在新加坡投资房产前要考虑的 6 件事

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-04-21

在新加坡投资房产前要考虑的 6 件事

购买第一套房产时很像结婚,因为这是一件一诺千金的大事,而且您必须准备好度过这段旅程中的跌宕起伏。如果这还不够麻烦,现在您还想考虑进行第二次房产投资吗?事实上,第二次也并没有变得更容易(您可以询问任何结过两次婚的人就知道了)。在新加坡进行房地产投资之前,您需要考虑以下事项:

    买房大不易,我们来帮您。

    买房的准备功课和注意事项,我们为您提供所需要的一切帮助。赶紧联系我们吧!

    Popup Image

    在您考虑投资房地产之前,您应该能够偿还您目前的住房贷款

    如果您无法偿还现有的抵押贷款,那么就别想着购买第二套房产了。

    抛开高额税收或空置成本等问题,让我们一起来了解一些非常基本的东西:您的贷款与估值比率(LTV)。贷款与估值比率(LTV)是指您可以从银行借多少钱来购买您的房产。

    贷款与估值比率(LTV)是 75%,则表示银行最多可以借给您的金额是房产价格或估值(以较低者为准)的 75%。

    现在的一般上限是 75%,但如果您有未偿还的住房贷款,上限就不是这个数值了。例如,如果您有一笔未偿还的抵押贷款,那么最高贷款与估值比率(LTV)将降至 45%。

    无未偿还住房贷款 一笔未偿还住房贷款 两笔或两笔以上未偿还住房贷款
    如果您的房屋贷款期限不超过 30 年,并且在您 65 岁生日前还清贷款,那么您的贷款与估值比率(LTV)是 75 如果您的房屋贷款期限不超过 30 年,并且在您 65 岁生日前还清贷款,那么您的贷款与估值比率(LTV)是 45 如果您的房屋贷款期限不超过 30 年,并且在您 65 岁生日前还清贷款,那么您的贷款与估值比率(LTV)是 35
    如果您的房屋贷款期限超过 30 年*,或者在您 65 岁生日后还清贷款,那么您的贷款与估值比率(LTV)是 55 如果您的房屋贷款期限超过 30 年*,或者在您 65 岁生日后还清贷款,那么您的贷款与估值比率(LTV)是 25 如果您的房屋贷款期限超过 30 年*,或者在您 65 岁生日后还清贷款,那么您的贷款与估值比率(LTV)是 15

    *如果购买的房产是建屋局组屋(HDB flat),则为 25 年。

    举个例子,假设您想购买第二套房产用于投资,其价格为 150 万新元。但是,您目前的住房贷款尚未还清。那么,您的贷款与估值比率(LTV)是 45%,所以银行会借给您 675,000 新元。

    这样您余下需要支付的购房首付是 825,000 新元。那么,为什么您不直接从口袋里掏出那笔钱呢?

    即使您真的有那么多钱,但是一次把所有钱都投入到一处房产上也是值得商榷的。如果这让您没有钱进行其他投资,那这就是一种单向、不对冲的赌博,无任何多样性可言。

    这种做法会让您的理财规划师十分头痛。

    所以,在您还清第一笔抵押贷款之前,还是缓一缓再投资房产吧。如果您想投资房地产相关的项目,可以考虑购买一些房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,简称 REIT)。

    作为一名房地产投资者,您需要有一笔巨额储蓄基金

    作为房东,您不能总是依靠租金收入来支付所有费用。举个例子,假设您购买了一处用于投资的房产,每月租金收入为 4,000 新元。该房产的贷款还款额为每月 3,200 新元。

    很棒!您每月有 800 新元的收入,而且您的资产在升值。

    但是,如果租赁市场不景气,您的租金收入下滑至每月 2,500 新元怎么办?

    更糟糕的是,如果您几个月都找不到租户,而您的房产一直空置怎么办?

    除了租赁市场疲软之外,请记住房屋贷款利率也会发生变化。如果每月还款额突然激增,这可能会削弱租金收入和资本收益,因此您需要对此有所准备。

    您需要有足够的储蓄来继续偿还贷款,帮您度过低迷期。即使您想使用最后的手段,也就是卖掉房子,您也不能像卖股票一样,给您的经纪人打电话,在今晚之前就把房子卖掉。

    找到买家而且出价合理,往往需要几个月的时间。

    抵押贷款基金

    您需要设立的另一个基金是抵押贷款还款基金。抵押贷款基金包括六个月份的还款额,以备不时之需。

    如果发生意外(如裁员或失业),这将确保您拥有对房产的持有能力,能够等待更长时间以获得好价位出售,或者找到新工作以避免出售。

    持有能力是房地产投资成功的决定性因素。

    一些房东选择忽略该基金,但我们建议不要这样做。如果您目前无法负担此项费用,请至少花时间逐渐积累来设立基金。

    我们对每个样本房产的按揭还款额进行了估算,贷款期限 25 年内的年利率是 1.8%。

    对于价值 100 万新元的公寓单位,每月还款额约为 3,106 新元,其基金数额为 18,636 新元。

    这意味着如果出现问题,您的抵押贷款基金应该能够至少偿还六个月的住房贷款。此外,该基金必须涵盖任何房屋紧急维修的费用,例如爆裂管道、厨房火灾以及那些无脑租户造成的破坏。

