大多数房主在选择房贷时都可能会思考——建屋局贷款和银行贷款究竟哪个更好？
在冠病大流行期间，房屋贷款利率接近于零，但现在低抵押贷款利率时代已经结束。美联储一直在稳步加息，预计将于 2022 年 11 月2 日连续第四次加息 0.75 个百分点，使利率达到 3.75% 至 4%。随着本地银行调整其提供的贷款方案，抵押贷款利率同步上升了。
在利率有可能进一步上升的情况下，组屋屋主是否仍要向银行贷款？建屋局贷款是否会是更好的选择？在本文中，我们比较了建屋局贷款和银行贷款之间的区别，以便买家做出明智的选择。
目录
建屋局贷款与银行贷款：概述
组屋优惠贷款（HDB Concessionary Loan）更多被称作建屋局贷款（HDB housing loan），与银行贷款（Bank Loan）各有利弊。以下概述它们的主要区别。
| 贷款类型 | 建屋局贷款 | 银行贷款 |
| 是什么 | 建屋局提供的房屋贷款 | 新加坡本地银行提供的房屋贷款，例如，星展银行（DBS）、大华银行（UOB）等 |
| 贷款资格 | 要求详细，例如要满足收入顶限和公民身份要求 | 通常只需要信用评分良好，没有收入顶限要求 |
| 适用房产 | 仅限组屋 | 同时适用组屋和私宅 |
| 最低贷款规模 | 无 | 通常至少 10 万 |
| LTV（贷款与价值比率）顶限 | 可达房产价值的 80% | 可达房产价值的 75% |
| 首付 | 购买价格的 20%，可以用公积金普通户头储蓄全额支付。 注意：对于转售单位，需要支付高达 5,000 元的定金给卖家。 | 购买价格的 25%，至少 5% 必须是现金，剩余20% 可使用公积金 |
| 利率 | 目前每年 2.6%，比公积金普通户头的利率高出 0.1% | 目前浮动利率为 3.71%~4.11%*，固定利率为 4.25%~4.30%*，但会随着市场情况变化 |
| 房贷配套类型 | 只有一种 | 大部分是浮动利率配套，部分为固定利率配套和混合配套 |
| 最长贷款期限 | 可达 25 年 | 可达 35 年 |
| 提前还款或提前还款罚款 | 无 | 通常 1.5% 至 1.75% |
| 逾期还款罚款 | 每年 7.5%，但可协商 | 取决于银行，但通常不像建屋局那么宽松 |
*截止 2022 年 12 月 26 日市场上提供的最佳利率，本文将以此为参考。
每个人的情况不同，所以可选择的贷款也不同。在我们进一步讨论之前，建议先根据个人情况，确认自己符合哪类房屋贷款的资格。
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建屋局贷款与银行贷款：资格标准
私人住宅（例如公寓或有地住宅）的唯一选择是银行贷款，只有组屋才可能有资格获得建屋局贷款，无论是新组屋还是转售组屋。
建屋局贷款资格
| 公民身份 | 至少有一位买家是新加坡公民 |
| 过去的房屋贷款和/或所有权 | • 之前没有获得过两次或更多建屋局贷款 • 只获得过一次建屋局贷款，并且拥有的最后一处房产不是私人住宅（无论本地或海外），例如：HUDC 、通过赠与获得的财产、作为继承人继承的财产、根据遗嘱或无遗嘱继承法的受益人、通过指定人拥有/获得/处置的财产 |
| 收入顶限 | 根据单身新加坡公民购屋计划（Single Singapore Citizen Scheme，简称 SSC），家庭不得超过 1.4 万元，大家庭不得超过 2.1 万元，单身人士不得超过 7,000 元 |
| 财产所有权 | • 在本地或海外没有任何其他财产，并且在申请建屋局贷款资格通知书之前的 30 个月内没有处置过任何房产 • 不拥有超过 1 处市场/小贩摊位或工商业物业。如果确实拥有其中之一，则必须在那里经营业务并且没有其他收入来源 |
如果要申请建屋局贷款，则必须获得建屋局贷款资格通知书（HDB Home Loan Eligibility，简称 HLE），更多关于 HLE 的申请详情可前往建屋局官网查看。
银行贷款资格
银行贷款的资格标准不像建屋局那么严格。每家银行都有自己的评估方法，但总的来说，只要财务状况良好，信用评分高，就没问题。
如果不确定银行贷款标准是什么或该向哪家银行求助，可以向本站寻求帮助。
建屋局贷款和银行贷款都适用 TDSR 和 MSR（仅针对组屋）
