关于新加坡的私宅价格飙升的话题，总是绕不开外国买家。例如，我们经常看到关于中国买家由于冠病疫情涌入新加坡市场的新闻报道，房地产市场的资深人士甚至可能会觉得这隐约有点像 2008-2009 年全球金融危机的前兆。但是，外国人对当今房价上涨的真正贡献有多大呢？会不会很大原因只是由于市民对外国人购置房产心存不满呢？
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新加坡私宅市场现状
根据 Square Foot Research 的数据，截至今年 8 月底，新房平均价格为每平方英尺 2,518 元，高于 2021 年 8 月的每平方英尺 1,794 元。
8 月底的平均转售价为每平方英尺 1,493 元，也高于去年 8 月的每平方英尺 1,352 元。
截至今年第三季度，私宅价格环比上涨约 8.2%。总体而言，自冠病大流行开始的 2020 年第一季度的最后一个低谷以来，私宅价格现在上涨了约 23%。
按照目前的增长速度，大多数房地产公司估计，到 2022 年底，房价将比去年上涨 3% 到 5%。
这些数字绝对值得我们警惕。事实上，组屋（HDB）升级者（目前的大部分买家）对新房对购买力已经逐步下降。即使是市区边缘的新公寓，例如最近的 AMO Residence 和曲水伦庭（Lentor Modern），家庭规模的单位售价也达到了 200万元。但是，周末发售的新公寓的销售数据—AMO Residence 几乎售罄，曲水伦庭（Lentor Modern）售出 84%，也会令人颇感困惑。
冠病疫情之前外国买家的比例本有所下降
尽管我们经常提到外国买家是在“疫情后重返”私宅市场，但并没有数据能够支持这一点。
在最近的一次国会事务回应中，李智陞（Desmond Lee）部长指出，在过去两年中，外国人仅占私宅交易的 3% 左右。这比冠病大流行前几年的约 5% 有所下降。
《海峡时报》最近的一份报告显示外国买家占比明显下降：
| 新加坡公民 | 永久居民 | 外国人 | 公司 | 总计 | |
| 2019 | 15,495 | 2,852 | 1,017 | 78 | 19,442 |
| （79.7%） | （14.7%） | （5.2%） | （0.4%） | ||
| 2020 | 18,520 | 3,133 | 756 | 134 | 22,543 |
| （82.2%） | （13.9%） | （3.4%） | （0.60%） | ||
| 2021 | 30,958 | 5,147 | 1,135 | 193 | 37,433 |
| （82.7%） | （13.7%） | （3%） | （0.50%） | ||
| 2022 上半年 | 10,681 | 2,134 | 444 | 52 | 13,311 |
| （80.2%） | （16%） | （3.3%） | （0.4%） |
注意：由于四舍五入，百分比之和可能不等于 100%。
表：海峡时报图表
数据来源：国家发展部（MND）
即使在新冠疫情达到顶峰之后，外国买家的比例似乎也没有出现大幅回升。
这一部分是由于去年 12 月的降温措施。额外买家印花税（ABSD）全面上涨，而外国买家是受影响最大的一方。外国买家购置房产的印花税现已达到实际购买价或市场价的 30%，以较高者为准，相当于税率大幅提高了 10%。
举例来说，如果购置 1,000 万元的房产，印花税率会使价格额外增加 300 万元。
安家狮城的本地资深房地产经纪郭耀阳（Leo Kwek）表示新加坡的印花税现在远高于其他地区，例如澳大利亚的外国买家印花税仅为 8%，而香港的外国买家印花税为 15%。而且需要注意，中国近期的房地产危机虽然与新加坡没有直接关系，但可能会对新加坡房地产市场产生长期影响：
“我们的外国买家大部分来自中国，新加坡的许多重要发展商都是中国公司……现在我们有一代人亲眼见过父母遭遇的房产危机，他们可能会对房地产投资持谨慎态度。”
外国买家的影响主要局限于豪宅。
我们采访过的大多数房地产经纪人抱有一个共识，即外国买家不会大规模影响新加坡的私宅市场，具体来说就是外国买家更有可能会影响一个特定的细分市场，主要体现在豪宅或黄金地段的房产。
支持这个观点的典型案例之一是蔡氏家族以 2.93 亿元的价格全盘购买了超级豪宅 Swire Eden 整个项目，另一个案例是中国买家购买了 The Nassim 的一个 2,000 万元的单位（显然该买家并没有因为 30% 的印花税望而却步），第三个案例是一个中国买家以 8,500 万元的价格批量购买了康宁河湾（CanningHill Piers）的 20 个单位。
Leo 认为有关这些交易的报告可能会导致大众的认知偏差，他说：
“当民众看到成交金额如此惊人时，会本能地认为这些外国人富有到可以不惜一切代价购买房产，是他们将本地人挤出了房地产交易市场，但实际上这些富豪买家的交易数量屈指可数。
这些买家同时也瞄准了顶级豪宅，他们并没有与新加坡人竞争在其他中央区（RCR）、中央区以外（OCR）购买大众化公寓。即使所有的超高净值买家一夜之间消失，新加坡的公寓价格也不会突然下跌。”
附带说明，即使外国人拥有购买权，EC 的完全私有化对外国人来讲可能也没有多少吸引力
执行共管公寓（EC）住满 10 年即可完全私有化，也即可出售给外国人。即使我们假设 EC 会吸引外国的非豪宅买家，但最近的印花税调整也可能会成为私有化的一个争议点。
私有化后的主要区别在于外国人和包括发展商在内的公司可以购买 EC，但是目前的印花税率上涨影响最大的正好是外国人、实体和发展商这三类买家。
因此一个盈利的好办法是在五年最低居住年限（MOP）之后出售 EC，因为后续买家不受 MOP 的束缚，但是完全私有化之后外国人和实体公司可能受到的罚款是否值得这样操作有待商榷。
总结：新加坡房价上涨的原因更可能是房产供应有限和建筑成本通胀
Leo 指出，尽管目前市场上的外国买家较少（如上文所述），但新加坡房价仍在继续飙升，仅这一点就可以证明并不是外国人导致了房价上涨。
对房价影响最大的可能是房产供应有限、购房者需求增加，以及发展商面临的建筑成本上涨。比起少数的外国投资者，欧洲冬季的能源危机或输入性通胀带来房价上涨的可能性更值得关注。
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