在新加坡不应该使用公积金(CPF)购买公寓或组屋的 4 个理由

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-03-25

在新加坡不应该使用公积金(CPF)购买公寓或组屋的 4 个理由

在谷歌搜索中输入“公积金住房贷款”、“可以使用公积金购买公寓吗”或“购买公寓可以用多少公积金”,会出现大量文章,权衡用公积金存款为房屋融资的利弊。即便是组屋买家,也应该看过类似的文章。

许多新加坡人的传统观点认为,应该选择用现金来还房贷,保留公积金用于退休。那么,还房贷到底应该用现金还是公积金呢?

新加坡的利率在之前很长一段时间一直很低,但现在的情况发生了变化,我们目前处于高利率环境中。现在用现金还贷是否还有意义?是否应该转向使用公积金存款?

支付房贷的多种方式——公积金(CPF)与现金

可以通过现金、公积金普通户头(CPF OA)储蓄或二者的组合来支付房贷。

通过公积金普通户头储蓄来还贷,相当于放弃了零风险的普通户头利率带来的回报,目前的普通户头年利率为 2.5%。

除此之外,55 岁以下的人可从头 2 万元的 普通户头存款中获得额外的 1% 利息,55 岁及以上的人可从头 2 万元的普通户头存款中获得额外的 2% 利息。

另一方面,如果以现金支付,相当于放弃了将这笔钱用于投资可能会获得的回报。

使用公积金可以支付的费用

根据公积金局的住房计划,公积金可以用于组屋或私宅交易。公积金普通户头 中的资金也可用于以下交易:

  • 购买新组屋、转售组屋或私宅,直接向建屋局、开发商或卖家付款
  • 偿还房屋贷款或每月分期付款
  • 支付印花税、法律费用以及与购买或抵押有关的其他费用
  • 支付建屋局主要翻新计划(Main Upgrading Program,简称 MUP)或市镇理事会电梯翻新计划(Town Council Lift Upgrading Programme,简称 TCLUP)进行组屋升级的费用

公积金存款不用用于支付以下费用:

  • 期权费、预订费、交给建屋局或组屋卖家的押金
  • 转售抽润
  • 建筑工程、改进、维修或翻新
  • 每月服务费和管理费
  • 非住房贷款(如装修贷款)
  • 现金溢价(COV),即购买价与估值价的差价
  • 用个人资金偿还给房地产开发商或卖家的款项

用公积金支付建屋局房屋贷款

当申请建屋局贷款为组屋融资时,需要支付房屋购买价格的 20% 作为首付,建屋局贷款比率最高可达80%。其中 20% 的首付可以用公积金普通户头账户中的款项支付。

自 2019 年 5 月中旬以来,政府针对建屋局贷款实施了新规定。如果在使用公积金支付房贷的最年轻的业主 95 岁之前,组屋租约仍未到期,则适用以下提款限额:

组屋类型 房贷类型 公积金最高可用金额
新组屋 无房贷 最高可达组屋购买价
新组屋 建屋局房贷 最高可达组屋购买价或房贷金额
转售组屋 建屋局房贷 最高可达组屋购买价或估价,以较低者为准(若未存足退休基本存款)
最高可达房贷金额(若已存足退休基本存款)

如果租约不足以让使用公积金的最年轻业主住到 95 岁,则可以使用的公积金普通户头储蓄的最高金额将按比例计算。可以通过公积金局官网的公积金住房使用计算器查看可用的金额。

除了公积金提款限额外,买家还受到总偿债率(TDSR)和贷款与估值比率(LTV)等因素的限制。

用公积金支付银行房屋贷款

公积金可用于偿还组屋和私人房产的银行贷款。对于申请银行贷款的买家,无论是为组屋还是私人房产融资,都将适用上一节中的公积金提款限额。

房产类型 房贷类型 公积金最高可用金额
组屋或私人房产 银行房贷 最高可达房屋购买价或估价,以较低者为准(若未存足退休基本存款)
最高可达房屋购买价或估价的 120%,以较低者为准(若已存足退休基本存款)

在购买私宅或从商业金融机构(建屋局除外)申请抵押贷款时,LTV 顶限仅为房屋售价的 75%,至少 5% 的首付必须以现金支付,剩余的 20% 应通过公积金普通户头存款和、或现金的组合来支付。

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应该使用现金还是公积金存款来偿还房屋贷款?

1. 使用公积金买房意味着未来储蓄的减少

很多人放弃使用公积金购买公寓或组屋的一个关键原因,是担心将来可能会存不到太多的退休基金。可以通过自愿将资金从普通户头转移到特别户头(SA)来最大化退休资金,而不是将其用于支付部分房屋费用。

虽然特殊户头只能在老年和投资与退休相关的金融产品时使用,但它的好处是利率更高。因为新加坡政府会为两个户头余额中的前 6 万元支付额外利息(普通户头上限为 2 万元)。

