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新加坡买房贷款:您想知道的这里都有

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-11-1

新加坡买房贷款:您想知道的这里都有

美联储有望在下个月的会议上批准再次大幅加息,对全球资本流动产生巨大扰动。各国接连出台重磅政策稳楼市,降温和调控成了热门买房目的地的主潮流。

新加坡的房产一直是近年热门的房产市场。在上个月(2022 年 9 月 29 日)新加坡公布了一系列房地产降温措施的情势下,投资者和自住买家应该如何合理利用杠杆购入房产呢?

本文将为您介绍在新加坡买房贷款的相关信息。

一、外国人在新加坡买房可以贷款吗?

可以!任何人都可以在新加坡贷款买房。

根据新加坡政府相关规定,外国人是可以申请购房贷款的。最高可以贷到总房价的 75%。

相比起中国,甚至在全世界范围内,新加坡贷款利率都是非常低的。目前,新加坡房贷利率在 3% ~ 4% 之间,相较于中国 6% 左右的利率有着很大的优势。

在办理贷款时,银行会综合考察购房者的收入、资产、工作、年龄以及信用等情况。上班族、自雇人士、哪怕闲赋在家的人群都可以申请,就连不在新加坡生活的投资者也可以申请。

二、新加坡买房为什么要申请贷款?贷款划算吗?

新加坡的期房付款模式与中国大不相同。对于不差钱的中国富豪来说,就算全款买房不是问题,也不需要白白占用资金的流动性。

中国的“烂尾楼”危机想必在很多人脑海里敲响了警钟。而新加坡的期房则无此担忧。新加坡所有的本地发展商都必须严格遵守发展商条例(Housing Developers Rules),期房的买卖和付款流程有严格的监管。

您还在担心买了期房,发展商卷款跑路吗?您付的购房钱在建房户头(Project Bank Account)里,发展商不能随意提取。发展商只能根据建设进度和验收情况才能拿到各个工程阶段的钱。如果买家不打算申请贷款,也不需要在购房时一次性支付全部房款。只需要按照工程进度付款。

在新加坡,签订了买卖合同(Sale and Purchase Agreement,简称 S&P),买家就已经是屋主了。支付 25% 的首付款之后,剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果是银行贷款,银行也会按照工程进度放款。

假设您购买的是 100 万新元的期房,贷款 75 万,贷 30 年。按照现有利率,月供会从两三百新元开始。6-9 个月之后,项目地基打好,发展商就会通知买家,缴付 10% 的房款。

再过 6-9 个月,建筑架构完成,买家缴付下一个 10% 的房款。

过 3-6 个月,墙体完成,买家缴付 5% 的房款。

过 3-6 个月,地板天花板完成,买家缴付 5% 的房款。

再过 3-6 个月,停车场/小区道路等设施完成,买家缴付 5% 的房款。

再过 3-6 个月,地板天花板完成,买家缴付 5% 的房款。

再过 3-6 个月,门窗电线管道完成,买家缴付 5% 的房款。

楼盘全部建成,颁发临时入伙证(TOP),买家拿钥匙,缴付 25% 的房款。

最后,在入住一年之后(这一年是发展商的保修期),买家验收完成,缴付 15% 尾款。

⚠️注意:不同项目的估计时间可能有所不同,取决于发展商和工程进度。

发展商会在卖房合同里会清楚的写明楼盘最迟交付日期(TOP),出现延期完工的情况并不多见。

一个财富的经营之道就是通过借银行的钱来省钱。普遍来说,新加坡房产租金回报率在 3% ~ 5% 左右,高于银行利息。基本上租金可以覆盖贷款利息及维护费用等。投资者也可以利用杠杆,以租养贷,增加投资回报。

银行的房屋贷款每年产生的利息可以用来抵扣因租房收益产生的个人所得税。在新加坡,如果投资者的逗留时间少于 183 天,则需要按照最高 22% 来缴纳个人所得税。因此如果使用住房贷款,那么利息的开销可以差不多抵消个人所得税部分的一半。

三、我什么时候可以开始办理贷款?

在新加坡买房最重要的是先知道自己可以贷款的额度。贷款额度关系到买房的价格范围。在大量看房之前,确定适合的预算可以帮助您节省大量时间与精力。

从银行获取住房贷款的第一步是原则性批准信(In-Principle Approval Letter,简称 IPA)。IPA 是银行对您的购房情况进行审核后告诉您可以借到多少钱。IPA 还会向您提供适用的各种贷款配套。

所以,在您准备下手之前就可以先去银行申请 IPA。一般来说,IPA 的有效期为 30 天,请务必注意时机。

新加坡办理房贷的流程:

  1. 对比多家银行的配套之后,选定银行(最好可以将范围缩减到一到两家);
  2. 申请您的 IPA;
  3. 银行发放 IPA;
  4. 选定中意的房子,向银行提交贷款申请;
  5. 银行对房产进行估价;
  6. 银行批准贷款申请;
  7. 银行通知律师准备相关合同;
  8. 购房者签订房屋贷款协议;
  9. 律师登记贷款协议;
  10. 客户向银行支付其它相关费用、向发展商支付未偿余额;
  11. 拨付贷款;
  12. 购房者根据已拨贷款金额和商定的利率进行月付。

四、我可以贷款的额度是多少?

