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新加坡买房必须要知道的39个问题(2022年更新)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-09-8

新加坡买房必须要知道的39个问题(2022年更新)

新加坡已成为全球最受欢迎的房地产投资目的地之一。新加坡不仅是世界上治安最好的国家、个人所得税率是发达国家中最低之一、生活质量高,是置业和养育孩子的最佳地点之一。

然而在新加坡买房之前,有哪些需要关注的问题呢?今天,就让安家狮城的本地资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)来为你们一一解答吧!

    买房大不易,我们来帮您。

    买房的准备功课和注意事项,我们为您提供所需要的一切帮助。赶紧联系我们吧!

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    1. 初步问题

    1.1 新加坡房市的现状如何?

    2021 年的新加坡私宅价格加速上涨,私宅转售价格连涨 15 个月,而非有地私宅转售价格连续 12 个月上涨,创八年新高。

    新加坡私宅价格连续五年走高,2021 年全年的新加坡房价上涨 10.6%,创 2010 年以来最大涨幅。

    新加坡租房需求大于供应,推动私宅租金继续攀升,2021 年全年上涨 11.4%。 因楼市火热,政府在 2021 年 12 月 16 日实施了最新一轮房地产市场降温措施,接下来的一两个季度,销售量和价格增长会放缓。

    新加坡私宅价格增速显著放缓,在 2022 年第一季环比上涨 0.4%,远低于前一季的 5% 涨幅。

    房地产分析师认为随着新加坡经济持续复苏,我国放宽入境政策促使海外买家重返新加坡置业,今年接下来的新加坡房价走势料价格将上升多达 5%。

    «点击相关内容:新加坡房价走势(2022年)»

    1.2 新加坡的房子会升值吗?

    要判断一个国家的未来房价或者房地产市场走势就要看三个点。第一:短期看金融、政策、货币,第二:中期看土地供应,第三:长期看人口增长。

    • 短期 — 金融、政策、货币的稳定性

    新加坡是众所周知的经济强国,拥有强韧稳定的经济基础。新加坡是全球最具竞争力的经济体、政局和国家运行稳定性位列世界第一,外资流入总额排名全球第四。

    除了坚实的经济基础,新加坡有健康的经济增长。在短短的五十年里,新加坡已发展成为全球最先进的经济体之一,国内生产总值(GDP)仍然高居地区榜首,高过澳大利亚、香港、新西兰等主要亚太经济体。

    新加坡的就业率一直很高,这得益于新加坡灵活、适应能力强、积极性高的劳动力。 新加坡政府对人才发展也有着坚定的承诺:除了一流的教育体系外,新加坡全国性的技能发展计划确保人民跟上全球经济的变化。

    新加坡获得的外国直接投资总额多于世界上大多数发达经济体,流入亚洲的外国直接投资总额中,超过 10% 都是流向新加坡。得益于全球资本青睐以及低风险投资的优势,企业对在新加坡的投资潜能抱有信心。

    新加坡货币是由新加坡金融管理局(MAS)发行,该局既是新加坡的中央银行,也是总体金融监管机构。新加坡所有发行的货币–估计略高于 300 亿新元–完全由黄金、白银或金融管理局持有的其他资产支持。

    截至 2020 年,新加坡金融管理局拥有超过 2,700 亿美元的资产。新加坡元被普遍认为是世界上最强大和最稳定的货币之一。

    • 中期 — 土地供应

    新加坡占地仅 710 平方公里,土地资源有限,寸土寸金。 新加坡政府为了避免供应过剩、导致房价下跌的情况出现也控制了土地供应量。

    新加坡政府一直密切关注土地供应与新加坡房地产市场的发展,以确保供应和需求平衡,这将有助于促进一个稳定和可持续的新加坡楼市。

    • 长期 — 人口增长

    新加坡是一个多元文化的移民国家。为了维持可持续的人口及新加坡未来发展,新加坡政府旨在吸引全球精英,引进外来人才。

    新加坡的生育率偏低,如果不引进新移民,公民人口将迅速老化。因此新加坡政府在 2013 年发布的人口白皮书列出了新加坡人口政策。 新加坡政府计划到了 2030 年,新加坡总人口将从目前的 545 万增加到 650 万至 690 万之间。

    总结一句话就是,一个国家的房价长期会不会上涨,看的还是人口增长。

    1.3 外国人可以在新加坡买房吗?是否有限制?

    最直接的答案是:可以。

    新加坡是一个非常具有包容性的移民国家,有 74.3% 的人口是华人,差不多 4 个新加坡人就有 3 个是华人,是除了中国本土以外唯一以华族人口占多数的国家。 新加坡政府鼓励世界各国人民来此工作、学习、定居,因此也允许外国人在新加坡本土购置房产。不过,相较于新加坡公民和永久居民(PR),外国人在新加坡买房会有一些限制。 外国人在新加坡购房可以选择的房产类型只有两种:

    • 私人公寓
    • 升涛湾有地住宅

    新加坡地少人多,政府为了稳定房价,让本国居民能够以合理的价格购买房屋结婚安家,对新加坡公民提供很多政策支持,比如为他们修建便宜的组屋,对外国人在新加坡购置的房产类型也进行了限制。除了升涛湾的有地住宅,外国人只能够购买私人公寓。

    外国人可以购买什么外国人不可以购买什么
    私人公寓组屋(HDB)
    10 年以上且完全私有化的转售执行共管公寓(EC)分层有地住宅 / 联排别墅(Strata-landed housing)
    圣淘沙湾的有地住宅                                                                                      有地住宅(排屋、半独立式洋房、独立式洋房、优质洋房)

    «点击相关内容:外国人在新加坡购房完全指南» 

    «点击相关内容:外国人在新加坡购房需要知道些什么?» 