根据当前的公积金利率,如果将资金留在普通户头中,可以享受 2.5% 的年利率,如果将资金转入特殊户头,则可享受 4% 的年利率,其中不包括额外的利息。

年龄 额外利息
55 岁以下 头 6 万元每年 1%
55 岁及以上 头 3 万元每年 2%,第二个 3 万元每年 1%

资料来源:公积金

假设采取了这条路线,并将普通户头中的资金转移到特殊户头,那么当年满 65 岁甚至 45 岁时,有可能获得至少 100 万元的巨额退休基金。这笔潜在的巨额意外之财要归功于复合年均增长率(CAGR),特别是如果坚持将每年37,740 元的强制性和自愿性供款最大化。

但是,如果选择将几乎所有资金从普通户头转移到特殊户头,则在支付首付和偿还每月抵押贷款分期付款时,将需要主要以现金支付。

在没有其他退休资金来源的情况下,有更充分的理由保留公积金存款,并使用现金偿还住房贷款。但是如果计划拥有多种退休收入来源,并且不需要依赖公积金,根据个人意愿,可以更加自由地选择是否使用公积金存款为房产融资。

另一方面,通过使用公积金支付房贷,可以腾出更多的流动现金,以便能够在需要时将其用于紧急开支。此外,如果使用现金进行投资,可能会获得比公积金存款更高的回报,尽管风险更高。

需要注意,高利率环境会影响投资回报,具体取决于投资类型,可以调整投资组合对高利率环境加以利用。

2. 使用公积金购买公寓导致达到提款限额

不应该使用公积金存款购买私人公寓的另一个原因是,可能会耗尽普通户头存款,达到公积金提款限额。通过公积金普通户头自动偿还每月房贷可能存在的风险是,购房者可能会忽略检查普通户头余额。

一旦余额不足,购房者将会收到来自公积金局的邮件,通知不能再使用普通户头提款。更糟糕的是,手头没有足够的剩余现金来偿还下个月的抵押贷款分期付款,导致逾期付款,进而导致罚款;或者拖欠偿还住房贷款,房屋被取消抵押品赎回权。

使用公积金购买公寓、转售组屋和预购组屋时的住房提取限额差异

如果购买预购组屋,则不存在提款上限,买家可以使用普通户头来购买房产和支付每月住房贷款分期付款,直到户头中的钱用完为止,之后需要以现金支付。

但是,如果购买的是转售组屋或公寓等私人房产,可以从普通户头中提取的最高购房资金是有上限的。此提款限额会同时考虑抵押贷款的本金金额和利息。

尽管如此,当达到退休基本存款(Basic Retirement Sum)时,可以免除提款限额,目前为 99,400 元(适用于 2023 年年满 55 岁的人)。但是需要注意,如果只预留退休基本存款,那么退休后每个月也只能拿到最低的退休金。

3. 通过公积金自动偿还住房贷款可能导致储蓄在无意中减少

忽视跟踪住房贷款还款进展的另一个潜在危险是,如果申请到是商业银行而不是建屋局贷款,可能会错过降低每月抵押贷款分期付款金额的机会。

这是因为新加坡住房贷款的利率在整个抵押贷款期限内会发生变化,通常银行提供的住房贷款只有在前三年或五年有固定的息票。

之后,贷款利率将会基于一些金融基准而浮动,如新元隔夜利率(SORA)。这意味着住房贷款利率可能会随着时间的推移而增加或下降,具体取决于新加坡和全球经济形势。

更重要的是,新加坡的住房贷款利率通常从第四年开始急剧上升,有时金融机构或抵押贷款经纪人会提议一个低息票但最终会增加的住房贷款方案。这些贷方这样做基于的假设是,当利率开始大幅上升时,买家有足够的财务知识为住房贷款再融资。

然而,当买家由于公积金自动扣除产生松懈,而忽视监控每月贷款分期付款和市场上的现行利率时,可能会忘记在利率处于上升趋势时再融资。

此外,如果不常检查公积金普通户头中被扣除的金额,那么可能会超额支付应有费用。这对房地产投资者来说并不明智,因为当持有房屋几年后转售时,较高的利息成本将削减投资收入。

4. 使用公积金购买公寓会导致浪费金钱

如果动用公积金买房而不是用现金,就是在浪费钱。这是因为钱存放在公积金账户中比放在银行利率更高,并且风险为零。

以现金支付每月分期付款可以防止浪费钱,除非可以拿这笔钱投资,获得更高的投资回报率(ROI)。因此,除非手头现金有更赚钱的用途,否则最好用它来支付房屋费用,而不是使用在公积金普通户头中的储蓄。如果想投资,理想情况下应该使用现金,而不是公积金。

通常,我们使用现金来消费不必要的奢侈品,例如海外旅行和假期、时不时在高档餐厅用餐、珠宝、智能小家电或小产品。对于了解金融知识的人来说,这些东西是不必要的,现在过节俭的生活比过着负担不起的奢侈生活并在以后宣布破产要好。

但是如果动用公积金存款是因为想做生意或投资,而其回报率超过了 2.5% 或 4.0% 的公积金利率,那么动用公积金是合理的。

结论:应该用公积金购买私人房产吗?

政府推出公积金制度的目标,是为新加坡人提供足够的退休金,并确保公民有足够的储蓄用于教育、住房和医疗保健等重要事务。

但是公积金普通户头旨在为购房提供部分资金,因此使用公积金购买公寓或组屋并没有错。无论选择哪种方式付款,只需确保作出的选择符合财务需求和个人目标。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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