在过去的两年间，尽管疫情肆虐，边境关闭，新加坡的房价却一路上涨。根据新加坡国家发展部（MND）的数据，去年的私宅涨幅甚至达到了 10.6%。
为此，新加坡政府于去年年底出台了降温措施，包括提高额外买方印花税（ABSD）、收紧总债务偿还率（TDSR）并提高贷款最低首付等。
然而，随着边境重开，涌入新加坡的旅居者和外国人增加，旅游、建筑与酒店等行业的复苏，再加上贷款利率偏低（1 – 1.8%），新的公寓项目数量减少，2022 年新加坡的私宅价格走势究竟会如何呢？本文将为您解析 2022 年新加坡房价 6 大走势预测。
我们先来看一下具体的降温政策：
• 额外买家印花税调高 5% – 15%，新加坡公民和永久居民（PR）购买第一套房产的除外。
• 总债务偿还率门槛从 60% 收紧至 55%，包括为现有住房贷款再融资。
• 组屋（HDB）贷款最低首付从 10% 提高到 15%。
那么，这些降温措施将会如何影响新加坡的房地产趋势呢？
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走势 1：短期内，私宅价格涨势将会放缓
额外买房印花税的大幅提高，影响最大的就是外国买家和投资人士，对新加坡公民和永久居民的影响会比较小。
这也就意味着，一路走高的私宅市场将会受到最大的影响。短期内，长期上涨的私宅价格，其涨势将会放缓，成交量也会降低。但随着新项目的推出，经济态势的恢复，以及就业形势的改观，私宅市场有望在第二季度恢复活力。
走势 2：刚需买家将拥有更多选择
政府本轮降温措施的主要目的还是让新加坡公民和永久居民，也就是刚需买家买得起房、买得到房。因此，对于刚需买家来说，这一轮的降温措施好处大于坏处。
额外买方印花税的全面提高可以有效降低外国买家与投资者的购房热情，加上政府增加了组屋和私宅房屋的供应量，新加坡公民和永久居民就有了更多的购房选择。
不过，由于组屋贷款的最低首付从 10% 提高到 15%，没有太多存款的家庭可能还需要等一等。
走势 3：二手组屋市场将依然保持强劲
虽然政府将加大新组屋的供应量，但仍有相当大一部分新加坡人会选择转售组屋。
这是由于新房的等待时间过长、过程繁琐、风险因素较多等原因，尤其是那些急于搬入新家的首次购房者，以及改善型住房买家，更愿意选择即买即住的二手组屋。
综上所述，转售组屋的市场会继续保持活跃与热度。
走势 4：私人公寓市场将趋向平稳
2021 年新加坡公寓价格趋势发展平稳，总共推出的 31 个私人公寓项目都行情火爆。这些公寓的买家一部分是组屋的改善客户，另一部分则是希望在房价进一步上涨前锁定房源的投资人士。
由于新加坡政府土地销售（GLS）计划的限制，2022 年的私人公寓新楼盘将会更少，也就意味着整个私宅新房市场会更加地平稳。
早在政府公布新一轮降温措施以前，就有传闻说集体出售可能会再度复兴。对于开发商来说，如果拿不到新地，旧公寓的集体出售也是一种拿地途径。但额外买方印花税的上涨让这一传闻不攻自破——开发商需要支付高达 40% 的额外买方印花税。
再加上公寓的买家大部分是外国人和投资者，这两种类别都是新一轮降温措施的主要打击对象。因此可以预判，2022 年的新加坡公寓市场将会更加平稳。
根据安家狮城分析数据显示，2022 年的新加坡公寓价格只会上涨 3% – 5% 左右。（对于长期投资者和刚需家庭来说倒是个不错的买房时机）
走势 5：投资型购房活动将会减缓
本轮房地产降温措施，无论是对新加坡本地人还是对外国投资者来说，都有一定的影响。
首先，外国人在新加坡投资买房需要支付的额外买方印花税上涨到了 30%，让人咂舌，外国投资者的投资意愿理所当然会降低。
另外，即使是本地人，如果你想要买第二套房作为投资，也需要支付高达 17% 的额外买方印花税。如此一来，投资回报率就值得再次考量了。
除了这些，TDSR 的门槛也抬高了，从 60% 收紧至 55%，即每月偿还贷款的金额不得超过个人月收入的55％。这也就意味着，投资者很难兼顾两套住宅的贷款。
综上所述，2022 年新加坡房产市场投资型的购房活动将会减缓。
走势 6：房租价格将会继续上涨
2022 年，新加坡在闭关 2 年之久后，将逐步重新开放边境。随着疫苗接种者走廊计划（Vaccinated Travel Lane，简称 VLT）的扩大，将会有更多的学生和商业人士前往新加坡生活。因此，可以预判，新加坡的房租价格将会继续上涨。
有趣的是，即使只针对国内需求，2021 年的新加坡租房市场依旧活跃。主要的租房需求来源于居家办公的千禧一代需要自己的空间，不愿意长期等待组屋交房的新婚夫妇以及正在换房的人群。
据安家狮城预测，随着边境的开放以及需求的增加，2022 年新加坡的租房市场将会更加火爆，房租价格可能会上涨 8% – 11%，甚至更高。
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