    1.4 在新加坡买房能移民吗?

    在新加坡买房不等于移民,因为购买房子一般是从开发商或者私人卖家手上购买,而永久居留权是属于新加坡政府行为,所以购房并不是一步到位的移民办法。不过,在新加坡购房确实能帮助到永久居民(PR)申请加分,可以成为新加坡移民的跳板。

    1.5 在新加坡买房是否一定要本人到新加坡?

    不需要。海外买家可以在当地提供公证/认证的律师事务所(Notary Public)或者新加坡大使馆签署文件。海外买家也可以通过律师办理授权书(Power of Attorney,简称 POA),授权在新加坡的亲戚朋友来代表本人执行购房交易。

    (⚠️温馨提示:这种交易通过一个有经验的专业房地产经纪人非常重要,能帮助您省下不少麻烦!)

    如果您有问题想咨询,请联系本地资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)

    1.6 新加坡永久居民(PR)可以买哪些房子?

    新加坡永久居民买房可以选择的房产类型有两种:

    • 转售组屋(有限制)
    • 私人公寓

    首先,新加坡永久居民不能购买新的预购组屋(BTO),只允许购买二手组屋。 想要购买二手组屋的永久居民必须满足这些条件;夫妻两人都是永久居民,而且双方都已获得永久居民身份满 3 年以上,才能购买转售组屋。

    单身永久居民是不能够购买二手组屋的。

    新加坡永久居民可以购买公寓,没有要求或限制。

    新加坡永久居民(PR)可以购买什么新加坡永久居民(PR)不可以购买什么
    私人公寓预购组屋(BTO)
    已经达到 5 年最低居住年限(MOP)的转售执行共管公寓(EC)分层有地住宅 / 联排别墅(Strata-landed housing)
    转售组屋,有限制(Resale HDB)                                                                                      有地住宅(排屋、半独立式洋房、独立式洋房、优质洋房)

    «点击相关内容:新加坡永久居民(PR)购房完全指南(2022年)» 

    1.7 在新加坡买房大概要花多少钱?

    如果您打算在新加坡购买私人公寓的话,大概需要准备多少钱呢?

    新加坡虽然面积较小,但也划分了 28 个区。不同区域之间的房产价格会有非常大的区别。您在挑选房产的时候,可以根据您的预算,选择不同价格区间的公寓。

    一般来说,1 – 7 区,9,10,11 和 15 区的公寓会比较贵,因为大部分的跨国企业,高校和传统富人区都集中在这些区域。下表是这些区的公寓均价:

    区域

    均价(新元)

    均价(人民币)

    1 区

    2,531 新元/平尺

    128,390 元/平米

    2 区

    2,706 新元/平尺

    137,269 元/平米

    3 区

    2,325 新元/平尺

    117,942 元/平米

    4 区

    2,387 新元/平尺

    121,085 元/平米

    5 区

    1,771 新元/平尺

    89,839 元/平米

    6 区

    2,956 新元/平尺

    149,951 元/平米

    7 区

    2,754 新元/平尺

    139,705 元/平米

    9 区

    2,786 新元/平尺

    141,327 元/平米

    10 区

    2,752 新元/平尺

    139,602 元/平米

    11 区

    2,633 新元/平尺

    133,565 元/平米

    15 区

    2,363 新元/平尺

    119,869 元/平米

    1 – 7,9,10,11 和 15 区新公寓均价

    如果您在新加坡工作,那么可以查看一下工作地附近的公寓价格。如果均价超出了您的预算,也可以选择临近社区或者交通便利的较远社区。如果您是在新加坡留学,或者送孩子来这边念书,选择国际学校附近的公寓当然是最方便的。(公立学校:新加坡学区房

    当然,以上只是平均价格,不同地段不同配置不同开发商,价格都会有区别。您可以选择一名值得信赖的当地房产经纪人,为您提供更详细的区域与楼盘信息。

    «点击相关内容:新加坡房价(2022年)» 

    «点击相关内容:新加坡私人公寓价格» 

    1.8 新加坡最便宜的公寓大概多少钱?

    这是 2022 年 4 月份的新加坡公寓价格。

    这些都是新加坡楼盘的最低入场价。

    根据地理位置将新加坡房产划分为 28 个邮区,3 大区域。

    新加坡地区分布图

    这 3 大区域分别是中央区以外(OCR)、其他中央区(RCR)和核心中央区(CCR)。

    新加坡区域图

    中央区以外的新加坡公寓价格(最低价)

    位置包括了 16 至 19、21、22、23 和 25 至 28 邮区。

    悦湖苑(The Florence Residences)

    价格:$1,044,000 新元
    单价:$1,731(元/尺)/ $18,636(元/米)
    面积:603 平方尺 / 56 平方米
    户型:1 卧室

    迎昕园(The Gazania)

    价格:$1,138,000 新元
    单价:$2,458(元/尺)/ $26,456(元/米)
    面积:463 平方尺 / 43 平方米
    户型:1 卧室

