9 个关于用公积金(CPF)购买房屋的必知事项

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-05-14

9 个关于用公积金(CPF)购买房屋的必知事项

大多数新加坡人都知道他们可以使用公积金(CPF)支付房屋贷款,但除此之外,还有更多需要了解的信息!

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    选择银行贷款或者建屋局贷款会影响你能使用多少公积金

    当你选择建屋局优惠贷款时,你可以借到房价或房屋价值(以较低者为准)的 80%。剩下的 20% 可以通过公积金支付。

    当你选择银行贷款时,你只能借到房价或房屋价值(以较低者为准)的 75%。另外 20% 可以通过公积金支付,而 5% 必须用现金支付。

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    现在购房时,你可以在公积金普通户头中保留高达 20,000 元

    当你使用公积金购买房屋时,你不再需要将普通户头(OA)中的所有金额都用于购房。现在,你可以保留 20,000 元。

    为什么要这么做呢?这样做可以为你提供一个“安全缓冲”,以防万一出现问题。如果你失业、生病不能工作等情况下,可以使用这笔钱来支付房屋贷款。

    新加坡钞票

    然而,你可能没有充分的理由保留 20,000 元;只需足够支付六个月贷款的金额就可以了。在这篇文章中,我们将解释。

    购买房屋可以使用的公积金有限额

    这个限额称为公积金提款限额(CPF Withdrawal Limit),它是根据你购买的房屋的估值顶限(Valuation Limit,简称 VL)确定的。

    ⚠️注意:估值顶限是房价和估值中较低的一个——如果你的房子价格是 350,000 元,但估值是 340,000 元,那么估值顶限就是 340,000 元。

    公积金提款限额被限制在估值顶限的 120%。超过这个限额的金额必须用现金支付。

    无论购买组屋还是私人房产,都可以用公积金支付房贷

    你可以使用公积金支付组屋和私人住房的房屋贷款。然而,通常的限制(例如第 3 点中的提款限额)仍然适用。

    你可以用公积金支付印花税和律师费

    购买房屋时,你需要支付买方印花税(BSD)。如果你购买的是第二套或者更多套房产,你还需要支付额外买方印花税(ABSD)。你可以使用公积金支付这些印花税,但需要遵循一些限制。

    首先,你只能使用公积金普通户头(CPF OA)中的资金。

    其次,如果你购买的是已经完成的房屋(即房屋尚未在建),你必须先用现金支付印花税。然后,你可以从公积金账户中退还这些金额。

    需要注意的是,这些印花税必须在签署买卖合同后的 14 天内支付。

    最后,如果你购买的是第二套或更多套房产,你必须先预留公积金基本存款(Basic Retirement Sum,简称 BRS),然后才能使用更多的公积金。根据你的年龄,可在公积金网站上查看你的基本退休金金额。

    例如,如果你的基本存款金额度为 181,000 元,而你的公积金普通账户中有 220,000 元,那么你只能再使用 39,000 元的公积金。

    除了支付印花税外,你的公积金还可以支付律师费,如产权转让费。

    如果用现金而非公积金支付房贷,你可以提高退休金支付

    你不必使用公积金普通账户(CPF OA)支付房屋贷款。如果你非常自律,你可以用现金支付房屋贷款,同时将普通账户中的资金转入公积金特别账户(CPF SA)。

    这将增加你的退休金支付,因为你的特别账户每年增长 4%,而普通账户仅增长 2.5%。

    如果用现金而非公积金支付房贷,你可以提高退休金支付

    在决定采取这一步骤之前,请咨询合格的财务规划师。

    出售房屋时,你需要归还使用过的公积金

    当你出售房屋时,你需要将使用过的公积金、任何补助金以及累积利息(目前为每年 2.5%)归还到你的公积金账户。

    但是,如果你以市场价格出售房屋而亏损(即使是市场价值),你不需要补足差额。

    ⚠️请注意:你仍然可以将公积金用于下一套房屋。

    如果你希望将销售收益保留为现金,一种方法是用现金支付房贷而非使用公积金(参见第 6 点)。

    建屋局贷款利率基于公积金利率

    建屋局优惠贷款的利率总是比现行公积金利率高 0.1%。由于当前利率为 2.5%,因此建屋局贷款的利率为 2.6%。

    建屋局贷款利率基于公积金利率

    这确实意味着,如果你从公积金获得更高的利率,你的建屋局贷款可能也会变得更昂贵。另一方面,利率已经保持不变很长时间。

    公积金支付你的家庭保障计划费用

    家庭保障计划(Home Protection Scheme,简称 HPS)会在你死亡、终身病或永久残疾的情况下,支付你剩余的抵押贷款。如果你用公积金支付组屋,你必须参加此计划的保险。

    但是,如果你拥有执行共管公寓(EC)或私人房产,你将不受 HPS 保障。私人房产业主可以购买类似的保险,称为抵押贷款减少定期保险(Mortgage Reducing Term Insurance)。购买这种保险完全取决于他们自己的选择…但他们真的应该购买。

     

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    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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