    不要忘了,您还需在此期间支付维护费(每月 200 到 400 新元)和更高的税费。

    综合半年内所有此类费用之和,确保在您当上房东前有足够多的储备资金作为缓冲。

    作为一名房地产投资者,您需要做很多功课

    想要成为一名房产投资人?那我们就来开课吧。您需要学会计算租金收益率,查看地区的历史价格走势,并充分了解市区重建局(Urban Redevelopment Authority,简称 URA)的总体规划。

    通常情况下,当您听到一个房产热点时,意味着为时已晚了,因为房价必须先上涨,然后媒体才能报道。因此,就算您除了睡觉以外,把所有时间都花费在钻研《海峡时报》的房地产版块,或者去参加研讨会,也是徒劳无功的。

    您真的需要做许多实地调查,在全国范围内寻找那些其他人还没发现的隐藏宝藏。有时候可能会遇到违反常识的现象,比如之前我们曾经提到过,租约即将到期的破旧芽笼房产可能是尚未开发的潜在资源。

    房地产投资似乎比股票市场交易更容易,但认为任何形式的投资都是“容易的”,往往会导致巨额亏损。

    需要记住的是,由于流动性差,涉及的资金量大,因此在房地产市场中犯错,可能会导致更严重的损失。

    理想的情况是,您应该学习更多不同的房产买卖方式

     很多时候,房地产投资者将不得不使用其他方法来获得他们所需的融资。

    例如,您可以成立一家公司,然后通过这家公司管理您的房产资产(当您借款购买房屋时,您可以选择使用商业贷款而不是抵押贷款)。

    您可能需要使用资产抵押贷款,在这种情况下,您可以使用股票投资组合或其他房产作为抵押。

    您可能还想了解房产拍卖的运作方式,这样您就可以在抵押权人拍卖中获得更优惠的价格。

    我们并不是说您必须知道所有这些内容,但这真的很有帮助。

    换句话说,您不需要成为一个奥运会级别的游泳运动员才能出海,但当您在波涛汹涌的水域中航行时,前期积累的越多,越会对您有利。

    您最好是要做好处理所有税费的准备

    首当其冲的是额外买家印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty,简称 ABSD)。请记住,新加坡公民在购买第二套房时需要额外支付房产价格的 17% 作为附加印花税,如果购买第三套房,则需要额外支付房产价格的 25%。

    如果是新加坡永久居民(PR)购买房产,那么第二处房产的额外买家印花税(ABSD)为 25%,第三处房产的为 30%。

    相关文章:

    此外,您需要知道如何计算您的房产税率。国内税务局(IRAS)网站上显示,非业主自住的住宅房产有更高的税率。

    如果您的目标是进行短期房地产投资(例如在开发期间购买,然后在完工时出售),您需要了解卖家印花税(Seller’s Stamp Duty,简称 SSD)的详细信息,也就是说如果您在购买后三年内出售房产,将征收高额税金。

    此外,您必须了解您可以申请的减税项目,如出租单位的维修费、公共设施费以及房产贷款的利率。

    如果不了解这些具体情况,您就无法精准地计算出该房产的潜在投资回报情况。

    作为一名房地产投资者,您须善于“解读”房地产

     您需要能够根据多个变量立即判断某个具体单位或开发项目的房地产投资潜力。

    例如,是否靠近地铁站,地铁是不是最重要的出行工具,因为如果大多数买家都是开车出行,那么与地铁站的距离就无关紧要了。如果房产靠近商场,那么这个商场是否会对房产的出租产生影响,如果商场没有主力租户,商场会不会变得形同虚设,从而降低周边房产的可租性和投资价值。

    针对某些单位,您需要能够发现可能存在的潜在缺陷或问题。比如,客厅面向太阳的方向,变成了“微波炉”,另外,如果装修状况糟糕,可能是因为这家声名远扬的开发商将项目分包给了一个廉价的分包商。

    如果您认为前面的问题很难解决,那么等您去应对那些还未建成的房产项目时就会发现更加棘手。

    从教科书、房产研讨会上都无法获取这些信息,因为这些都来自实践经验。如果您有幸拥有一些背景,比如您本身就是一名承包商或者房地产经纪人,那么您可能具有一定的优势。

    但即便如此,您也必须做好评估出错的准备,这可能会让您损失一些钱财。

    房地产投资终极秘诀?预先做好财务安排,以应对可能发生的失误

     在投资的某个阶段,您会犯某种错误的可能性趋近于 100%。即使是沃伦·巴菲特也会偶尔做出错误的选择。房地产是最为稳健的资产之一,但这并不意味着您不会出错。

    所以要做好财务上的准备。不要像在赌博机上赌博一样投资房产,不要把口袋里最后的 2 新元也全压上。请确保您已经拥有稳定的收入来源,并且不会在出现问题时陷入财务困境。

     

    更多详情,请联系咨询:

    微信: anjiasg_1
    QQ: 3080573126
    Telegram: sgleokwek
    Whatsapp: 点击这里

    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

    身为本地人的他更加了解新加坡,对您的需求更熟悉,能够帮助您少走弯路,避免踩坑。

    除了房产以外,还能协助您办理移民、设立公司、开户、银行贷款、法律事务、汇款等,为新移民和海外人士落户新加坡助力。

      联系表格

      您想咨询的服务:
      您认为我们可以如何帮助您?

      新华乐咨询服务公司 (SHL CONSULTING PTE. LTD.)

      1 Kaki Bukit Road 1, #02-48 Enterprise One,
      新加坡邮区 415934

      公司注册号码:202316378R

      房地产代理理事会执照注册号:R061721D