    沁水轩(The Watergardens at Canberra)

    价格:$1,410,000 新元
    单价:$1,472(元/尺)/ $15,843(元/米)
    面积:958 平方尺 / 89 平方米
    户型:3 卧室

    其他中央区的新加坡公寓价格(最低价)

    位置包括了 3、8 和 12,以及 1、2、4、5、6、7、13、14、15、20 和 21 的部分邮区。

    Mayfair Modern

    价格:$1,176,000 新元
    单价:$2,275(元/尺)/ $24,484(元/米)
    面积:517 平方尺 / 48 平方米
    户型:1 卧室

    Mayfair Gardens

    价格:$1,191,000 新元
    单价:$2,089(元/尺)/ $22,491(元/米)
    面积:570 平方尺 / 53 平方米
    户型:1 卧室+书房

    Atlassia

    价格:$1,099,538 新元
    单价:$2,173(元/尺)/ $23,390(元/米)
    面积:506 平方尺 / 47 平方米
    户型:1 卧室

    核心中央区的新加坡公寓价格(最低价)

    位置包括了 9、10 和 11,以及 1、2、4、6 和 7 的部分邮区。

    隽峰(Irwell Hill Residences)

    价格:$1,218,000 新元
    单价:$3,060(元/尺)/ $32,941(元/米)
    面积:398 平方尺 / 37 平方米
    户型:小套房

    富雅轩(Fourth Avenue Residences)

    价格:$1,295,320 新元
    单价:$2,733(元/尺)/ $29,415(元/米)
    面积:474 平方尺 / 44 平方米
    户型:1 卧室

    柏南华庭(One Bernam)

    价格:$1,311,000 新元
    单价:$2,973(元/尺)/ $31,999(元/米)
    面积:441 平方尺 / 41 平方米
    户型:1 卧室

    «点击相关内容:新加坡公寓价格 – 新楼盘最低入场价» 

    1.9 在新加坡买房首付需要多少钱?

    一般在新加坡买房首付是 25% ~ 40%,会影响到购房首付的因素有很多,其中包括买方印花税(BSD)、额外买方印花税(ABSD)、贷款与估值比率(LTV)、购买期房还是现房等。

    如果是购买期房,除了考虑贷款与估值比率,还要结合该期房项目的工程进度。如果贷款 75%,那么需首付就是 25%。如果您不打算申请贷款,也不需要在购房时一次性支付,可按照工程进度付款。例如您买的期房楼盘已经建好地基和混凝土架构,那么购房首付就会是 40%。

    购买期房付款程序
    购买期房付款程序
    期房付款进度
    期房付款进度

    如果是购买现房,那么首付就是全款减去贷款额度。比如贷款 75%,那么首付就要 25%,如贷款 60%,首付就是 40%。

    除了首付之外还有就是买房印花税,只能以现金支付,不能通过贷款。

    «点击相关内容:新加坡公寓首付 – 首次购房者需要多少钱?» 

    1.10 新加坡最受欢迎的住宅区有哪些?

    • 滨海湾(MARINA BAY)

    作为新加坡城市转型工程的核心,滨海湾已经发展成为一个领先的金融中心,一个公民空间,以及一个所有人的社区游乐场。

    滨海湾是位于新加坡中部地区的一个海湾,被其他四个规划区的周边所包围,即市区核心(Downtown Core)、滨海东(Marina East)、滨海南(Marina South)和海峡景观(Straits View)。

    围绕海湾本身的区域,也被称为滨海湾,是邻近中央商务区的 360 公顷延伸。

    它也是新加坡的新市中心,建在填海造地之上。

    • 圣淘沙岛(SENTOSA ISLAND)

    在距离新加坡主岛南部海岸 0.25 英里的地方,坐落着圣淘沙,一个 5 平方公里的岛屿。

    该岛大部分被次生雨林覆盖,是许多本地动植物的家园。 圣淘沙岛还有 3.2 公里长的沙滩,横跨西乐索(Siloso)、巴拉湾(Palawan)和丹戎(Tanjong)。

    圣淘沙是新加坡的一个主要目的地,它有大量的景点和活动来满足不同类型的群体。

    该岛被称为文化遗产中心、自然公园以及游客和新加坡人的休闲天堂。

    作为新加坡的主要旅游目的地,圣淘沙岛度假村提供了各种景点、博物馆和其他设施,以赋予整个系列令人窒息的体验。

    • 乌节路(ORCHARD ROAD)

    乌节路的雏形可以追溯到 19 世纪 30 年代初,当时它是一条无名的道路,是果园、肉豆蔻种植园和胡椒农场的所在地。

    1958 年,当地商人董俊竞(CK Tang)建立了乌节路的第一家百货公司——诗家董(TANGS)。

    这家百货公司当时被称为董厦”(House of Tangs),标志着乌节路区向成为新加坡最受喜爱的购物区迈出了第一步。

    乌节路的繁华大道现在是一个零售和餐饮天堂,数以千计的机构为游客和当地人提供终极生活方式的体验。

    商业是乌节路的关键,因为该街区以其繁忙的购物中心而闻名。

    • 武吉知马(BUKIT TIMAH)

