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2022年4月新加坡新私人住宅销售月报

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-05-30

2022年4月新加坡新私人住宅销售月报
2022年4月新加坡新私人住宅销售
来源:市区重建局(URA)

新加坡正朝着与冠病共存的方向迈进,防疫措施和旅游限制进一步放宽。2022 年4 月,以高端豪华住宅为代表的核心中央区(CCR),其新私宅需求量连续第二个月份增加。

CCR 的强劲销售,协助支撑了4 月份的整体新私宅销售。开发商售出了 653 套新私宅(不包括执行共管公寓 EC),与 3 月份成交的 654 套基本持平。与去年同期相比,2022 年 4 月的新私宅销量,较 2021 年 4 月售出的 1,270 套下跌了近 49%。2021 年4 月新推出的隽峰(Irwell Hill Residences)和 One-North Eden 带动了当时的销量。

继 3 月份 39.1% 的环比增长,2022 年 4 月的 CCR 新私宅销量环比增长了 34.6%,达 206 套。CCR 占上个月新私宅总销量的 31.5%,也是唯一一个在 4 月份新私宅销售中,出现环比增长的子市场。4 月份的 CCR 畅销项目包括:以 S$3,227 每平方英尺中位数价格售出 23 个单位的 The Avenir,和以 S$2,500 每平方英尺中位数价格卖出 21 个单位的富雅轩(Fourth Avenue Residences)。

与此同时,由于待售单位数量不断减少,外加重大新盘缺席市场,其他中央区(RCR)和中央区外(OCR)的新私宅销量于 3 月至 4 月份,分别下滑了 9.7% 和 12.7%。

开发商一共卖出了 289 套 RCR 新单位。其中包括 52 套来自鑫悦府(Normanton Park)单位,中位价为 S$1,861 每平方英尺;还有 35 套来自瑞雅嘉苑(Riviere)单位,以 S$2,779 每平方英尺的中位价售出。随着待售新私宅的库存量在 2022 年第一季度末跌至 3,890 套新低,4 月份新私宅销售的 OCR 月度跌幅加剧,环比下降 12.7% 至 158 套。4 月份的畅销 OCR 项目是悦湖苑(The Florence Residences),以S$1,717 每平方英尺的中位价售出了 24 个单位。

继 2022 年第一季的低迷,4 月份的私宅市场依旧面临新盘供应有限的问题。开发商向市场投放了 397 个新单位(不包括 EC),而 3 月份的数量则为 309 个单位。多数于 4 月份投放市场的单位,来自之前已开盘的项目。在外国买家和投资者 ABSD 利率提高、利率上升和通胀风险所带来的挑战下,大型新盘的缺乏,尤其在大众市场中,阻碍了开发商的整体销售。

2022 年4 月,新加坡公民依旧在新私宅销售中占据最大买家比例。但据观察,更多外国买家已返回本地市场,当中因素可能包含冠病防疫措施和旅游限制的放宽。根据市区重建局房地产资讯系统(Realis)中的买卖禁令数据,3 月到 4 月份,外籍买家所占的新私宅买家比例,在所有子市场中均出现上涨。外籍买家占 CCR 4 月份新私宅销售的 13.1%,高于 3 月份的 9.9%。 4 月份 RCR 和 OCR 的相应数字也较高,分别为 9.4% 和 3.2%,而3 月份 RCR 和 OCR 的外籍买家占比分别为 2.9% 和 1.1%(见下图)。

2022年3月至4月份外籍买家购买新私宅(不包括EC)的比例有所增长
来源:市区重建局房地产资讯系统(Realis)

尽管 ABSD 上调,但新加坡依然能吸引外国投资者。俄罗斯-乌克兰战争引发地缘政治动荡,而本地住宅市场可能会从避险资本的流动中获益。

据买卖禁令所显示,2022 年4 月成交的非有地新私宅中,大约 45.5% 的单位售价低于 S$200 万(见图 1),比 3 月份的 56% 来得低。多数低于 S$200 万的交易主要为 OCR 房屋 (36.9%),其次是 RCR(36.3%)和 CCR(26.8%)。

2022年4月非有地新私宅销售价位
来源:市区重建局房地产资讯系统

根据房地产资讯系统上的买卖禁令数据,在所有三个子市场中,非有地新私宅(不包括 EC)的中位数成交价在 4 月份均出现上涨,当中以 RCR 的涨幅最大。4 月份,RCR 中位数成交价环比上涨了 21.5% 达 S$224 万。CCR 中位数价格则环比上涨了 8.2% 至 S$228 万,而 OCR 的中位价环比微涨 1.3% 至 S$176 万。

市场展望

随着抵押贷款利率预计上调,市场上可能会有更多较谨慎的购房者。他们或将下调购房选项,挑选价格较好负担的小型单位。一些购房者也可能决定更早进入市场,以锁定更好的抵押贷款利率,因为利率预计将在今年持续上涨。对投资者而言,利率出现长期上涨的前景将造成担忧,因为这很可能会侵蚀未来出租单位时的租金收益。由于需要考虑的因素更多,买家在决定买房之前可能需要更多时间来做出抉择。

此外,通胀压力和成本上升(包括建筑和人力成本),可能会导致房价攀升。房地产一般被视为能有效对抗通胀的对冲工具,其价值往往会随着时间增长,这可能会使买家和投资者进入市场购房,以对冲通胀风险。

展望未来,随着更多新盘推出,私宅销售有望回暖。一些即将在 5 月和 6 月份开盘的新盘项目包括,丽福苑(LIV@MB)、Atlassia、Baywind Residences 和雅诗轩(The Arden)。

2022年4月畅销新私宅龙虎榜
来源:市区重建局

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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