在新加坡,可以贷到多少钱有一个专门的名词——贷款价值比(Loan To Value,简称 LTV)。

自 2018 年 7 月 6 号开始施行的最新降温政策规定,购买首套房可以申请到最高 75% 的贷款,第二套房产可以申请到最高 45% 的贷款,第三套房产可以申请到最高 35% 的贷款,具体申请额度会受到年龄和房龄的影响。

例如:75% 的 LTV 比率意味着您最多可以借入房产价值(或购买价格,以较低者为准)75% 的贷款。

五、我要准备多少首付和月供?

购买房子的价格 = 首付(5% 的现金 + 20% 的现金和/或 CPF OA) + 顶限为 75% LTV 的住房贷款

首付要付多少?

一般说来,假设要买的房子总价 100 万新元。买家年龄+贷款年限不超过 65 岁。

名下房产首付买家印花税

(BSD)

额外买家印花税 (ABSD)需要准备的首付
新加坡公民首套房25 万2 万 4,600027 万 4,600
第二套55 万2 万 4,60017 万74 万 4,600
新加坡永久居民首套房25 万2 万 4,6005 万32 万 4,600
第二套55 万2 万 4,60025 万82 万 4,600
外籍买家首套房25 万2 万 4,60030 万57 万 4,600
第二套55 万2 万 4,60030 万87 万 4,600

⚠️注意:假设您要购买一套估价 100 万新元的二手房子。然而,卖家报价的实际房产价格为 101 万 5,000 新元。这 1 万 5,000 新元的差异称为现金溢价(Cash Over Valuation,简称 COV)。您最多可以借入 75 万元(100 万的 75% LTV)。然后,您最多可以使用公积金 OA 的 20 万元(100 万的 20%)进行首付,但剩余的 6 万 5,000 元(100 万的 5% + COV)必须以现金支付。

💡提示:购买新房就不会出现 COV 的情况。

月供能力也会决定您的贷款额度

为了防止民众过度借贷,新加坡金融管理局(MAS)制定了 TDSR 框架对贷款进行限制。TDSR 这项限制是针对您月供能力的。

TDSR 是指总偿债率框架(Total Debt Servicing Ratio)。顾名思义,也就是每个月所有的债务包括房贷、车贷、信用卡借款、入学贷款等所有贷款都包含在内的总债务还款额度不能超过月收入的 55%。月收入包括固定收入与非固定收入,比如奖金、津贴、提成、房租收入等;自雇人士属于非固定收入,因为不稳定,在申请贷款的时候一般只将实际总额的 70% 算进月收入。

我们建议月供金额控制在月收入的 30% 左右,最好不要超过 50%。否则一旦现金流出现问题,急售房往往会低于市场价,产生亏损。

贷款额度的压力测试

为了确保贷款人在未来能有持续偿还贷款的能力,银行会对贷款人进行压力测试。最近政府于 2022 年 9 月 29 日发布的房地产降温措施调高了用于压力测试的利率。新加坡金融管理局将私人金融机构借出房屋贷款时用于计算总偿债率(TDSR)和每月偿还贷款比率(MSR)的中期利率,从 3.5% 调高 0.5 个百分点至 4%。非住宅房地产贷款的中期利率则从 4.5% 调高到 5%。

举个例子:

如果初次买私宅的是未满 35 岁的买家(年龄超过 35 岁,则贷款年限会相应减少。比如 40 岁就只能贷款 25 年,额度也会相应减少。)

假设贷款总额为 100,000 新元,期限 30 年,利率 4%,这样的情况下月供是 478 新元。

如果要满足上述 TDSR 55% 的要求,就需要月收入至少为:478/55% = 869 新元。

换句话说,月收入 869 元、未满 35 岁的贷款人可以最多贷款 100,000 新元,约等于月收入的 115 倍。

一般来说,未满 35 岁的买房者可以用 115 这个倍数乘以薪水来估算自己可以贷款的总额度了。那如果年龄超过 35 岁又怎么计算呢?

我们还是以总额为 100,000 新元的贷款为例。如果贷款人 40 岁,那贷款期限只有 25 年。同样,以利率 4% 可以计算出月供为 528 新元。根据 TDSR 55% 的限制反推,月收入需要达到 960 元以上,贷款额度就变成了月收入的 104 倍了。

月收入太低,贷不到我需要的额度怎么办?

