分析:楼龄重要吗?老龄化对永久地契及99年地契公寓的影响

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-03-5

分析:楼龄重要吗?老龄化对永久地契及99年地契公寓的影响

老龄化对不同类型的公寓有什么影响?永久地契的公寓更保值吗? 位置有关系吗?

使用 EdgeProp 的市场趋势工具进行的深入分析表明,随着时间的推移,永久地契和 99 年地契公寓的总体平均价格差距在不断扩大。下表 1 显示了 2021 年不同年龄的永久地契和 99 年地契公寓的平均价格。我们还比较了旧公寓和类似的新公寓的平均价格,并编制了差异分布。

注意:整体的均价数据不包括集体出售(En-bloc)的旧公寓,以防止歪曲平均价格。下表中的平均价格是针对各种户型的公寓单位,包括旧公寓单位;这些单位的面积通常较大,因此每平方英尺的价格可能较低。

全新加坡新旧公寓的价格比较
来源:EdgeProp

在最初的 20 年里,新旧公寓的平均价格差异大致相同,但在之后,99 年地契公寓的平均价格差异变大。这是因为 99 年地契开发项目的使用权有一个期限,因此随着它们的老化,被认为具有较低的价值。

然而,永久地契并不总是意味着房产永远属于所有者及其后代。如果房产通过集体出售成功,业主将会获得一笔意外之财,但代价是损失了他们认为永远属于自己的房产。

此外,根据《土地征用法令》,新加坡政府有权为公共目的征用任何土地,无论其产权如何。政府曾援引该法案来获得几处土地,用于修建道路、地铁站和其他公共用途。

集体出售潜力推动了旧公寓的价格

当公寓的使用年限达到 31 至 40 年时,就可能出现价格上涨。这可能是因为较老的公寓具有更强的集体出售潜力。这类房产的所有者更愿意考虑集体出售的机会,以避免支付必要的小区维修和设施更换费用,因为如果累积基金(sinking fund)不足,这可能意味着有大笔的自掏腰包费用。此外,通过整体出售可以让所有者实现更高的收益。(看具有集体出售潜力的公寓

有趣的是,从表 1 可以看出,在 2021 年, 21 至 30 年楼龄的永久地契项目的平均价格为每平方英尺 1,380 新元,而 31 至 40 年楼龄的类似房产的平均价格则高出 97 新元每平方英尺( 6.6% )。99 年地契房产的平均价格也呈现出类似的趋势,但涨幅较小,为每平方英尺 58 新元(5.5%);清楚显示较旧的永久地契房产有较强的整体出售潜力。

黄金地段是否胜过楼龄老化?

地段对于房产来说是至关重要的,但最好的黄金地段似乎并无法与屋龄相匹配。由下表二可以看出,全岛的永久地契房产平均售价的差值,在头 20 年逐渐下降,之后急剧下降。不过,黄金地段的永久地契房产的急剧下跌是发生在房产使用年限 21 至 30 年之间,之后才趋于平缓。

永久地契公寓的价格比较
来源:EdgeProp

全岛 41 至 50 年楼龄的永久地契公寓的平均价格比类似的新公寓低 42.4% 。例如,44 年楼龄的槟兰谷(Pandan Valley)的平均交易价格为每平方英尺 1,220 新元,而期房的福瑞轩(Forett at Bukit Timah)的交易价格为每平方英尺 2,027 新元。当比较黄金地段的房产时,会发现 41.9% 的较小差异,这清楚地表明黄金地段的老公寓仍享有需求和价值。

租赁地契(leasehold)房产的情况略有不同。虽然黄金地段公寓的价格差异在前 10 年更为严重,但两种类型的房产在楼龄达 11 年时的变化率是相同的。详情请参阅下表 3 。

不过,要注意的是,由于供应量有限,老公寓的样本量会随着年龄的增长而下降。

租赁地契公寓的价格比较
来源:EdgeProp

尽管房价有差异,但这两种类型的房产在楼龄达 31 年时的平均售价大致相同。这些黄金地段和全岛其他地方的 99 年租赁地契房产的平均价格分别为每平方英尺 1,049 新元和 1,051 新元;证明剩余租契的缩短(lease decay)对优质地段的 99 年地契房产与对其他地段的 99 年地契房产的影响一样大。

东部与西部的对比

在 2021 年,东部新的永久地契公寓的平均售价为每平方英尺 2,157 新元,高于西部同类公寓每平方英尺 2,030 新元的均价。惹兰友诺士(Jalan Eunos)沿线的 Urban Treasures 和 Jalan Remaja 沿线的 Mont Botanik Residence 公寓项目的平均价格分别为每平方英尺 1,917 新元和 1,746 新元。东部地区的平均价格较高,可能是因为巴耶利峇(Paya Lebar)、加东(Katong)、百汇广场(Marine Parade)和东海岸(East Coast)等更成熟、更受欢迎的住宅区。

与西部相比,东部的永久地契公寓似乎更容易受到屋龄的影响。东部 10 年或以下房产的平均价格比该地区的新房价格低 33.5% ,但西部仅下降了 19.4% 。请参考下面的表 4 。

东部与西部地区永久地契公寓的价格比较
来源:EdgeProp

西部的永久地契公寓似乎提供了更好的价值主张,因为它们不仅更便宜,而且能更好地抵御屋龄老化的影响。

2021 年,西部 99 年地契房产的平均售价为每平方英尺 1,778 新元,高于东部 99 年地契房产的每平方英尺 1,733 新元。沿着金文泰 1 道(Clementi Avenue 1)的悦文荟(Clavon)和沿着淡滨尼巷(Tampines Lane)的聚宝园(Treasure at Tampines)的平均价格分别为每平方英尺 1,634 新元和 1,414 新元。

不幸的是,当我们考察这两个地区的老房子的价格时,情况就变得没那么清楚了。由下表 5 可知,东部屋龄在 10 年或以下的房产较西部屋龄在 10 年或以下的房产更容易受到剩余租契缩短的影响。然而,剩余租契的缩短对这两个区域性质的影响在 11 ~ 20 年之间是相等的。此后,剩余租契的缩短对西部公寓的冲击较大。

东部与西部地区租赁地契公寓的价格比较
来源:EdgeProp

因此,99 年地契公寓的买家只有在打算持有该房产至少 10 年的情况下,才会被建议在东部买房。投资时间较短的买家可以考虑西部。

关键要点

  • 房产的楼龄会影响价格,无论永久地契或 99 年地契,尤其是在屋龄超过 20 年之后。
  • 希望获利的房产投资者和买家应考虑购买新房,因为楼龄是影响房价的主要因素。
  • 然而,31 至 40 年楼龄的公寓被认为具有更大的集体出售潜力,这将推高其价格。
  • 永久地契房产比 99 年地契房产更经得起楼龄老化,因为他们被认为有更长的产权。
  • 位于黄金地段第 9、10、11 区的房产仍受到剩余租契缩短的影响。虽然优质地段并不能消除这种影响,但它有助于缓解价格下跌,尤其是对永久地契房产而言。
  • 与东部的公寓相比,西部的永久地契公寓价格较低,也更能经受屋龄老化的影响。然而,东部可能更适合那些正在寻找 99 年地契房产并计划持有该房产 10 年以上的买家。

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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