新加坡正朝着与冠病共存的方向迈进，防疫措施和旅游限制进一步放宽。2022 年4 月，以高端豪华住宅为代表的核心中央区（CCR），其新私宅需求量连续第二个月份增加。
CCR 的强劲销售，协助支撑了4 月份的整体新私宅销售。开发商售出了 653 套新私宅（不包括执行共管公寓 EC），与 3 月份成交的 654 套基本持平。与去年同期相比，2022 年 4 月的新私宅销量，较 2021 年 4 月售出的 1,270 套下跌了近 49%。2021 年4 月新推出的隽峰（Irwell Hill Residences）和 One-North Eden 带动了当时的销量。
继 3 月份 39.1% 的环比增长，2022 年 4 月的 CCR 新私宅销量环比增长了 34.6%，达 206 套。CCR 占上个月新私宅总销量的 31.5%，也是唯一一个在 4 月份新私宅销售中，出现环比增长的子市场。4 月份的 CCR 畅销项目包括：以 S$3,227 每平方英尺中位数价格售出 23 个单位的 The Avenir，和以 S$2,500 每平方英尺中位数价格卖出 21 个单位的富雅轩（Fourth Avenue Residences）。
与此同时，由于待售单位数量不断减少，外加重大新盘缺席市场，其他中央区（RCR）和中央区外（OCR）的新私宅销量于 3 月至 4 月份，分别下滑了 9.7% 和 12.7%。
开发商一共卖出了 289 套 RCR 新单位。其中包括 52 套来自鑫悦府（Normanton Park）单位，中位价为 S$1,861 每平方英尺；还有 35 套来自瑞雅嘉苑（Riviere）单位，以 S$2,779 每平方英尺的中位价售出。随着待售新私宅的库存量在 2022 年第一季度末跌至 3,890 套新低，4 月份新私宅销售的 OCR 月度跌幅加剧，环比下降 12.7% 至 158 套。4 月份的畅销 OCR 项目是悦湖苑（The Florence Residences），以S$1,717 每平方英尺的中位价售出了 24 个单位。
继 2022 年第一季的低迷，4 月份的私宅市场依旧面临新盘供应有限的问题。开发商向市场投放了 397 个新单位（不包括 EC），而 3 月份的数量则为 309 个单位。多数于 4 月份投放市场的单位，来自之前已开盘的项目。在外国买家和投资者 ABSD 利率提高、利率上升和通胀风险所带来的挑战下，大型新盘的缺乏，尤其在大众市场中，阻碍了开发商的整体销售。
2022 年4 月，新加坡公民依旧在新私宅销售中占据最大买家比例。但据观察，更多外国买家已返回本地市场，当中因素可能包含冠病防疫措施和旅游限制的放宽。根据市区重建局房地产资讯系统（Realis）中的买卖禁令数据，3 月到 4 月份，外籍买家所占的新私宅买家比例，在所有子市场中均出现上涨。外籍买家占 CCR 4 月份新私宅销售的 13.1%，高于 3 月份的 9.9%。 4 月份 RCR 和 OCR 的相应数字也较高，分别为 9.4% 和 3.2%，而3 月份 RCR 和 OCR 的外籍买家占比分别为 2.9% 和 1.1%（见下图）。
尽管 ABSD 上调，但新加坡依然能吸引外国投资者。俄罗斯-乌克兰战争引发地缘政治动荡，而本地住宅市场可能会从避险资本的流动中获益。
据买卖禁令所显示，2022 年4 月成交的非有地新私宅中，大约 45.5% 的单位售价低于 S$200 万（见图 1），比 3 月份的 56% 来得低。多数低于 S$200 万的交易主要为 OCR 房屋 （36.9%），其次是 RCR（36.3%）和 CCR（26.8%）。
根据房地产资讯系统上的买卖禁令数据，在所有三个子市场中，非有地新私宅（不包括 EC）的中位数成交价在 4 月份均出现上涨，当中以 RCR 的涨幅最大。4 月份，RCR 中位数成交价环比上涨了 21.5% 达 S$224 万。CCR 中位数价格则环比上涨了 8.2% 至 S$228 万，而 OCR 的中位价环比微涨 1.3% 至 S$176 万。
市场展望
随着抵押贷款利率预计上调，市场上可能会有更多较谨慎的购房者。他们或将下调购房选项，挑选价格较好负担的小型单位。一些购房者也可能决定更早进入市场，以锁定更好的抵押贷款利率，因为利率预计将在今年持续上涨。对投资者而言，利率出现长期上涨的前景将造成担忧，因为这很可能会侵蚀未来出租单位时的租金收益。由于需要考虑的因素更多，买家在决定买房之前可能需要更多时间来做出抉择。
此外，通胀压力和成本上升（包括建筑和人力成本），可能会导致房价攀升。房地产一般被视为能有效对抗通胀的对冲工具，其价值往往会随着时间增长，这可能会使买家和投资者进入市场购房，以对冲通胀风险。
展望未来，随着更多新盘推出，私宅销售有望回暖。一些即将在 5 月和 6 月份开盘的新盘项目包括，丽福苑（LIV＠MB）、Atlassia、Baywind Residences 和雅诗轩（The Arden）。
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