    武吉知马,在马来语中意为 “锡山”,是新加坡的天然最高点,也是新加坡最长的道路,从北到南长 25 公里。

    如果您想在城市中寻找替代餐厅用餐和购物的地方,这里就是您的首选。这里有一长串受欢迎的早午餐地点和时髦的咖啡馆,这个区充满了独立的概念,小型手工企业,以及许多独特的特色。

    除了现代生活必需品外,武吉知马也是新加坡本土热带绿化和雨林的集中地–对于自然爱好者来说,这无疑是一个额外的好处。武吉知马有一个自然保护区,有树顶步行道,还有其他独特的生态点。让您在家门口就能享受到户外活动的乐趣,武吉知马为户外活动提供了大量的选择,可以让您走在路上,呼吸新鲜空气。

    该地区有许多学校(包括相当多的国际学校),所以您会发现这里的家庭和外籍人士比较集中。

    • 荷兰村(HOLLAND VILLAGE)

    荷兰村于 20 世纪初由新加坡的荷兰社区建立,是英军人员及其家属的旧居。

    种植园、殖民地庄园和苗圃曾经遍布这个街区,其受欧洲影响的遗产仍然可以从其古朴的商店和低层的建筑中看到。

    多年来,荷兰村已经赢得了作为一个创意公社和当地艺术家、音乐家和企业家的孵化器声誉。

    荷兰村沿罗弄曼蒙(Lorong Mambong)的主要路段散发着微妙的欧洲魅力,是露天咖啡馆、餐馆和流行生活方式商店的宝地。

    • 诺维娜(NOVENA)

    诺维娜是位于新加坡中部地区,一个拥有广泛设施的黄金区域。诺维娜离乌节路和中央商业区仅一箭之遥,提供了一个全面的生活、工作和娱乐环境。诺维娜主要由私人住宅组成,居民可以享受到便捷的公共交通和各种便利设施和服务。

    新加坡最大的单一医疗综合体;诺维娜健康城(Health City Novena)的总体规划正在进行中。陈笃生医院是新加坡第三大医院,将扩建更多的健康和医疗护理设施,以满足居民日益增长的需求。该地区周围是一个热闹的商业中心,由成熟的购物商城和写字楼为主体。

    由于其中心位置,诺维娜对于在市中心工作的专业人士来说是很方便的。诺维纳有许多豆豆班、小学和中学(包括一所国际学校),这对家庭来说也是一个有吸引力的社区。

    • 东海岸(EAST COAST)

    新加坡的东海岸主要是住宅区,提供绿色的有地住宅别墅和高层家庭式公寓。东海岸的生活方式跟其他地方完全不同,这里的一切都比较平静和缓慢。

    这个热门地区远离市中心的喧嚣,提供可供选择的豪华公寓,拥有绝佳的海景视野,以及各种活动和餐饮选择,是家庭定居的完美住宅区。

    沿着东海岸公园的海岸线,是一片长达 20 公里的白色沙滩,在那里经常可以看到居民在晒太阳、骑自行车、划独木舟和玩帆板。 在这里不缺乏有趣的事情可做。

    东海岸是新加坡马来人和欧亚人社区的真正家园,这两种文化的痕迹在丹戎加东(Tanjong Katong)仍然存在,因此美食的选择是无限的。

    一些最受欢迎的国际学校就位于该地区周围。因此,这个绿色区域也很受外籍家庭的欢迎,他们希望有一个更安静的生活体验和大量的开放空间来享受。

    如果您有问题想咨询,请联系本地资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)

    «点击相关内容:新加坡最受欢迎的住宅区有哪些?» 

    1.11 在新加坡买房面积是如何计算?

    新加坡的房子是按照使用面积计算,而且房价按套内面积出售。如果您买的房屋是 100 平米,那么交房的时候也会是 100 平米。

    新加坡的房子面积一般以平方英尺计算,1 平方米约等于 10.764 平方英尺(1 m² = 10.764 ft²)。

    1.12 为什么新加坡的新房比较好?

    新加坡的新房有哪些好处:

    • 新的建筑和设施:新楼盘项目将配备现代化的设施、可持续的功能,以及智能家居系统。

    • 新房的定价:为了在项目开盘时获得销售势头,开发商提供优惠折扣的做法并不少见。一般来说,开发商可能会在项目推出的不同阶段改变他们的定价策略,您可能会看到早前购买的价格随着更多单位的售出而逐步上升。

    • 新的 99 年产权:假设不是永久地契或 999 年地契的房产,新房会有新的 99 年地契,使剩余租契的缩短等问题不那么令人担忧(至少在未来的二十年)。如果您想把房产传承给孩子,这也是一个重要的考量。

    • 更多的单元选择:在新的楼盘项目,您可以从更广泛的单位中选择。但在转售市场上,可选择的单位取决于业主所挂出售的。

    • 期房的付款程序:新加坡的期房付款程序是按照工程进度进行。这将减轻您的财务负担,因为在每个阶段的建设完成后,都会分期付款。随着项目的建设,这可能是购买价格的 5% 到 10%。

    对于取得法定完工证书(Certificate of Statutory Completion,简称 CSC)的新现房,一些开发商可能会提供延迟付款计划(Deferred Payment Scheme,简称 DPS),允许买家支付高达 20% 的首付款,并在两到三年后支付余款。

    • 维修缺陷责任期(Defects Liability Period,简称 DLP):在新加坡购买新房,开发商会提供 1 年的保修期。开发商对单元、住房项目和小区公共设施的任何缺陷负有责任。在这段时间内,开发商有义务自费修复缺陷。

    • 较低的物业费:新房的建筑和设施的维护成本会比老旧的公寓要低许多。

    • 节省装修费:新加坡的新公寓都是精装房,包括基本粉刷、地面、空调、冰箱、洗衣机等家电,厨房厕所都会装修得妥妥当当。您只需购买灯泡、窗帘布和家具,就能即刻入住。

    增值空间:根据安家狮城的研究,在同一时期内,多数新房往往比二手房表现更好。

    «点击相关内容:该买新房还是二手房?期房还是现房如何选?» 

