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转让住宅物业为生前信托的额外买方印花税(ABSD)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-07-15

转让住宅物业为生前信托的额外买方印花税(ABSD)

新的生前信托额外买方印花税条例

政府今天宣布,从 5 月 9 日起,将住宅物业转移到生前信托[1] 时,将征收 35% 的额外买方印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty,简称 ABSD)。

1. 现在,当住宅物业被转移到生前信托中时,应支付买方印花税(Buyer’s Stamp Duty,简称 BSD)。根据转入信托的住宅物业的实际所有人的情况,也可能要缴纳 ABSD。

2. 如果住宅物业转移到生前信托时没有可识别的受益人,那么 ABSD 在之前不适用。

3. 根据定期政策审查,政府将引入 35% 的 ABSD(信托),以解决和弥补这一缺口。随着这个变化,即使没有可识别的受益人,也应该支付 ABSD。ABSD 旨在促进稳定和可持续的住宅房地产市场,因此,它应适用于将住宅物业转移到所有生前信托,无论是否有可识别的住宅物业受益所有人转入此类信托。

4. ABSD(信托)将在转移时预先支付。作为一项优惠措施,受托人可以向国内税务局(IRAS)申请退还 ABSD(信托),但必须满足以下条件:

a) 该住宅物业的受益所有人都是可识别的个人;

b) 在财产转移到信托中时,住宅财产的受益所有权已归属于这些受益所有人;以及

c) 根据信托条款,受益所有权不能被改变、撤销或受制于任何后续条件。

退款金额将基于 ABSD(信托)税率 35% 与 ABSD 最高适用税率的受益人身份所对应的 ABSD 税率之间的差异。退款申请必须在文书执行后六个月内向 IRAS 提出。

[1]生前信托是指一个人(委托人)在他或她生前所设立的。

2022 年 5 月 9 日起 ABSD 的税率汇总于表 1:

额外买方印花税2021 年 12 月 16 日起的税率2022 年 5 月 9 日起的税率
新加坡公民第一套住宅¹0%0%
第二套住宅¹17%17%
第三套住宅¹及更多25%25%
永久居民(PR)第一套住宅¹5%5%
第二套住宅¹25%25%
第三套住宅¹及更多30%30%
外国人任何住宅¹30%30%
实体任何住宅¹35%35%
住房开发商² ³任何住宅35%(视情况可减免)+ 5%(不可减免)⁴35%(视情况可减免)+ 5%(不可减免)⁴
受托人⁵(新)任何住宅¹根据转入信托的住宅物业的受益人身份35%

1不论是全部、部分还是与他人共同拥有。

2作为实体,房屋开发商也将受到实体的 ABSD 率的限制。房屋开发商可以申请减免这一 ABSD,但必须符合条件。

3房屋开发商是指与所收购的标的物有关的房屋开发业务(即建造和销售房屋单位)的实体。这包括房屋开发商的受托人,他们将继续受制于 40% 的 ABSD 税率(即 5% 不可减免;加上 35% 有条件的预付税)。

4住房开发商这 5% 的 ABSD 是在所有实体的 ABSD 之外。这 5% 将不会被汇出,并在购买住宅物业时预先支付。

5ABSD(信托)由任何信托的受托人在以该身份行事时支付,但不包括以下情况。(a) 集体投资计划的受托人以该身份行事时;(b) 商业信托的受托人-经理以该身份行事时;以及 (c) 房屋开发商的受托人以该身份行事时。(a)、(b) 和 (c) 在收购住宅物业时,已经分别受到 ABSD(实体)和住房开发商的 ABSD 的约束。

常见问题

1. 什么是可识别的个人受益所有人?

信托住宅财产的可识别受益人是指个人:

a. 在信托契约或文件中被确定为住宅物业的受益人;以及

b. 由于信托,他或她拥有住宅物业的实益所有权,根据信托条款,该实益所有权不是可撤销的、可变的或受制于任何后续条件。

2. ABSD(信托)是否会对所有在 ABSD(信托)生效之日前以信托方式持有的新加坡住宅物业进行追溯性征收?

不会。ABSD(信托)只适用于在 2022 年 5 月 9 日或之后执行的任何住宅物业转让或交割到信托(无论是现有的还是新的)。

如果有一份以上的文书使住宅财产转移或结算到信托中,ABSD(信托)应根据第一份文书的执行日期来支付(例如,如果文书是在新加坡执行的,ABSD(信托)应在第一份文书执行日期后的 14 天内支付)。第一份文书可以是选购权书(Option to Purchase,简称 OTP)的接受书、买卖协议(Sale & Purchase Agreement,简称 S&P)、信托声明或结算协议(如适用)。

3. 我于 2022 年 6 月 15 日行使了购房选购权书(OTP),以信托方式为我的妻子(新加坡公民)购买住宅物业,她目前还拥有另一处住宅物业。 我还行使了一份信托声明,声明我以信托方式为我的妻子持有该房产,她是该信托资产的唯一实益拥有人。 如果受益所有权已归属于我的妻子,并且信托中没有其他规定可以撤销、修改,也没有使我的妻子在信托财产中的受益所有权受到任何条件的限制,我是否有资格获得 ABSD(信托)的减免?

