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确定租赁产权的价值:“巴拉表格”(Bala’s Table)剖析

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-09-10

确定租赁产权的价值:“巴拉表格”(Bala’s Table)剖析

租赁产权的剩余年限价值如何判断?新加坡土地管理局(SLA)的租赁地契价值表(Leasehold Table),或称“巴拉表格(Bala’s Table)”,对不同的租约期限和土地估值进行了价值比较。巴拉表格(Bala’s Table)还可计算土地用途变更或密度建筑密度增加的发展溢价(differential premium),以及更新租赁期限的土地溢价。在本文中,安家狮城(AnjiaSG)的资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)试图深入探寻巴拉表格(Bala’s Table)的逻辑和结构,并认为表格的作者可能使用了 3.5% 的贴现率将租赁产权的剩余年限价值与永久地契价值的百分比挂钩,以计算租赁产权从 1 年到 99 年的价值变化。

价值至关重要

在新加坡,土地是非常稀缺且重要的资源,对土地进行适当的定价和估价对政府、私营部门和家庭都非常重要。土地租赁分为永久产权(freehold)和租赁产权(leasehold)。永久地契土地的所有者对土地拥有永久的、不会过期的所有权,而租赁地契则赋予购买者临时所有权。除某些特例情况外,住宅租赁产权的期限通常为 99 年,而大多数工业用地的租赁期限为 60 年或 30 年(某些情况下为 20 年)。租赁期满后,土地所有权归国家所有。租赁产权和永久产权的土地和房地产销售和转售存在着一个活跃的二级市场。由于租赁地契可以买卖、延长或减少,政府以及房地产开发商、买方和卖方通常需要了解一块租赁地契土地上剩余租约的价值。政府可以据此计算出让国有土地、改变土地用途或建筑密度,或延长土地租约的土地溢价(或应付费用)。

什么是“巴拉表格”?

为此,新加坡土地管理局(SLA)参考了一个贴现价值表(附录 1),显示了一块土地在剩余不同租赁年限时的价值,剩余租约的价值表示为永久产权土地价值的百分比。

在新加坡的英国殖民地时期,土地局首次采用了这张租赁产权价值表。人们普遍认为,是一位名叫巴拉(Bala)的土地局员工提出了这张表,自此,这张表在房地产界被称为“巴拉表格”(Bala’s Table)。

沿用巴拉表格(Bala’s Table)的确切时间和依据尚不清楚。然而,Philip Motha 和 Belinda Yuen 在他们的《新加坡房地产指南(”Singapore Real Property Guide”)》(1999 年,第 4 版)一书中指出,1948 年之后,租赁土地的出让价格是基于以下方式计算的:
(i) 99 年租约:永久地契价值的 96%
(ii) 60 年租约:永久地契价值的 80%
(iii) 30 年租约:永久地契价值的 60%

我们先来简单看看巴拉曲线是如何运用的:

在巴拉曲线(Bala’s Curve)上,租赁产权土地的价值表示为永久产权土地价值的百分比。以价值 100 万元的永久产权房产作为示例:
在新的 99 年租约开始之时,房产的价值是其永久地契价值的 96%。因此,如果假设永久地契房产的价值为 100 万元,那么,租赁地契(99 年)的实际价值为 96 万元。
当租约还剩 60 年时,它的价值是其永久产权价值的 80%,即 80 万元。
当租约还剩 30 年时,它的价值为其永久产权价值的 60%,即 60 万元。

巴拉表格(Bala’s Table)

 

在此图表中,根据巴拉表格(Bala’s Table),租赁地契土地的价值表示为永久地契土地价值的百分比。

由于这三个永久产权价值的百分比与巴拉表格中的对应内容相符,我们可以推断该表格是在 1948 年左右开始采用的。其时,根据《皇室土地条例(Crown Land Rules)》(1947 年),官方宣布在任何情况下只能发放 99 年租赁地契土地,而非永久产权土地。

提高透明度,鼓励更好地利用土地

巴拉表格(Bala’s Table)最初是一份土地局用于转让国有土地的内部文件。在某个时期被泄露给了私营部门,之后又被房地产公司用作估值的非官方指南。但是,政府如何确定为取消对租赁土地的国家所有权限制而支付的地价,这一点尚不明确。

从 2000 年 7 月 31 日起,新加坡土地管理局在线上发布了租赁产权价值表(Leasehold Table),提高了估值体系的透明度。土地管理局的举措鼓励了土地利用的优化,并促进了新加坡的整体重建步伐。公众可以访问土地管理局使用的这份表格,土地所有者和行业参与者也获得了更佳的确定性,他们现在可以提前计算出要支付的溢价。他们可以参考发展费(Development Charge)表的费率计算变更土地用途或增加建筑密度需要付出的价格,也可根据租赁地契价值表列出的土地剩余年限的价值占永久地契价值的百分比对发展费进行调整。