    «点击相关内容:新公寓还是二手公寓?在新加坡投资房产怎么选?» 

    1.13 在新加坡买新房会发生烂尾楼吗?

    在新加坡,政府对开发商的管制非常严格,开发商必须在开发住宅项目前取得建房计划许可和房地产开发商销售许可证,才能开始销售。

    建房计划许可由建筑控制专员负责审批,房地产开发商销售许可证则由政府房产审计官签发。这样就能确保买家购买的房产,是由政府批准取得建房许可的开发商开发。

    新加坡所有房地产之交易信息、交易价格等资料,皆可于政府网上查询,交易过程透明度高。

    根据新加坡房地产发展商监管与注册法令(Singapore Housing Developers (Control and Licensing) Act)在项目未落成期间,买家所支付的款项,会先置于银行或金融机构设立的指定账户,期房付款流程按照工程进度,直到项目获取临时入伙证(TOP)后方可提取;只有特殊原因(例如支付建筑工程、营销和广告等费用)才准许提取部分款项;而买卖协议亦必须使用标准格式处理。

    上述规条保障买家购买仍处于建筑阶段的物业,消除烂尾楼的可能性。

    1.14 在新加坡可以用孩子名义买房吗?

    在新加坡是可以通过信托方式以孩子名义买房给小孩。

    需要注意的一点是父母必须以现金方式全额支付购房款,银行不会为购买信托房产的父母提供贷款。

    (⚠️温馨提示:如果是购买期房公寓,不需要一次性付全款,因为新加坡的期房付款程序是按照工程进度。)

    «点击相关内容:以孩子名义在新加坡购房 – 通过信托方式购房给小孩» 

    如果您有问题想咨询,请联系本地资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)

    1.15 新加坡房产跟中国房产有哪些区别?

    产权

    在中国,房子的产权通常是 70 年左右,而在新加坡则有三种类型;99 年、999 年和永久地契。

    房屋面积

    在中国购房有公摊面积,一般占总面积的 20%~30%,明明写着 130 平的房子,最后拿到手却只有 90 多平的使用面积。

    但新加坡却不一样,您所看到的房屋面积往往就是使用面积,而且房价是按套内面积出售。

    因此,购买相同规模的房子,新加坡房屋的实际使用面积可能大于中国。

    另外,中国的房子面积是用平方米来计算,新加坡这边的房子则会用平方英尺,1 平方米约等于 10.764 平方英尺(1 m² = 10.764 ft²)。

    装修

    目前,中国市面上有一些简装、精装的房产供选择,但大多数房产项目在交房的时候都还是毛坯房,需要屋主们自己去设计和装修。

    新加坡的新公寓则都是精装房,包括基本粉刷、地面、空调、冰箱、洗衣机等家电,厨房厕所更是会装修得妥妥当当。

    您只需购买灯泡、窗帘布和家具,就能即刻入住。

    贷款利率

    在新加坡如果您买房贷款的话,购置第一套房产可允许贷款的最高比例为 75%。

    新加坡目前的贷款利率很低,年利率在 2% ~ 3% 之间,与其他国家 5% ~ 6% 的利率相比有很大差别。

    购房政策

    新加坡的购房手续必须通过律师进行,并由第三方银行账户监管。与中国相比,有更多的双重保障。

    当然,您需要支付一笔律师费(一般在 2,500 ~ 3,000 新元左右)。

    停车位

    在中国购房的时候,往往还需要额外花钱购买停车位。

    然而在新加坡,买家不需要另外购买车位,开发商通常会给每个新单位配备一个停车位。

    房产相关税

    在中国,除了印花税外,卖房的时候还需要上缴增值税。

    而在新加坡,买卖房产是不征收资本利得税。

    期房付款流程

    在中国的期房项目需全额支付,然后等待几年交房。

    新加坡的期房付款流程则是按照工程进度进行。

    即使您打算不申请贷款,也不需要在购买房子时一次性付全款,可按照房子的工程进度付款。

    2. 产权问题

    2.1 新加坡房子的产权是多少年?

    新加坡房子的产权主要分为三个类型:99 年地契(Leasehold)、999 年地契和永久地契(Freehold)。999 年地契由于期限极长,几乎等同于永久地契。

    999 年产权和永久产权都是英国殖民时代和新加坡早期建国时所遗留下来的。由于新加坡的土地资源非常有限,新加坡政府已经不再发放永久产权的土地供出售。

    目前新加坡房产市场在出售的永久地契和 999 年地契新房产项目,都是房地产开放商从私人业主手上集体收购来重建的。

    2.2 新加坡房子的产权是从几时开始算起?

    新加坡房屋的产权是从开发商购买土地的日期开始算起,而不是从购房日期或者交房日期开始。

    2.3 永久产权跟 99 年产权哪个好?