如果是初次买私宅、未满 35 岁的买家,买 100 万的房子,薪水 4,000 大概可以贷款 46 万。根据 LTV 顶限计算房价的 75%,也就是 75 万,还差 29 万贷款额度。

这个部分的差额的话,29 万元贷款 30 年,根据计算可以知道最低月供需要 1,384 新元。那么最低月收入就需要 1,384/55% = 2,516 新元。对应的 4 年总收入就是 120,768 新元。

有两种方式可以增加此部分的贷款。

  • 定存验资(Pledge Loan):120,768 新元定存在银行 4 年(MAS 规定贷款人将贷款总额所需要的最低月收入为基础的 4 年总收入存入贷款银行 4 年);

可能有的人会觉得这么一大笔钱存银行 4 年太久了。新加坡利息这么低,占用资金之外,会少赚不少钱呢。这样的话可以考虑 Unpledge loan。说白了就是跟银行证明您很有钱就行了。具体要多少钱才让银行相信您有钱呢?还是回到 100,000 新元贷款额度,上面 pledge loan 需要存 120,768 新元在银行 4 年,unpledge 的话,需要存 120,768/0.3 = 402,560 新元。

  • 存款验资(Unpledge Loan):402,650 存入银行,出具存款证明即可(证明有足够的资金可以还贷。如果觉得额度太高,还是有办法降低的)。存款期限短则几周,多则几个月,视购买期房还是现房而定。有些更灵活的银行,对在中国国内的人民币存款也是认可的。对于一些在新加坡没有本地收入的中国购房者,可以请中国国有大型银行开具人民币存款证明。如下图。

存款证明

六、新加坡房贷利率类型

新加坡很多银行都可以为购房者提供按揭贷款。一般来说,小银行或者当地银行的效率会更高一些,大银行会慢一些。关键是要进行多家对比,选择年利率最低的银行。

可以申请房贷的银行

作为海外投资者,无法购买新加坡的公共住房(即组屋),也就无法向建屋发展局(HDB)贷款。

新加坡比较常见的可以申请贷款的银行和金融机构包括:

1. 可贷款的新加坡本地银行:

  • UOB 大华银行
  • OCBC 华侨银行
  • DBS 星展银行
  • Hong Leong Finance 新加坡丰隆金融公司

2. 可以贷款的新加坡海外银行:

  • Standard Chartered 渣打银行
  • Citibank 花旗银行
  • HSBC 汇丰银行
  • BOC 中国银行
  • Maybank 马来亚银行
  • CIMB 联昌国际银行
  • RHB 马来西亚兴业银行

🤔个人意见:贷款应该尽量选择新加坡本地银行,不要选择国际性银行。因为在全球热门房产地区限贷的情况下,选择国际性银行,容易因投资贷款记录,影响以后您在其他国家做房产投资的贷款条件。

按配套分类:贷款分为固定利率和浮动利率

  • 固定利率(Fixed Rate)就是在贷款申请人偿还贷款期间,贷款利率保持不变。这样做能避免日后由于利率上升而造成的损失,但若市场利率下降,申请人将会付出更多利息。固定利率一般都会略微高过同期市场上的浮动利率。
  • 浮动利率(Floating Rate)是根据市场利率(与 SORA 利率挂钩)变化而变化。银行可以根据贷款人情况不同,提供不同的房贷配套,以满足购房人的需求。银行一般是用 SORA+Spread(调整利差)=XXX% 来做配套。SORA 是新加坡元无担保隔夜利率。

具体是选择固定利率还是浮动利率,我觉得是看个人性格。性格保守就应该选择固定利率,胜在稳定、一劳永逸,两、三年之内不用操心,也不需要时刻关注利率变化。性格进取活泼、愿意折腾的,对金融政策有一定了解和独立想法的,就可以考虑浮动利率。

不过对于没有建成的新公寓(期房),银行只提供浮动利率配套,不提供固定利率。公寓建成以后通常会有一次免费的更换配套服务。

按照期限分类:贷款有锁定期和没有锁定期之分

锁定期(Lock-in Period)是指的是贷款配套的执行有效期。在锁定期内如果需要提前偿还部分或者全部房屋贷款,通过现有银行或其他银行进行再融资甚至卖房,则可能需要缴纳罚金。如果有提前还款的可能性,可以在办理时提出要求,部分银行配套可以免掉罚款。

如果签订了有锁定期的贷款配套,一旦过了锁定期,银行会自动调更换为更高的浮动利息。这样屋主就需要付高昂的利息。所以一般情况下,锁定期到期前六个月内就可以在市场上寻找更好的贷款配套了。

在中国,房贷款可以选择“等额本息”或者“等额本金”。新加坡只有“等额本息”一种还款模式。也就是说,新加坡的房贷在利息不变的情况下每个月还款金额都是一样的,月供还款本金递增,利息递减。也就是还到贷款的最后一个月,您都还在还贷款利息。如果要提前偿还部分贷款,直接会归还到本金,对本金进行减少,然后下个月的还款会重新计算。

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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