert，简称P2HA），并实施了更严格的安全管理措施，租赁活动在 2021 年第二季略微有所改善。
• 2021 年第二季有 894 份租赁合约，比上一季的 838 份合约增加了 6.7 %。与 2020 年第二季的 579 份合约相比，租赁需求同比大幅增长 54.4 %。2020 年第二季由于疫情的爆发和病毒阻断措施的实施，租赁活动处于最低点。
• 与此同时，2021 年第二季度的总租赁合约价值环比增长 3.5 % 至 S$ 758 万。

需求驱动因素与市场前景

根据市场观察，随着投资者不断寻找能够推动资本增长和保值的增值资产，店屋的需求将保持强劲。新加坡的店屋因其供应极为有限且被严格持有，将继续受到投资者的欢迎。

随着新加坡于 7 月 22 日至 8 月 18 日再次进入 P2HA，更严格的措施（包括禁止堂食和默认居家工作）将影响服务业，尤其是餐饮和零售业。因此，于店屋营业的租户可能会遇见一些短期的不确定性。

然而，店屋作为一种资产类别仍然具有防御性。随着经济的复苏，以及未来的月份里全国疫苗接种率的提升使商业和旅游进一步解封出现一丝曙光，店屋市场预计在 2021 年会有良好的表现。

办公楼产业报告2021年第二季

概述

随着新加坡经济复苏、贸易前景改善，商业信心和就业市场前景因而得以恢复，办公楼产业市场于 2021 年第二季依旧表现稳定。根据国内生产总值（Gross Domestic Product， 简称GDP）预先估计数字，新加坡经济在 2021 年第二季同比增长 14.3 %，且所有部门皆有增长。预计，我国今年的经济将增长 4 %至 6 %。

尽管 5 月和 6 月安全管理限制有所收紧，导致居家办公仍是默认的工作模式，但办公楼市场在 2021 年第二季仍保持弹性。虽然办公楼销售较上一季的出色表现有所放缓，但租赁活动已升至 2019 年全球冠病疫情以前的水平。

新加坡进一步重新开放经济的路线图和逐步推出国家疫苗接种计划，大致上为企业和投资者提供了更多的确定性。然而，随着新加坡从 7 月 22 日至 8 月 18 日重新进入高警戒解封第二阶段（Phase 2 Heightened Alert，简称P2HA），办公楼市场的复苏可能会暂缓，因为租户会继续评估他们的空间需求。

销售交易和价格

• 根据市区重建局办公楼价格指数，2021 年第 2 季办公楼价格环比上涨 0.9 %，扭转了上一季 2.7 % 的跌幅。此增长可归因于中央区的价格上涨，其中一些优质办公资产已被售出。这反映了整体商业前景和投资者信心的改善。
• 虽然办公楼价格上涨，但 2021 年第二季的办公楼总销售额下降至 S$ 7.308 亿，不到 2021 年第一季交易额的一半，该季交易额达到了惊人的S$ 17.7 亿。
• 然而，根据提交的买卖禁令，与 2020 年第二季实现的 S$ 1.72 亿相比，销售额同比增长了超过三倍。

• 2021 年第二季有 82 宗交易，同比增长 272.7 %，但略低于 2021 年第一季的 84 宗交易。
• 第二季办公楼销售的亮点，莫过于以S$ 2.768 亿成功集体出售的麦士威大厦（Maxwell House ）。麦士威大厦办公楼由一个财团收购，该财团由新海逸集团（SingHaiyi）、集永成（Chip Eng Seng）和香港上市的川控股（Chuan Holdings）的子公司组成。麦士威大厦是一栋 13 层楼的商业建筑，将重新发展为综合发展项目。
• 2021 年第二季另一项值得注意的交易，是以S$ 5,310 万的价格售出、位于三星枢纽大厦（Samsung Hub）九楼的办公空间，分层面积为 13,110 平方英尺。办公空间的每平方英尺价格为 S$ 4,050 ，创下莱佛士坊金融区办公楼单价的新记录，超过了 2020 年 2 月每平方英尺S$ 3,800 的记录（同一大楼 11 楼的办公空间）。
• 这个办公楼的买家是房地产和建筑集团李金塔控股（Lee Kim Tah）。有消息指出，该集团欲搬出其位于策安保安机构中心（Certis Cisco Centre）的办公室，办公室已于今年 3 月售出，并将按计划重新发展。