    我们买房,首先要考虑的是购房目的。您想在新加坡购置房产,是出于什么目的呢?是为了投资,还是为了给小孩上学?是为了在新加坡安家落户,还是单纯想分散资产、降低风险?

    不同的购房目的,需要考量的因素也会不同。我们下面就从购房目的出发,对比分析一下不同地契的房产:

    短期投资

    • 目的:手里有闲钱,看中新加坡的房地产机遇,想在新加坡进行短期房产投资,购房后将房产用于出租,收取租金,同时坐等房产升值,过个五年十年再转手卖掉。
    • 分析:如果您是出于短期投资的考量在新加坡购置房产,那么交通便利、总价低、首付低、贷款压力又小的 99 年产权公寓比永久产权公寓更适合您。

    在租金方面,由于租客并不在乎地契年限,所以 99 年地契的公寓租金并不比永久地契公寓的租金低。如果您选择了地铁边、学校旁或者热门新区内的 99 年地契公寓,租金甚至会比地段一般、交通不便的永久地契公寓更高。

    在房产增值方面,如果您计划在 5-10 年内将房产卖掉,那么 99 年产权公寓的房价涨幅几乎与永久产权房产的涨幅相当。考虑到 99 年地契房产的价格要比永久地契房产的价格低 15% – 20%,在十年期限内,显然,99 年地契房产的投资回报率会更高。

    供孩子上学使用

    • 目的:方便孩子在新加坡念书,读华侨中学或者念大学,孩子毕业之后就卖掉。
    • 分析:新加坡的教育水平举世闻名,因此,有很多家长会专门送孩子来新加坡接受教育,顺便买一套公寓供孩子念书时居住。等孩子毕业,再转手卖掉,既方便孩子念书,又有投资价值,一箭双雕。

    如果您是为了孩子的教育选择在新加坡购置房产,那么学校周围的 99 年产权公寓是最适合您的。为了孩子上学而购买的房产,首先需要满足孩子的日常需要,最好是在学校旁边,小区配套也比较完善,出行也要方便。

    99 年地契的公寓完全可以满足上述需求,可以选择的范围也很广,反倒是永久产权的房产不太适合这种情况。

    家庭住房(全家移民)

    • 目的:为了让孩子接受更好的教育,自己的事业有更好的发展,老人得到更好的照顾,现在有越拉越多的家庭选择全家移民新加坡。在新加坡购置房产供一家人居住,同时满足孩子上学、大人上班、老人养老的需求。
    • 分析:如果是作为家庭住房,那么 99 年产权的房产和永久产权房产都可以选择,主要还是看预算。

    如果您已经移民新加坡或者准备全家移民新加坡,预算又十分充足,那么完全可以考虑购买永久产权的房产。

    如果您的预算比较有限,更看重短期投入,那么靠近地铁和学校的 99 年地契公寓也是非常不错的选择。

    工作驻地

    • 目的:因工作原因,需要在新加坡常驻。
    • 分析:作为全球最国际化的国家之一,新加坡有 38% 的居民是永久居民(PR)、持有工作签证的国际移工以及持有学生签证的学生。很多人会因为工作在新加坡暂住几年,结束工作后可能会离开新加坡,返回自己的国家。

    因此,也有很多在新加坡工作的人选择购置房产,一方面是方便自己居住,另一方面也是一种投资。

    对于这部分人群来说,跟短期投资一样,99 年地契的公寓是最适合的,理由同上。

    家族传承

    • 目的:家族财富的传承,降低投资风险,保值为主。
    • 分析:新加坡因为没有遗产税,吸引了大量的富豪移民。广为人知的是海底捞的董事长张勇,在海底捞上市后就火速移民新加坡。

    除了没有遗产税,新加坡的永久地契房产也吸引着世界各地的富豪。毕竟在这个动荡的现代社会,大家都很重视资产的保值与安全。对于这部分人群来说,新加坡永久地契的房产当然就是最好的保值资产。

    «点击相关内容:永久地契还是99年地契?在新加坡房产投资怎么选?» 

    如果您有问题想咨询,请联系本地资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)

    3. 流程问题

    3.1 在新加坡买房流程是怎样的?

    如果在新加坡买新房,需要进行以下步骤:

    • 定房当天:购房价格的 5% (作为定金)
    • 1 – 2 周内:发展商将买卖合同寄给律师行
    • 收到购房合同 3 周内:办理贷款,并去律师行签字
    • 签订买卖合同 2 周内:买家需支付购房印花税
    • 定房 8 周内:支付购房价格的 15%
    • 按照工程进度付款

    如果在新加坡买二手房,需要进行以下步骤:

    • 挑选您满意的房产(通过房产经纪人或者房产网);
    • 与卖家联络谈价,确定双方都能接受的价格;
    • 支付 1% 的定金;
    • 到银行办理贷款;
    • 在接下来的 14 天内支付 4% 首付款;
    • 签订购房合同;
    • 在交易完成日期,支付剩余购买价格减去房屋贷款的金额;
    • 房子过户。

    3.2 在新加坡买房有哪些付款方式?

    一般在新加坡买房的付款方式有支票、银行本票(cashier’s order)、银行转账汇款。携带现金或使用信用卡是不被接受的。

    3.3 在新加坡买房的交房流程是什么?