由于该房产是以信托方式为您妻子购买的,因此应支付 35% 的 ABSD(信托)。在提出减免申请之前,您需要预先支付 ABSD(信托),国内税务局将评估是否符合退税条件。

对于这种情况,如果您在截止日期内提出申请,并提供必要的证明文件,您将有资格减免已支付的 ABSD(信托)金额与您妻子直接以她的名义购买该房产时应支付的 ABSD 之间的差额。由于这是您妻子拥有的第二个住宅物业,所以退还的 ABSD 总金额将是 18%(即 35% – 17%)。

4. 我于 2022 年 6 月 20 日行使了购房选购权书(OTP),以信托方式为未成年子女(新加坡公民)购买公寓单位。 这是我孩子的第一套房产。 我还行使了一份信托声明,声明我以信托方式为我的孩子持有公寓单位,孩子是该信托资产的唯一受益所有人。 如果受益所有权归属于我的孩子,并且信托中没有其他规定可以撤销、修改,也没有使我的孩子在信托财产中的受益所有权受到任何条件的限制,我是否有资格获得 ABSD(信托)的减免?

由于该房产是以信托方式为您的孩子购买的,所以要支付 35% 的 ABSD(信托)。在提出减免申请之前,您需要预先支付 ABSD(信托),国内税务局将评估是否符合退税条件。

对于这种情况,如果您在减免期限内提出申请,并提供必要的证明文件,您将有资格减免已支付的 ABSD(信托)金额与您的孩子直接以他/她的名义购买房产时应支付的 ABSD 之间的差额。由于这是您的未成年子女拥有的第一个住宅物业,退还的 ABSD 总金额将是之前所支付的全部 35% ABSD。

5. 我于 2022 年 5 月 9 日行使了一份信托声明,宣布我为我的孩子依依和浩浩以信托方式持有一个公寓单位。 该信托指出,依依实益拥有公寓单元 50% 的所有权,而浩浩只有在大学毕业时才有权获得另外 50% 的所有权。 我在执行信托声明时支付了 35% 的 ABSD(信托)。 我是否有资格获得 ABSD(信托)的减免?

不能,您将没有资格获得 ABSD(信托)的减免。减免的条件之一是,信托资产的受益人仅由可识别的个人受益人组成。由于浩浩在该房产中的受益取决于他是否从大学毕业,他不是可识别的个人受益人,因此不符合这一条件,将不给予退税。

6. 我于 2022 年 5 月 9 日行使了一份信托声明,声明我以信托方式为我的未成年子女持有一个公寓单位,我的子女在该房产中的实益权益在 21 岁时才会归属。我是否有资格获得 ABSD(信托 )减免?

不能。减免条件是基于房产转入信托时的既得受益所有权。只有在未来才会归属的递延受益所有权将不符合 ABSD(信托)的退税条件。

7. 我已经提交了一份 ABSD(信托)的减免申请。处理时间有多长,如果我的申请被批准,我何时能收到退款?

大多数申请将在提交完整资料后的 2 个月内得到处理。如果申请已被批准,退款将在批准后 1 个月内进行。

8. 我于 2022 年 7 月 1 日行使了一份购房选购权书(OTP)以购买一套公寓,并执行了一份信托声明,以声明我以信托方式为我的孩子持有该房产。 我是否可以提交申请,要求提前减免,而不是先支付 35% 的 ABSD, 然后再获得退款?

不能,根据《印花税 (可识别个人受益人信托)(额外买方印花税的减免) 规则 2022 的规定》,在给予减免之前,必须先支付票据上应征收的 ABSD。

因此,在支付 ABSD(信托)之前,我们无法给予任何 ABSD 的减免。

如果文件是在新加坡签署的,请在文件签署后的 14 天内盖章付款。如果是在新加坡以外首次签署的,请在新加坡首次收到文件后的 30 天内盖章,并在到期日之前付款,以避免产生逾期盖章的罚款。

9. 如果我打算行使一份遗嘱,说明我的住宅房产将在我死后以信托方式为我的孩子持有,该信托是否会受到 35% ABSD(信托)的约束?

ABSD(信托)适用于在 2022 年 5 月 9 日或之后将任何住宅物业转让给生前信托。生前信托的定义是由一个人(委托人)在其有生之年创建的信托,不包括遗嘱信托(例如;使用遗嘱建立的信托,在委托人死亡后生效)。

由于这种情况下的信托是一种遗嘱信托,因此 ABSD(信托)不适用。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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