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以孩子名义在新加坡买房 – 通过信托方式买房给小孩

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-07-15

以孩子名义在新加坡买房 – 通过信托方式买房给小孩

在新加坡,房子往往不仅仅是一个家,许多人还把购置房产作为一种长期投资的形式。从这个角度来看,父母可能对“如何为子女购置房产”这个问题产生兴趣。

虽然孩子(即 21 岁以下的人)还不具备以自己的名义拥有房产的法律能力,但他们的父母还是可以通过信托的方式为小孩购置房产。只要这么做,小孩就可以实际拥有所对应的房产。

本文解释了在新加坡 “以信托方式”持有房产的含义,这样做在法律上意味着什么,以及实际的影响。

新的额外买方印花税条例

从 2022 年 5 月 9 日起,所有将住宅房地产转移到生前信托(living trust)的交易,须支付 35% 的额外买方印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty,简称 ABSD)。

额外买方印花税须在住宅房产转入生前信托时就支付,但符合条件的受托人(trustee)可向国内税务局(IRAS)申请退税。

申请退税的三个条件:

1)所有实益拥有人都是可确认的个人;

2)住宅房产转移到生前信托时,实际受益人便持有住宅的拥有权;

3)实益拥有权不可进一步分割与还原,或必须履行后续条件。

为孩子 “托管 ”房产是什么意思?

当父母为孩子“托管”房产时,他们仍是房产的合法所有人,而小孩则成为房产的受益人。

简单来说,孩子的实际所有权的性质是一种衡平法权益,几乎对所有第三方都有约束力,但有一种情况除外。即,该房产的真正购买者是在不知道房产已经被托管的情况下购置了该房产,那么上述约束力是不存在的。

归根结底,这意味着除非房产的真正购买者是在没有被告知房产被托管的情况下购买了该房产,不然小孩就能够完完全全掌握房产的所有权利益。

父母为其子女托管房产的影响

当父母为其子女以信托方式持有房产时,父母的任何个人债权人都无权索要信托房产来偿还父母欠他们的任何债务。

以信托方式持有房产也意味着父母有责任为孩子的利益管理信托房产,比如支付相关税费等,但该房产带来的任何经济利益都将归于小孩。

此外,如果通过房产赚取了一定的收入,那么这笔收入被认为是受托人(即管理财产的一方)的法定收入,应按 17% 的统一税率缴纳所得税。

如果受益人(即孩子)获得了信托收入的份额,而他们无权获得该权利,那么他们的这部分份额就不需要缴纳第二轮所得税。

另一方面,如果受益人根据信托契约正常享有信托收入的份额,那么他们的信托收入份额将按照他们自己的个人所得税率进行评估。同时,就受托人而言,他们不需要再缴纳所得税。

与此同时,这些受益人也将获得与作为居民个人的纳税人相同的免税和优惠待遇。

受托人可以对房产做什么?

受托人的权力来自信托文书的条款,其中规定了受托人处理房产的权力。

例如,信托契约可能规定,受托人将有权力出租信托房产以获得租金收入。

《受托人法》还特别赋予受托人某些权力,其中包括投资、保险和抚养未成年人的权力,也包括为受益人预支利益的权力,但这些权力只有在不违背信托文书条款的情况下才适用。

信托房产可以是任何不动产吗?

虽然政府组屋和私人物业都可以成为信托财产,但在政府组屋上设立信托,需要事先得到建屋局(HDB)的书面批准。

法定所有权何时转移给小孩?这可以在信托中指定吗?

对于一个固定的信托,如果受益人已经成年,没有残疾,并且在信托下有绝对的权利,那么信托可以被终止,合法的所有权将被所有受托人转移给孩子。

另一方面,如果父母打算让小孩在以后继承财产,那么信托契约应明确说明孩子继承财产的年龄或场合。

父母如何保护自己的利益?

您可以选择一个替代受益人,以防止在一个受益人先于您去世的情况下赠与失败。

为房产设立信托的正式法律程序

信托是在以下情况下设立的:

  • 在委托人(建立信托的人)和受托人(管理信托的人,也可以是委托人)之间签署信托契约;并
  • 将资产转移到信托中

在执行信托契约时,委托人必须决定信托的关键条款,其中包括:

  • 谁是最初的受益人
  • 谁将被任命为信托的受托人
  • 委托人希望保留哪些权力,如有

对于不涉及房产受益权变化的房产信托的设立(例如,在购买房产时小孩就成为房产权利的受益人),信托契约将需要加盖 10 新元的固定税费。

拟购买信托房产的父母必须以现金方式全额支付购房款,公积金(CPF)的钱不能用于购买信托房产,银行也不会为购买信托房产的父母提供贷款。

(小提示:如果是购买期房公寓,不需要一次性付全款,因为新加坡的期房付款程序是按照工程进度。)

为了保障房产的利益,也可以代表孩子提交房子的私宅买卖禁令(caveat)。

常见问题

1. 什么是可识别的个人受益所有人?