    从房子取得临时入伙准证(TOP)之后:

    • 开发商会通过律师把空屋移交通知(Notice of Vacant Possession,简称 NVP)传达给买家;

    • 购房者将在收到空屋移交通知的 14 日内向其律师支付房款;

    • 一旦付款后,买家的律师将收到一份移交钥匙通知(keyslip);

    • 收到通知后,购房者可以安排预约领取房屋钥匙。

    在约定当天,业主需携带移交钥匙通知原件和本人的身份证(NRIC,新加坡公民或永久居民)/ 护照(外国人)以进行核实。如果业主委托他人来代领钥匙,受委托人则需提供开发商指定格式提前准备好的委托书和身份证明。

    4. 贷款问题

    4.1 在新加坡买房可以贷款多少?贷款年限多久?

    贷款价值比(Loan-to-Value,简称 LTV)

    新加坡公民和永久居民(PR)的贷款额度最高可达房价的 75%。持有新加坡工作准证的外籍人士也可以贷款到房屋价格的 75%。

    外国人的最高贷款金额通常为 60% – 70%,这取决于金融机构进行的贷款评估。

    贷款期限

    在新加坡购房的按揭贷款最长年限为 35 年,或者抵押人年龄加上贷款期限最多到 75 岁。

    但是如果贷款年限超过 30 年,或者贷款人年龄加上贷款期限超过 65 岁,那么房屋贷款的最高额度将降低为 55%。

    4.2 在新加坡买房贷款需支付的现金额是多少?

    如果贷款期限不超过 30 年,或者申请人贷款结束的时候不超过 65 岁,具体的最低现金首付可见下表:

     

    房屋贷款额度

    最低现金首付

    第一套房屋贷款

    75%

    5%

    第二套房屋贷款

    45%

    25%

    第三套房屋贷款

    35%

    25%

    如果贷款期限超过 30 年,或者申请人贷款结束的时候将超过 65 岁,最低现金首付将如下:

     

    房屋贷款额度

    最低现金首付

    第一套房屋贷款

    55%

    10%

    第二套房屋贷款

    25%

    25%

    第三套房屋贷款

    15%

    25%

    «点击相关内容:外国人如何在新加坡银行贷款?» 

    4.3 在新加坡买房贷款有收入限制吗?

    新加坡金融管理局规定总偿债比率(TDSR)顶限为 55%,这意味着贷款月供不能超过收入的 55 %。

    «点击相关内容:关于新一轮的新加坡房地产降温措施,您需要知道什么?» 

    4.4 在新加坡买房的房贷月供为多少?

    房贷月供取决于您的贷款金额、贷款年限和贷款配套。您可以向专业的房地产经纪人咨询,他们能按照您的具体情况计算。

    4.5 新加坡的房屋贷款利率是多少?

    截至今年 3 月,新加坡房屋贷款平均固定利率介于 0.80% 至 2.50% 之间,大多数银行的房贷利率低于 2%。但就在 6 月底,新加坡的各大银行纷纷提升了房屋贷款的固定利率。其中,大华银行(UOB)将三年期固定利率套餐的年利率从之前的 2.8% 提高到 3.08%,而此前固定利率最高点是在 2019 年中期的 2.88%。有关其他银行的固定利率数据,可以参考下表:

    银行

    固定利率

    浮动利率

    星展银行(DBS)

    两年和三年的年率 2.75%

    3 个月 SORA + 1% 年率

    华侨银行(OCBC)

    两年的年率 2.65%

    1 个月 SORA + 0.98% 年率

    大华银行(UOB)

    两年的年率 2.98%

    三年的年率 3.08%

    3 个月 SORA + 0.8% 年率

    花旗银行(CITI)

    两年的年率 2.95%

    1 个月 SORA + 0.78% 年率 / 3 个月 SORA + 0.78% 年率

    自去年第四季度以来,新加坡的住房贷款利率一直处于稳步上升的趋势,当时三年期固定利率为 1.15%。

    而在今年,受美国联邦储备委员会积极加息的影响,新加坡的房屋贷款利率也在加速上升。但根据安家狮城的资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)预测和分析,未来银行加息的势头可能会放缓。

    «点击相关内容:新加坡房屋贷款利率»

    4.6 新加坡的房屋贷款有哪些类型?

    在进行住房贷款之前,您也需要了解新加坡房屋贷款服务的两种类型,分别是固定利率和浮动利率。

    顾名思义,固定利率意味着在您进行房屋贷款之后的偿还贷款期间,贷款利率保持不变,这样就能够避免日后由于利率上升而造成的损失。但如果说,在您偿还贷款期间,贷款利率有所下降,那么您还是需要按照原有利率向银行支付利息。

    而浮动利率也很容易理解,就是其会根据市场利率上下浮动而变化。

    到底选择哪一种房贷种类,最好还是结合自己的需求,并且咨询专业房地产人士再做决定。

    «点击相关内容:什么是新元隔夜利率,它如何对您有用?»

    4.7 在新加坡买房申请贷款需要提交哪些文件?

    您需要准备好申请房屋贷款的材料;

    • 房屋的选购权书或者买卖协议

    • 房屋贷款申请表(填写完整并签字)

    • 本人的身份证和复印件,或护照和复印件

    • 收入证明(最近 3 个月的工资单,并且提供银行对账单以证明工资是存入本人银行账号内)或者银行流水证明

    • 最近所得税评估

    • 其他所需文件

    4.8 银行贷款申请程序是什么?