了解租赁产权价值表

一般来说,一块土地的价值会随着它的租约年限而变化。如果剩余的租约年限更长,土地价值就会更高。然而,土地的价值不会随着其剩余租约年限的减少而以每年不变的速度下降,例如从 99 年降至零。当一个人购买一块土地时,他实际上是在为使用土地的权利或获取未来租金收入的权利而付费。举个例子:假设一个 99 年地契的项目租金收入为每年每平方英尺 1 元,土地所有者每年将收到每平方英尺 1 元的钱,为期 99 年。但是,由于“金钱的时间价值”,今天的 1 元钱在 99 年后将不再值这么多钱。因此,前 10 年收到的总租金的现值(Present Value)将远高于租约的最后 10 年的总租金。

为了一次性获得土地租金的现值,未来每年每平方英尺 1 元的租金必须以接近货币机会成本的比率进行折现。这种未来的租金收入流被折现为单个乘数,在金融中通常称为“现值利息系数”(PVIF),在美国称为“总收入乘数(Gross Income Multiplier)”,在英国称为“多年购买值(Years Purchase)”。然后计算不同租赁期限的 PVIF,并与永久产权土地的 PVIF 进行比较。这将为我们提供租赁产权价值占永久产权价值的百分比,如附录 2 所示。

根据租赁地契价值百分比的对比图所示,假设贴现率为 3.5%,租赁地契 PVIF 占永久地契 PVIF 的百分比非常接近新加坡土地管理局的租赁地契价值表。30 年租约和 75 至 99 年的租约尤其如此。

租赁产权价值百分比的对比图

 

我们还可以观察到,在 35 年到 70 年的租约之间,两条曲线之间的差异更大。一种未经证实的可能性是,表格的原作者采用了接近 3.5% 的贴现率,并为方便起见将表格调整为 10 年、15 年、20 年、30 年、60 年和 99 年的整数租约。其他租约年限的价值可以在其间进行插值(Interpolation)。因此,巴拉表格(Bala’s Table)最可能采用的贴现率为约 3.5%。

曲线的斜率和形状并非无足轻重,因为它们会影响到租赁产权估值下降的速度,从而影响到国家为将租赁土地填补到完整的 99 年地契而收取的溢价。

3.5% 的贴现率合适吗?

3.5% 左右的贴现率是新加坡土地管理局租赁地契价值表的合理选择吗?

土地是一种稀缺资源,无论是以产生地租(land rent)的主要形式,还是以建成项目租金的次要形式,都会源源不断地产生收益。收益相当稳定,风险较低,因此较低的 3.5% 贴现率是合理的。

相比之下,新加坡从 1962 年到 2016 年的通货膨胀率平均为 2.68%,而 2013 年 6 月,新加坡金融管理局(MAS)指示金融机构在处理房屋贷款时根据总偿债率(TDSR)框架采用 3.5% 的利率对贷款人进行“压力测试”。此外,在过去的 12 年中(2005 年至 2016 年),政府的资本成本(cost of capital)平均为 3.4%。

以上比率都与租赁产权价值表中隐含的贴现率大体一致。

此外,自 2000 年在土地管理局的网站上发布以来,租赁产权价值表已被广泛接受。

建屋发展局的屋契回购计划

根据屋契回购计划(Lease Buyback Scheme,简称 LBS),符合条件的年长组屋业主可以选择保留现有组屋的部分屋契年限,并将剩余部分卖回给建屋局,以提高退休后的财务宽裕度。

在 2014 年 9 月 8 日的国会会议上,一位议员问“为什么出售给建屋局的租约期限与业主保留的租约期限相同,但业主出售所获的收益却较低。”国家发展部长许文远先生回应说,由于金钱有时间价值,屋契的价值并不是一条直线,而且剩余租约很短的房产往往贬值更快。

许部长解释说,“屋契回购计划的收益是房子的全部剩余年限的价值减去屋主保留的前“X”年租约的价值和任何未偿还的住房贷款后的市场价值,但做出了一些金额调整以反映对 LBS 组屋的限制,即不得转租整套组屋及不得转售”。做出调整后,LBS 的收益高于其本来的收益。

看来,建屋发展局采用的原则是,房子前几年的价值(供年长者使用和居住的年限)高于剩余的最后几年的价值,这与土地管理局租赁产权价值表的合理假设是相似的。然而,值得注意的是,建屋局进一步对数值进行了调整,将对 LBS 单位施加的限制纳入考量,以获得更高的 LBS 收益。