信托住宅财产的可识别受益人是指个人:

a. 在信托契约或文件中被确定为住宅物业的受益人;以及

b. 由于信托,他或她拥有住宅物业的实益所有权,根据信托条款,该实益所有权不是可撤销的、可变的或受制于任何后续条件。

2. ABSD(信托)是否会对所有在 ABSD(信托)生效之日前以信托方式持有的新加坡住宅物业进行追溯性征收?

不会。ABSD(信托)只适用于在 2022 年 5 月 9 日或之后执行的任何住宅物业转让或交割到信托(无论是现有的还是新的)。

如果有一份以上的文书使住宅财产转移或结算到信托中,ABSD(信托)应根据第一份文书的执行日期来支付(例如,如果文书是在新加坡执行的,ABSD(信托)应在第一份文书执行日期后的 14 天内支付)。第一份文书可以是选购权书(Option to Purchase,简称 OTP)的接受书、买卖协议(Sale & Purchase Agreement,简称 S&P)、信托声明或结算协议(如适用)。

3. 我于 2022 年 6 月 15 日行使了购房选购权书(OTP),以信托方式为我的妻子(新加坡公民)购买住宅物业,她目前还拥有另一处住宅物业。 我还行使了一份信托声明,声明我以信托方式为我的妻子持有该房产,她是该信托资产的唯一实益拥有人。 如果受益所有权已归属于我的妻子,并且信托中没有其他规定可以撤销、修改,也没有使我的妻子在信托财产中的受益所有权受到任何条件的限制,我是否有资格获得 ABSD(信托)的减免?

由于该房产是以信托方式为您妻子购买的,因此应支付 35% 的 ABSD(信托)。在提出减免申请之前,您需要预先支付 ABSD(信托),国内税务局将评估是否符合退税条件。

对于这种情况,如果您在截止日期内提出申请,并提供必要的证明文件,您将有资格减免已支付的 ABSD(信托)金额与您妻子直接以她的名义购买该房产时应支付的 ABSD 之间的差额。由于这是您妻子拥有的第二个住宅物业,所以退还的 ABSD 总金额将是 18%(即 35% – 17%)。

4. 我于 2022 年 6 月 20 日行使了购房选购权书(OTP),以信托方式为未成年子女(新加坡公民)购买公寓单位。 这是我孩子的第一套房产。 我还行使了一份信托声明,声明我以信托方式为我的孩子持有公寓单位,孩子是该信托资产的唯一受益所有人。 如果受益所有权归属于我的孩子,并且信托中没有其他规定可以撤销、修改,也没有使我的孩子在信托财产中的受益所有权受到任何条件的限制,我是否有资格获得 ABSD(信托)的减免?

由于该房产是以信托方式为您的孩子购买的,所以要支付 35% 的 ABSD(信托)。在提出减免申请之前,您需要预先支付 ABSD(信托),国内税务局将评估是否符合退税条件。

对于这种情况,如果您在减免期限内提出申请,并提供必要的证明文件,您将有资格减免已支付的 ABSD(信托)金额与您的孩子直接以他/她的名义购买房产时应支付的 ABSD 之间的差额。由于这是您的未成年子女拥有的第一个住宅物业,退还的 ABSD 总金额将是之前所支付的全部 35% ABSD。

5. 我于 2022 年 5 月 9 日行使了一份信托声明,宣布我为我的孩子依依和浩浩以信托方式持有一个公寓单位。 该信托指出,依依实益拥有公寓单元 50% 的所有权,而浩浩只有在大学毕业时才有权获得另外 50% 的所有权。 我在执行信托声明时支付了 35% 的 ABSD(信托)。 我是否有资格获得 ABSD(信托)的减免?

不能,您将没有资格获得 ABSD(信托)的减免。减免的条件之一是,信托资产的受益人仅由可识别的个人受益人组成。由于浩浩在该房产中的受益取决于他是否从大学毕业,他不是可识别的个人受益人,因此不符合这一条件,将不给予退税。

6. 我于 2022 年 5 月 9 日行使了一份信托声明,声明我以信托方式为我的未成年子女持有一个公寓单位,我的子女在该房产中的实益权益在 21 岁时才会归属。我是否有资格获得 ABSD(信托 )减免?

不能。减免条件是基于房产转入信托时的既得受益所有权。只有在未来才会归属的递延受益所有权将不符合 ABSD(信托)的退税条件。

7. 我已经提交了一份 ABSD(信托)的减免申请。处理时间有多长,如果我的申请被批准,我何时能收到退款?

大多数申请将在提交完整资料后的 2 个月内得到处理。如果申请已被批准,退款将在批准后 1 个月内进行。

8. 我于 2022 年 7 月 1 日行使了一份购房选购权书(OTP)以购买一套公寓,并执行了一份信托声明,以声明我以信托方式为我的孩子持有该房产。 我是否可以提交申请,要求提前减免,而不是先支付 35% 的 ABSD, 然后再获得退款?

不能,根据《印花税 (可识别个人受益人信托)(额外买方印花税的减免) 规则 2022 的规定》,在给予减免之前,必须先支付票据上应征收的 ABSD。

因此,在支付 ABSD(信托)之前,我们无法给予任何 ABSD 的减免。

如果文件是在新加坡签署的,请在文件签署后的 14 天内盖章付款。如果是在新加坡以外首次签署的,请在新加坡首次收到文件后的 30 天内盖章,并在到期日之前付款,以避免产生逾期盖章的罚款。

9. 如果我打算行使一份遗嘱,说明我的住宅房产将在我死后以信托方式为我的孩子持有,该信托是否会受到 35% ABSD(信托)的约束?

ABSD(信托)适用于在 2022 年 5 月 9 日或之后将任何住宅物业转让给生前信托。生前信托的定义是由一个人(委托人)在其有生之年创建的信托,不包括遗嘱信托(例如;使用遗嘱建立的信托,在委托人死亡后生效)。

由于这种情况下的信托是一种遗嘱信托,因此 ABSD(信托)不适用。

 

这篇文章只提供了关于这个主题的一般指导。如果您想了解更多细节和通过信托以小孩的名字买房,欢迎与我联系:

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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