    • 选择贷款银行

    • 客户提交申请和相关文件

    • 银行进行房子估价

    • 银行批准申请

    • 银行通知律师准备相关合同

    • 客户签署房屋贷款协议

    • 律师登记贷款协议

    • 客户向开发商支付未偿余额

    • 银行拨付贷款

    • 客户根据已拨付贷款金额和商定的利率进行月付

    4.9 有哪些新加坡本地银行和外资银行可以贷款?

    以下是新加坡可以申请贷款的银行和金融机构:

    • 华侨银行 OCBC

    • 星展银行 DBS

    • 大华银行 UOB

    • 渣打银行 Standard Chartered

    • 花旗银行 Citibank

    • 汇丰银行 HSBC 

    • 马来亚银行 Maybank

    • 联昌银行 CIMB

    • 兴业银行 RHB

    • 新加坡丰隆金融公司 Hong Leong Finance

    如果您有问题想咨询,请联系本地资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)

    4.10 新加坡买房付全款可以打折吗?

    对开发商来说,无论买家是付全款或是向银行贷款,他们收取的都是最终售房价格。所以对于开发商来说不存在付全款可以打折的行为。

    5. 律师问题

    5.1 在新加坡买房时是否需要聘请律师?

    新加坡的购房手续必须通过律师进行,并由您指定的律师来代表您处理所有购房文件。

    当然,你需要支付一笔律师费。

    5.2 律师费用大概多少钱?

    在新加坡购买房产的律师费用是根据期房或现房的形式与价格收取。

    一般来说律师事务所的手续费用约 $2,500 至 $3,000。

    6. 税费问题

    6.1 新加坡公民买房所需缴纳的税费是多少?

    如果您的购房价格为 100 万新元以下,那么需要支付的税费是房价的 3%*(3% 的买家印花税)。

    若您的购房价格为 100 万新元以上,那么需要支付的税费是房价的 4%*(4% 的买方印花税) 。

    ⚠️注意:仅适用于购买首套住宅

    6.2 永久居民(PR)在新加坡买房所需缴纳的税费是多少?

    如果您的购房价格为 100 万新元以下,那么需要支付的税费是房价的 8%*(3% 的买家印花税 + 5% 的额外买家印花税)。

    若您的购房价格为 100 万新元以上,那么需要支付的税费是房价的 9%*(4% 的买方印花税 + 5% 的额外买方印花税) 。

    ⚠️注意:仅适用于购买首套住宅

    6.3 外国人在新加坡买房所需缴纳的税费是多少?

    如果您的购房价格为 100 万新元以下,那么需要支付的税费是房价的 33%(3% 的买家印花税 + 30% 的额外买家印花税)。

    若您的购房价格为 100 万新元以上,那么需要支付的税费是房价的 34%(4% 的买方印花税 + 30% 的额外买方印花税) 。

    «点击相关内容:新加坡购房印花税» 

    如果您有问题想咨询,请联系本地资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)

    7. 交易问题

    7.1 新加坡买房交易有没有监管机构?

    新加坡政府在 2010 年成立房地产代理理事会(Council for Estate Agencies,简称 CEA),是国家发展部(MND)属下的法定机构,主要负责监管房地产代理业,以便将这个行业发展成一个备受人们信赖的专业领域。

    房地产代理理事会的主要职责包括:签发牌照给房地产经纪公司和为房地产经纪进行注册、协助提升房地产经纪公司和房地产经纪的诚信和能力,以及为消费者提供所需的知识,确保他们在委托经纪办理房地产交易时,能够作出知情选择。

    在委托房地产经纪处理房地产交易之前,您可以先查看房地产代理理事会网站上的公共注册资料库,以确认您的房产中介持有效牌照。您可以通过公共注册资料库查找持牌照的房地产中介的资料。

    8. 收益问题

    8.1 在新加坡买房,投资回报率有多高?

    投资的目的在于房价增值和租金收益。

    新加坡私宅价格连涨 15 个月,2021 年全年的新加坡房价上涨 10.6%。

    新加坡租房需求大于供应,2021 年全年的新加坡私宅租金上涨 11.4%。 

    新加坡私人公寓的租金收益率约为 3% – 5%。

    新加坡私人公寓的租金收益率
    来源:市区重建局(URA),squarefoot

    «点击相关内容:新加坡公寓租金» 

    8.2 在新加坡买房后容易租出去吗?

    新加坡有超过 37,000 家国际公司,包括 7,000 家跨国企业,将总部设在新加坡。根据《彭博》报道,目前有 120 万名来自世界各地的外籍人士在这里工作和生活。

    此外,新加坡有 60 多所国际学校,提供美国课程、英国课程和国际文凭高中课程(International Baccalaureate,简称 IB)。

    新加坡的教育系统以其质量而闻名,这也是为什么该地区的学生对在新加坡学习有强烈的需求。 根据《美国国际贸易局》估计,在新加坡的外国学生约有 5 万人(主要来自马来西亚、印度尼西亚、泰国、越南、中国、印度和韩国),年龄在 13 – 23 岁之间。

    租赁市场需求旺盛,只要您在新加坡买的房子位置合适,交通便利,周边设施齐全,无需担心找不到租客的问题。

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    如果您想在新加坡买房,需要专业当地房产经纪人的协助,欢迎联系我们!

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    郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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