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2022 年 10 月新加坡新私宅销售月报

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-11-22

2022 年 10 月新加坡新私宅销售月报

新加坡新私宅销量 2022年9月与10月

2022 年 10 月份,新私宅销量降至两年多来最低水平。开发商共售出 312 套新单位(不包括执行共管公寓 EC),是自 2020 年 4 月售出 277 套单位以来的最低月销量。10 月销量较 9 月售出的 987 套新私宅滑落 68%,同比下降了 65.8%。

新降温措施、大型新盘的缺席(不包括 EC)外加市场中待售单位数量有限,压低了开发商 10 月份的销售业绩。10 月份开盔的新项目有两个:伊芙琳路(Evelyn Road)建有 25 个单位的 Enchante 以及尼敏路(Nim Road)Pollen Collection 有地住宅,各售出了两个单位。

与此同时,位于登加(Tengah)的登丰嘉园(Copen Grend)EC 项目(结合公共与私人的住宅)于 10 月份开盘,推动了 EC 领域销售,使其创下近年来最高的月度销售额之一。开发商在 10月共售出了 498 套新 EC 单位,登丰嘉园占其中销售额的 96%,以 S$1,345 每平方英尺的中位数价格售出了 480 套单位。North Gaia EC 在 10 月份以 S$1,307 每平方英尺中位数价格售出了 18 个新单位。10 月份的整体 EC 销量较 9 月份售出的五个单位大幅上升。

核心中央区(CCR)以 171 套新单位的销量称霜 10 月份新私宅销售,约占 10 月销量的 55%。10 月份最畅销的 CCR 项目包括:以 S$2,955 每平方英尺中位价出售 37 个单位的 Pertect Ten、S$3,039 每平方英尺中位价售出 13 个单位的铂尔曼阁(Pullman Residences Newton),以及以 S$2,794 每平方英尺中位价售出 12个单位的 Hyll on Holland。

与此同时,开发商在 10 月份售出了 81 个其他中央区(RCR)的新单位,比上个月的 103 个单位下降了 21%。瑞雅嘉苑 (Riviere)是 10 月份最受欢迎的 RCR 项目,以 S$2.949 每平方英尺的中位价售出了 16个单位;紧随其后的是万宝轩(One Pearl Bank),以中位价 S$2,497 每平方英尺售出了 15 个单位。无新盘推出市场及未售单位数量的减少,影响了 RCR 的销量。

中央区外(OCR),新私宅销售因有限的未售出单位库存而受到制约。10 月份新私宅销量,从 9 月份的高基数,环比大幅下降约 91% 至 60 套。9 月份的销量受当时开盘的曲水伦庭(Lentor Modem)推动。能进入 10 月畅销私宅项目龙虎榜前十名(见表 1)的 OCR 项目不多:曲水伦庭以及沁水轩(The Watergardens at Canberra)是 10 月份最畅销的 OCR 开发项目,分别以 S$1.976 每平方英尺和 S$1,483 每平方英尺的中位价,各拿下九笔交易。

开发商在 10 月份向市场推出 102 个新单位(不包括 EC),比上个月投放市场的 913 个单位不降了近 89%。除了 Enchante 的 25 个单位和 Pollen Collection 的 22 个单位是新上市的项目外,10 月份进入市场的新单位主要来自早前已开盘的项目。与此同时,10 月份共推出了 639 个新 EC 单位,就在登丰嘉园。这是自今年 4 月推出 616 个单位的 North Gaia EC 项目以来,最大的 EC 项目发布。

2022年10月份购买新加坡新私宅的买家居民身份与国籍占比

据市区重建局房地产资讯系统的买卖禁令数据,10 月份新私宅销售中的外国买家整体比例,从 9 月的 4.5% 飆升至 10 月的 11.7%,主要受 CCR 市场推动。当中,外国买家占 CCR 新私宅销售的 14%,高于 9 月份的 10.4%(见图 1)。新加坡买家在所有细分市场所占的比例,从 9 月到 10 月都出现下跌:古 CCR 交易的 72.5%、RCR 的 71.4% 和 OCR 的 86.9%。本地买家比例滑落的主因可能是市区边缘和郊区的新单位库存有限,这些地区对本地的自住屋主往往较有吸引力。

10 月份,非有地新私宅(不包括 EC) 的整体中位数成交价约 S$226 万,较今年 1 月份的约 S$189 万上涨了约 19%。事实上,CCR 占 10 月份销售额的一半以上,可能是导致 10 月份中位数价格偏高的原因。

与此同时,由手 10 月份销售疲软(见表 1),新私宅(非有地住宅和有地住宅,不包括 EC)的中位数单位价格在所有细分市场中均出现下跌。OCR 中位数成交单价环比下跌 8.4% 至 $1,931 每平方英尺, 缺乏了新推出私人公寓项目的催发。CCR 和 RCR 的中位单价分别下滑 0.2% 和 3.6%,至 S$2,867 每平方英尺和 S$2,452 每平方英尺。

新加坡新私宅中位数成交单位价

新加坡市场前景

2022年10月新加坡畅销私宅项目

9 月份推出的降温措施和市场上数量低迷的未售单位,为 10月的新私宅销售带来了双重打击,月交易量回落至 2020 年 4 月冠病疫情阻断措施期问以 来的最低水平。与前几轮降温措施一样,据安家狮城资深本地房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)的观察,当新限制措施出合后,接下来的一个月销售会下跌。因为许多买家可能延后了买房子的决定,选择观察这些措施对市场的影响并等待尘埃落定后才买房。

此外,有限的待售新单位数量也无济于事。到目前为止,今年开盘的大部分新推出项目都有良好的销售业绩,而早前开盘的项目也已卖出大部分单位。市场上剩余的房子也可能包括较多价格更高的大型单位,而这些单位或许超出了许多买家的预算。这样“门不当户不对”的情况,将促使一些潜在买家到转售市场另寻机遇,或是等待能提供全新两房式和三房式单位的新楼盘推出市场。

为此,Leo 预料即将推出的项目应该会广受市场的欢迎,这些项目包括将在 12 月开盘建有 618 个单位的淡滨尼 (Tampines) 项目景丽轩 (Tenet)EC,以及可能在明年 1 月开盘建有 268 个单位的丹那美拉(Tanah Merah)项目景乐苑(Sceneca Residence)。登丰嘉园 EC 项且的强劲销售,也可能会增加人们对己开盘的现有项目 North Gaia EC 和未来将在淡滨尼推出的景丽轩的兴趣。淡滨尼属手 成熟住宅区,组屋提升者的需求可能不小。

11 月份在没有新盘推出市场的情况下,新私宅销售可能会维持目前不温不火的状态。有一个项目于 11 月 12 日的周未开盘:位于 CCR 里峇峇利(River Valley)建有 72 个单位的 Hill House。 Hill House 以近 S$3,000 每平方英尺的平均价格售出了 12 个单位。此时正值年底假期,这样的销量大致符合销售预期。

不包括 EC 在内:开发商在 2022 年前 10 个月里售出了 6,721 套新私宅,比 2021 年同期销量下降了 38.5%。今年剩余时间内,即将开盘的新推出楼盘数量有限,,进而阻碍开发商的销售业绩。Leo 预料,整体销售额或将低于我们对 2022 年全年销量达 8.000个单位 (不包括 EC)的预测。

随着新降温措施和宏观经济的不确定因素减缓价格上涨的生代,Leo 预计 2022 年整体房价将上涨 9% 至 10%,并在 2023 年上涨 5% 至 6%。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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