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2022 年 9 月新加坡新私宅销售月报

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-11-22

2022 年 9 月新加坡新私宅销售月报

新加坡新私宅销量 2022年8月与9月

两个新大众市场项目曲水伦庭(Lentor Modem)和 Sky Eden @ Bedok 的开盘协助刺激了 9 月份新私宅销售,销量激增至 8 月份销量的超过一倍。开发商售出了 987  套新私宅(不包括执行共管公寓 EC)
比 8 月份的 438 套交易量增加了 125%。这是自 2022 年 5 月份售出 1,355 套以来的最高新私宅月销量。与 2021 年 9 月相比,2022 年 9 月的新私宅销量同比增长了 18.3%.

曲水伦庭和 Sky Eden @ Bedok 共售出了 633 套新房,占 9 月份月销售额的 64%。这两个项目己将中央区外 (OCR)的销量提高至 686 套,是该子市场一年多以来的最高新私宅月销量,因为数量有限的未售出单位库存拖累了这一年多来的交易量。曲水伦庭以 S$2,108 每平方英尺中位价售出了 512 套单位,而 Sky Eden @ Bedok 则以 S$2,118 每平方英尺中位价出售了 121 套,同时为 OCR 崭新楼盘开盘价刷新了基准价格。

由于 9 月份没有新盘推出,其他两个子市场的新私宅销售滑落。9 月份校心中央区(CCR)总共有 198 套新私宅易手,比上个月成交的 221 套下降了 10.4%。本月最受欢迎的几个 CCR 项目是以 S$2,876 每平方英尺中位价售出 31 个单位的绿墩雅苑(Leedon Green)、再来是以 S$3,039 每平方英尺中位价售出 27 个单位的铂尔曼阁(Pullman Residences Newton),及以中位价 S$2,946 每平方英尺售出 23 个单位的 Perfect Ten。

与此同时,开发商在其他中央区(RCR)售出 103 套新单位,较 8 月份的 127 套下降了 19%。2022 年 9  月的销量,是 RCR 自 2020 年 4 月售出 77 个单位以来,最低的月销售记录。9 月最畅销的 RCR 项目是瑞雅嘉苑(Riviere),购房者以 S$2,974 每平方英尺中位价买下 18 个单位,当中还有以 S$2,689 每平方英尺售出 12 个单位的万宝轩(One Pearl Bank),而美雅豪苑(Meyer Mansion)则以 S$2,657 每平方英尺中位价售出了 10 个单位。

开发商在 9 月份将 913 个新单位(不包括 EC)投放市场,比上个月投放的 134 个单位数量大幅增加。2022 年前 9 个月,一共有 4,024 个新单位(不包括 EC)推出市场销售,比去年同期下降 了 51%。

2022年9月份购买新加坡新私宅的买家居民身份与国籍占比

由于 9 月份新注入了大量新大众市场房屋,OCR 子市场古本月新私宅销售的三分之二以上。据市区重建局房地产资讯系统买夹禁令数据显示,本地买家占 9 月 OCR 新私宅销售中的 92%,而外籍人士和新加坡永久居民分别占 OCR 新私宅销售的 1.5% 和 64%(见图 1)。从 8 月到 9 月份,其他细分市场的新加坡买家比例也略有回升 CCR 回升至 75.5%,RCR 则为 76.5%。总体而言,新加坡公民占 9 月份新私宅总销售额的 87% 左右,高于 8 月份的 75.5%。

新加坡新私宅中位数成交单位价

9 月份 OCR 新私宅的中位数单价环比上涨约 11% 至 S$2,108 每平方英尺, 主因是 9 月份开盛的新盘琐目以较高的基准价格实现了强劲的销售(见表 1)。与此同时,CCR 和 RCR 的中位数成交价以稳健的速度分别攀升了 2.2% 和 4.1%,达 S$2,873 每平方英尺和 S$2,530 每平方英尺。因较高的建筑成本和相对固定的士地价格,开发商将维持目前的定价策略,预料新盘的开盘价格将在今年剩余时间内保持坚挺。此外,有限的未售出单位数量将支撑价格。

新加坡新私宅销售平均成交单位价

CCR 和 OCR 新私宅销售额之问的平均价格差距,从 8 月份的 55% 缩小到 9 月份的 38% (见图 2)。价差缩小的现象在预期之内,因为新 OCR 项目(Sky Eden @ Bedok 和曲水伦庭)在开盘时刷新了基准价格,平均单价已突破 S$2,100 每平方英尺大关。

新加坡市场前景

2022年9月新加坡畅销私宅项目

鉴于私人公寓推出的数量有限,安家狮城资深本地房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)预料新私宅销售 (不包括 EC)在 9 月份的上涨之后,将在 10 月份恢复到较低水平,而 EC 市场的活动将回暖。按示范单位展厅的人流量来看,即将开盘的 Copen Grand EC 引起了购房者的强烈兴趣。潜在买家可能会被其靠近裕廊湖区(Jurong Lake District),又同时位手即将落成、以綠色和智能科技著称的登加(Tengah)新镇内的位置所吸引。此外,EC 买家还可以选择延迟付款计划(deferred payment scheme),并可能有资格获得高达 $30,000 的公积金购屋津贴(CPF Housing Grant)。那些人组屋升级到新 EC 的人也无需预先支付额外买家印花税(ABSD)。Leo 认为,这些因素将提高 EC 单位对潜在买家的吸引力。

2022 年前 9 个月,超过 6,480 套新私宅(不包括 EC)已成交,比 2021 年同期减少约 35%。Leo 预计,2022 年全年的新私宅销量可能介于 8,000 至 8,500 套左右,远低于 2021 年 13,000 多个单位的销量。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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