无论是建屋局贷款还是银行贷款，总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的限制都将适用。这些限制由政府（而不是组屋或银行）制定，以确保人们不会借到超过他们负担能力的钱。
什么是总偿债率（TDSR）
无论选择哪种贷款方式，所有购房者都将受到 TDSR 的限制。2021 年 12 月的房地产降温措施将 TDSR 从 60% 修改为 55%。基本上，能借到的金额会受到每月还款额的限制，即不得超过每月收入的 55%。
TDSR 是对所有负债的限制（不仅仅是抵押贷款），这意味着如果已经在偿还多笔贷款，则可能无法获得房贷，或者可能不得不减少贷款金额。
2022 年 9 月房地产降温措施宣布，自 2022 年 9 月 30 日起，用于计算 TDSR 和 MSR 的利率下限也将上调 0.5%。对于银行贷款，中期利率将从 3.5% 调整为 4%，非住宅房贷和资产增值抵押贷款调整为 5%，建屋局贷款则调整为 3%。
什么是抵押贷款服务比率 (MSR)：仅适用于组屋和 EC
组屋和 EC 还将受到 MSR 的限制，其中规定抵押贷款每月还款额不能超过借款人和/或联合借款人月收入的 30%。从 2022 年 9 月30 日起，上述利率下限的上调也将适用。
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选择建屋局贷款或银行贷款需要考虑的 5 个主要问题
以上介绍了贷款资格和政府限制，现在我们开始比较建屋局贷款和银行贷款。
1. 银行贷款有更严格的 LTV，但从长远来看，减少借贷也意味着更多的储蓄
建屋局贷款 LTV：高达 80%
此前，建屋局贷款最多可覆盖新组屋购买价格的 90%，对于转售组屋以转售价格和市场价值中较低者为准。然而，新的 2022 年 9 月新加坡房地产降温措施将建屋局贷款的 LTV 顶限调整为 80%，降低了未来购房者可以从建屋局借贷的最高金额。
不过，通过建屋局贷款仍然可以借到比银行贷款更多的钱。虽然可以借到更多资金似乎是件好事，但获得更多贷款可能意味着最终要支付更多的利息。
另外 80% 的顶限取决于公积金余额，建屋局要求清空每个公积金普通户头余额（可选择保留最多 2 万元），这意味着如果拥有大量的公积金余额，则可能无法获得 80% 的 LTV。银行贷款则不同。
银行贷款 LTV：高达 75%
相比之下，银行贷款最多只能支付购买价格的 75%，与建屋局贷款 5% 的差异意味着选择银行贷款需要支付更多的首付，这会对买家的财务状况造成真正的影响，尤其是在现金和/或公积金储蓄紧张的情况下。
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2. 银行贷款首付较高，资金周转困难
如上文所述，通过建屋局可以借到比银行更多的钱。但是反过来看，20% 的首付款比 25% 更可控。
建屋局贷款和银行贷款都可以使用公积金普通户头储蓄、现金或两者的结合来支付首付款。但是从长远来看，可适用的份额是不同的，因此，需要预先支付的现金也不同。
建屋局贷款首付：最低 20%，可以用公积金普通户头全额支付
假设直接购买，当申请建屋局贷款时，最低首付款为 20%，如果公积金普通户头中有足够的储蓄，则可以用公积金全额支付，这意味着首期付款有可能一笔现金都不需要支付。
银行贷款首付：最低 25%，其中 5% 必须是现金
银行贷款需要支付高得多的 25% 首付，其中至少 5% 需要以现金支付，而其余 20% 可以来自购屋津贴或公积金。
如果不太理解这个计算规则，可参考以下示例。
假设购买一套价值 60 万元的政府组屋
| 若申请建屋局贷款 | 若申请银行贷款 | |
| 需要支付多少首付？ | 12 万元（60 万元的 20%) | 15 万元（60 万元的 25%） |
| 首付中可以使用多少公积金普通户头储蓄？ | 12 万元（全额首付） | 12 万元（20%） |
| 需要预先支付多少现金 | 如果公积金普通户头储蓄充足，则无需支付现金 | 至少 3 万元（5%）。如果公积金普通户头储蓄不足以支付全部的 20%，还需现金支付其中的差额 |
特例：如果购买转售组屋，则需要向卖家支付高达 5,000 元的定金，这会增加前期现金成本。
一般来说，建屋局贷款通常支付较少的现金首付，这对于现金储蓄和/或现金流有限的人来说更可取，比如许多购买第一套预购组屋（BTO）的年轻夫妇。