租赁产权价值表的其他用途

临时发展税

从 2003 年起,市区重建局推出了临时发展税(Temporary Development Levy,简称 TDL)计划,为企业提供更大的灵活性。TDL 是一项有时效的税款,缴纳后可获得土地用途变更或与商业用途相关的增建和改建的临时许可,期限最长为 10 年。

TDL 降低了企业的启动成本,因为他们不必再为超出发展基线(development baseline)临时提升的土地价值支付全部的发展费(development charge)。

应付税款的金额是根据租赁产权价值表前 10 年的费率进行计算的,费率为 3.8%(最长 1 年的临时书面许可)到 30%(最长 10 年)不等。

政府售地计划——拥有不同使用期限的地段

对于一些政府售地,开发商可以选择和投标不同期限的土地使用权,以更好地控制其发展成本和项目可行性。

例如,在 2005 年出售的一幅维多利亚街(Victoria Street)的城市娱乐中心地块和 2006 年出售的一幅哥烈码头(Collyer Quay)的商用地块,开发商可以选择投标 30 年或 60 年的租约。2012 年,惹兰裕廊克基(Jalan Jurong Kechil)的一幅退休住房用地,开发商可以选择 30 年、45 年或 60 年的租约。为清晰透明起见,投标条件中明确规定了对不同租赁期限标的进行对比的评估方法。

拿维多利亚街地块来说,60 年租约的标案都使用以下公式进行了调整,以与 30 年租约的标案进行比较:

60年租约竞标价格 X 0.6
0.8

这些转换数字 0.6(30 年租约)和 0.8(60 年租约)与土地管理局的租赁表中的相应年份相等。

结论

新加坡土地管理局的租赁产权价值表,常称为“巴拉表格”(Bala’s Table),清晰透明、易于使用,并为计算溢价和比较不同租约期限的土地价值提供了确定性。这个表格及其选用的隐性贴现率并不是一门精确的科学。但几十年来,新加坡的多个政府机构和房地产行业一直在使用这个表格。表格中对租约价值的计算极具一致性和稳定性,因此巴拉表格将持续发挥巨大的作用。

 

附录 1:租赁产权价值占永久产权价值百分比的表格

租约剩余年限占永久产权价值的百分比租约剩余年限占永久产权价值的百分比租约剩余年限占永久产权价值的百分比
13.83766.27387.5
27.53867.07488.0
310.93967.77588.5
414.14068.57689.0
517.14169.27789.5
619.94269.87890.0
722.74370.57990.5
825.24471.28091.0
927.74571.88191.4
1030.04672.48291.8
1132.24773.08392.2
1234.34873.68492.6
1336.34974.18592.9
1438.25074.78693.3
1540.05175.28793.6
1641.85275.78894.0
1743.45376.28994.3
1845.05476.79094.6
1946.65577.39194.8
2048.05677.99295.0
2149.55778.59395.2
2250.85879.09495.4
2352.15979.59595.6
2453.46080.09695.7
2554.66180.69795.8
2655.86281.29895.9
2756.96381.89996.0
2858.06482.4
2959.06583.0
3060.06683.6
3161.06784.2
3261.96884.5
3362.86985.4
3463.77086.0
3564.67186.5
3665.47287.0

 

附录 2:租赁产权价值占永久产权价值的百分比解构

租约剩余年限贴现率现值利息系数(PVIF)租赁产权PVIF占永久产权的PVIF的百分比SLA租赁产权价值表百分比差值
(1)(2)(3)(4)(5)(4)–(5)
53.5%4.5150515.8%17.1%-1.3%
103.5%8.3166129.1%30.0%-0.9%
153.5%11.5174140.3%40.0%0.3%
203.5%14.2124049.7%48.0%1.7%
253.5%16.4815157.7%54.0%3.7%
303.5%18.3920564.4%60.0%4.4%
353.5%20.0006670.0%64.6%5.4%
403.5%21.3550774.7%68.5%6.2%
453.5%22.4954578,7%71.8%6.9%
503.5%23.4556282.1%74.7%7.4%
553.5%24.2640584.9%77.3%7.6%
603.5%24.9447387.3%80.0%7.3%
653.5%25.5178589.3%83.0%6.3%
703.5%26.0004091.0%86.0%5.0%
753.5%26.4066992.4%88.5%3.9%
803.5%26.7487893.6%91.0%2.6%
853.5%27.0368094.6%92.9%1,7%
903.5%27.2793295.5%94.6%0.9%
953.5%27.4835096.2%95.6%0.6%
993.5%27.6233796.7%96.0%0.7%
永久产权3.5%28.57143100.0%

 

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Leo Kwek 郭耀阳

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