租赁和租赁趋势

• 市区重建局办公楼租赁指数（URA office rental index）显示，2021 年第二季租金上涨了 1.3 %，低于上一季 3.3 % 的涨幅。
• 2021 年第二季办公楼租赁合约数量持续增加。根据房地产资讯系统（Realis）数据，本季共有 1,467 份租约，同比增长了 24.2 %，环比增长了 6.3 %。
• 2021 年第二季的总租赁价值同比增长 15.6 %，从将近 S$ 2530 万增至 S$ 2920 万。本季整体租赁价值，从 2021 年第一季的 S$ 2290 万，环比增长了 27.5 %。
• 2021 年上半年中央商业区（Central Business District，简称 CBD ）办公楼需求的驱动者是科技和金融业者，当中包括金融机构和投资基金。许多业者已经占用了以前由银行使用的空间，这会继续让他们的办公楼足迹合理化。
• 2021 年第二季出现了 “追求质量” 的趋势：租户正在利用当前的形势去协商出更优惠的金额，并且趁机在此期间锁定较低的租金，好让自己能搬到更好的位置或规格较好的建筑物。
• 一些公司也可能正准备扩大业务，以便为经济复苏做好准备。

办公楼空缺

• 市建局的最新数据显示，随着远程办公继续主导人们的办公模式，全岛办公空间的空置率进一步上升。截至 2021 年第二季，空置率从上一季的 11.9 % 上升至 12.6 %。
• 市建局数据显示，截至 2021 年第二季，全岛私人领域空置办公空间（Vacant Private Sector Office Space）为 939,000 平方米（净值），高于 2021 年第一季的 884,000 平方米。第二季的大部分空置空间位于市中心，为 491,000 平方米平。
• 工作场所的分散、去中心化也导致CBD空置办公空间的增加。许多租户正在寻找 CBD 以外的其他选择，例如其他区域的办公楼和商业园，包括纬壹（one-north）、亚历山（Alexandra）或港湾（Harbourfront），这些地方的租金具有吸引力，而且空间规格同样好，甚至更好。
• 根据市建局的数据，2021 年第二季的已占用办公空间的面积减少了 23,000 平方米（净额），继 2021 年第一季所减少的 19,000 平方米（净额）。
• 就供应量而言，截至 2021 年第二季末，总建筑面积（Gross Floor Area，简称GFA）约为 697,000 平方米，而 2021 年第一季的GFA为 761,000 平方米。
• 预计将有 70,000 平方米的办公空间于 2021 年下半年落成。一项即将完工且值得注意的发展项目是CBD的CapitaSpring，它将提供超过 24,000 平方米的优质办公空间。它目前已有超过 50 % 的办公空间被预定占用。

市场展望

最近，新型冠状病毒（COVID-19）社区病例的增加和大型感染群的出现，导致新加坡再度进入 P2HA。疫情安全管理措施的再度实施，可能会抑制办公楼市场的复苏，因为远程办公仍然是默认的工作模式，这就延迟了员工返回工作场所办公。

随着租户重新审视其当前的租约，未来几个季的空置率可能会上升。随着租户重新考虑他们的空间需求，拥有较大办公楼的租户可能会与房东协商缩小租赁规模或退出租约。鉴于全球疫情的不确定性，一些租户可能会对他们的商业地产战略采取观望态度。

展望未来，办公楼市场预计将在 2021 年底触底，而 2021 年和 2022 年 CBD 新办公供应吃紧，可能会为租赁活动和租金提供一些支持。

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