虽然建屋局贷款需要较少的预付款，但总体而言买家需要花费更多的成本，如果想要借用更多贷款来减少首付，成本将尤其高。银行贷款需要更高的首付，但如果能负担得起前期费用，则可能会节省更多的成本。
3. 建屋局贷款利率更稳定
建屋局贷款利率：2.6%，自 1999 年以来一直没有改变
建屋局贷款利率比现行公积金普通户头利率高出 0.1%，而公积金普通户头利率跟本地主要银行过去三个月的平均存款利率挂钩或最低为 2.5%，以较高者为准。
截至目前，建屋局贷款利率为每年 2.6%，自 1999 年 7 月以来一直没有改变，这对于厌恶风险的人来说可能更可取。鉴于每月还款是可预测的，申请建屋局贷款可能有助于更好地规划。
银行贷款利率波动更大
相反，银行贷款利率随着市场的变化而波动更大，因此更适合那些风险偏好较大、希望利用利率波动获得有竞争力的抵押贷款配套的人，尤其是在房地产市场低迷的时候。
银行提供浮动利率配套和固定利率配套。浮动利率配套与基准利率挂钩，利差在锁定期（lock-in period）内固定。浮动利率波动较大，因为它们通常根据市场情况随基准利率波动。
一些银行，如星展银行（DBS）还提供混合配套，让借款人最多有一半的抵押贷款金额采用固定利率配套，其余部分采用特殊的浮动利率配套方案。
尽管固定利率更稳定，但与浮动利率配套相比，它们通常会存在溢价。锁定期过后，利率的浮动将取决于市场的变化，通常利率会上升。此外，银行可以而且有时确实会调整其固定利率配套方案。
截至 2022 年 12 月 26 日，最低浮动利率为 3.71%，最低固定利率为 4.25%。虽然目前的银行抵押贷款利率高于建屋局利率，但银行贷款与市场挂钩，这意味着如果利率再次暴跌，买家可能会从更大的成本节约中受益。反之亦然，如果利率继续上涨，买家将支付更多费用。
4. 可以从建屋局贷款转换到银行贷款，但反过来不行
如果买家决定在几年后从建屋局贷款转为银行贷款，是可以操作的，但反过来不行。如果选择银行贷款，将自动失去转换为（或转换回）建屋局贷款的资格。
对于已经获得银行贷款的人，可以从同一家银行将现有的房屋贷款重新定价（repricing），或者换一家银行再融资（refinancing）以申请更具竞争力的利率配套方案。
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5. 银行贷款的罚款更高
房贷的期限长达几十年，是一项长期承诺。因此，在决策的每个阶段都要考虑到未来的计划。
一般来说，建屋局贷款更灵活，因为买家的财务状况变化有更多的回旋余地。如果买家收获了一笔意外之财（例如开出 4D 万字票头奖），则可以提前还清贷款，而且不会产生罚金。如果在几年后转为较低利率的银行贷款，也可以这样操作。如果买家遇到经济困难难以还款，则需要支付每年 7.5% 的滞纳金。滞纳金按延迟还款金额计算，而不是全额贷款，但也可以与建屋局进行协商，毕竟建屋局比银行更宽松。
对于银行贷款，如果买家决定在锁定期内提前还款以减少贷款规模，通常会有 1.5% 至 1.75% 的罚金。滞纳金则因银行而异，相比建屋局更难免除或减少。如果抵押贷款违约，银行可能会提供债务整合计划计划（Debt Consolidation Plan ，简称 DCP）或重组计划（restructuring programmes），以帮助改善这种情况。如果实在无法改善，银行有权收回房产并将其在拍卖市场抵押逼售（mortgagee sale），作为追回欠款的最后手段。
选择建屋局贷款还是银行贷款
如果阅读完以上内容但仍然犹豫不决，可以再问自己最后一个问题——到底想要节省成本，还是不介意多付一点钱来避免麻烦，然后根据自身情况做出选择。
建屋局贷款稳定的 2.6% 利率易于进行长期规划，此外买家可以支付较少的首付。如果几年后买家的财务状况有所改善，可以自由选择是否要转为银行贷款。
如果银行贷款利率更具竞争力，买家通常会选择银行贷款。如上所述，想要享受更有竞争力的利率，必须首先确保能负担得起最低 25% 的首付。但从长远来看，也要考虑利率上升对每月贷款偿还额的影响。
归根结底，两种贷款没有对错之分，最适合自己的财务状况的才是最好的。
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