分析：楼龄重要吗？老龄化对永久地契及 99 年地契公寓的影响

老龄化对不同类型的公寓有什么影响？永久地契的公寓更保值吗? 位置有关系吗?

使用 EdgeProp 的市场趋势工具进行的深入分析表明，随着时间的推移，永久地契和 99 年地契公寓的总体平均价格差距在不断扩大。下表 1 显示了 2021 年不同年龄的永久地契和 99 年地契公寓的平均价格。我们还比较了旧公寓和类似的新公寓的平均价格，并编制了差异分布。

注意：整体的均价数据不包括集体出售（En-bloc）的旧公寓，以防止歪曲平均价格。下表中的平均价格是针对各种户型的公寓单位，包括旧公寓单位；这些单位的面积通常较大，因此每平方英尺的价格可能较低。

在最初的 20 年里，新旧公寓的平均价格差异大致相同，但在之后，99 年地契公寓的平均价格差异变大。这是因为 99 年地契开发项目的使用权有一个期限，因此随着它们的老化，被认为具有较低的价值。

然而，永久地契并不总是意味着房产永远属于所有者及其后代。如果房产通过集体出售成功，业主将会获得一笔意外之财，但代价是损失了他们认为永远属于自己的房产。

此外，根据《土地征用法令》，新加坡政府有权为公共目的征用任何土地，无论其产权如何。政府曾援引该法案来获得几处土地，用于修建道路、地铁站和其他公共用途。

集体出售潜力推动了旧公寓的价格

当公寓的使用年限达到 31 至 40 年时，就可能出现价格上涨。这可能是因为较老的公寓具有更强的集体出售潜力。这类房产的所有者更愿意考虑集体出售的机会，以避免支付必要的小区维修和设施更换费用，因为如果累积基金（sinking fund）不足，这可能意味着有大笔的自掏腰包费用。此外，通过整体出售可以让所有者实现更高的收益。（看具有集体出售潜力的公寓）

有趣的是，从表 1 可以看出，在 2021 年， 21 至 30 年楼龄的永久地契项目的平均价格为每平方英尺 1,380 新元，而 31 至 40 年楼龄的类似房产的平均价格则高出 97 新元每平方英尺（ 6.6% ）。99 年地契房产的平均价格也呈现出类似的趋势，但涨幅较小，为每平方英尺 58 新元（5.5%）；清楚显示较旧的永久地契房产有较强的整体出售潜力。

黄金地段是否胜过楼龄老化？

地段对于房产来说是至关重要的，但最好的黄金地段似乎并无法与屋龄相匹配。由下表二可以看出，全岛的永久地契房产平均售价的差值，在头 20 年逐渐下降，之后急剧下降。不过，黄金地段的永久地契房产的急剧下跌是发生在房产使用年限 21 至 30 年之间，之后才趋于平缓。

全岛 41 至 50 年楼龄的永久地契公寓的平均价格比类似的新公寓低 42.4% 。例如，44 年楼龄的槟兰谷（Pandan Valley）的平均交易价格为每平方英尺 1,220 新元，而期房的福瑞轩（Forett at Bukit Timah）的交易价格为每平方英尺 2,027 新元。当比较黄金地段的房产时，会发现 41.9% 的较小差异，这清楚地表明黄金地段的老公寓仍享有需求和价值。

租赁地契（leasehold）房产的情况略有不同。虽然黄金地段公寓的价格差异在前 10 年更为严重，但两种类型的房产在楼龄达 11 年时的变化率是相同的。详情请参阅下表 3 。

不过，要注意的是，由于供应量有限，老公寓的样本量会随着年龄的增长而下降。

尽管房价有差异，但这两种类型的房产在楼龄达 31 年时的平均售价大致相同。这些黄金地段和全岛其他地方的 99 年租赁地契房产的平均价格分别为每平方英尺 1,049 新元和 1,051 新元；证明剩余租契的缩短（lease decay）对优质地段的 99 年地契房产与对其他地段的 99 年地契房产的影响一样大。

东部与西部的对比

在 2021 年，东部新的永久地契公寓的平均售价为每平方英尺 2,157 新元，高于西部同类公寓每平方英尺 2,030 新元的均价。惹兰友诺士（Jalan Eunos）沿线的 Urban Treasures 和 Jalan Remaja 沿线的 Mont Botanik Residence 公寓项目的平均价格分别为每平方英尺 1,917 新元和 1,746 新元。东部地区的平均价格较高，可能是因为巴耶利峇（Paya Lebar）、加东（Katong）、百汇广场（Marine Parade）和东海岸（East Coast）等更成熟、更受欢迎的住宅区。

与西部相比，东部的永久地契公寓似乎更容易受到屋龄的影响。东部 10 年或以下房产的平均价格比该地区的新房价格低 33.5% ，但西部仅下降了 19.4% 。请参考下面的表 4 。

西部的永久地契公寓似乎提供了更好的价值主张，因为它们不仅更便宜，而且能更好地抵御屋龄老化的影响。

2021 年，西部 99 年地契房产的平均售价为每平方英尺 1,778 新元，高于东部 99 年地契房产的每平方英尺 1,733 新元。沿着金文泰 1 道（Clementi Avenue 1）的悦文荟（Clavon）和沿着淡滨尼巷（Tampines Lane）的聚宝园（Treasure at Tampines）的平均价格分别为每平方英尺 1,634 新元和 1,414 新元。

不幸的是，当我们考察这两个地区的老房子的价格时，情况就变得没那么清楚了。由下表 5 可知，东部屋龄在 10 年或以下的房产较西部屋龄在 10 年或以下的房产更容易受到剩余租契缩短的影响。然而，剩余租契的缩短对这两个区域性质的影响在 11 ~ 20 年之间是相等的。此后，剩余租契的缩短对西部公寓的冲击较大。

因此，99 年地契公寓的买家只有在打算持有该房产至少 10 年的情况下，才会被建议在东部买房。投资时间较短的买家可以考虑西部。

关键要点

• 房产的楼龄会影响价格，无论永久地契或 99 年地契，尤其是在屋龄超过 20 年之后。
• 希望获利的房产投资者和买家应考虑购买新房，因为楼龄是影响房价的主要因素。
• 然而，31 至 40 年楼龄的公寓被认为具有更大的集体出售潜力，这将推高其价格。
• 永久地契房产比 99 年地契房产更经得起楼龄老化，因为他们被认为有更长的产权。
• 位于黄金地段第 9、10、11 区的房产仍受到剩余租契缩短的影响。虽然优质地段并不能消除这种影响，但它有助于缓解价格下跌，尤其是对永久地契房产而言。
• 与东部的公寓相比，西部的永久地契公寓价格较低，也更能经受屋龄老化的影响。然而，东部可能更适合那些正在寻找 99 年地契房产并计划持有该房产 10 年以上的买家。

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