对于很多在新加坡生活的人来说，“能不能在拥有政府组屋的同时，购入一套全新的公寓”这个问题总是会成为心中的困扰。那么今天，作为一名新加坡当地资深房产经纪人，我就来为大家一一解答。
需要明确的是，只有新加坡公民才可以同时拥有组屋和公寓。如果您是新加坡永久居民（PR），目前的状态是拥有一套组屋，并且想要购置一套公寓，那么您必须要在购买公寓后的六个月内转售您的组屋。那么作为新加坡公民，如何才能在不出售组屋的情况下，购置一套新的公寓呢？下面是一些在拥有组屋时购入公寓的必须条件，可供您初步参考。如果您想要更加深入了解购房步骤和政策，可以联系郭耀阳（Leo Kwek），他将给您更加详细的解答。
1. 满足最低居住年限（MOP）
不管您的组屋是从新加坡建屋局（HDB）还是从公开市场购入的，您都必须满足 5 年的最低居住年限。在期间，您可以出租空置房间，但是不可以出租整套房子。在这期间，您也不能够再购买任何私人房产，不管是在新加坡本地还是在海外。当然，您也不可以在此期间将组屋对外转售。
5 年的最低居住年限会从您收到组屋的钥匙那一天开始算起，并且不包括您没有住在该组屋的任何时期。如果您违反了最低居住年限的规定，那么您可能会面临 5 万新币的罚款或者被政府强制收回组屋。
值得注意的是，最低居住年限的时间取决于购买模式、单位类型和你申请购买单位的日期，具体情况可以参考下表：
| 购房模式 | 最低居住年限 |
| 直接从新加坡建屋局购买的组屋，包括预售组屋（BTO） | 5 年 |
| 直接从开发商购买的私人组屋（DBSS） | 5 年 |
| 直接从开发商购买的执行共管公寓（EC） | 5 年 |
| 在选择性整体重建计划（SERS）下购买的组屋 | 从入住之日起 5 年或从选房之日起 7 年，包括等待时间和入住时间；以较早者为准。 |
| 在选择性整体重建计划（SERS）下购买并享有安置津贴的组屋 | 5 年 |
| 用公积金住房补贴从公开市场购买的转售组屋 | 5 年 |
| 没使用公积金住房补贴从公开市场购买的一房式转售组屋 | 没有最低居住年限 |
| 没使用公积金住房补贴从公开市场购买的二房式或更大的转售组屋 | 5 年 |
此外，第一次购买执行共管公寓时，您需要遵守 5 年的最低居住年限。满足这个年限之后，您才可以出售给新加坡公民和永久居民（PR）。10 年后，执行共管公寓将被私有化，可以出售给外国人。
2. 支付买方印花税（BSD）和额外买方印花税（ABSD）
无论您是新加坡公民、永久居民还是外国人，当您在新加坡买房时，都需要支付买方印花税（BSD）。
买房印花税将根据要盖章的文件中所述的购买价格或房产市场价计算，最终会以比较高的那个数值为准。目前的买家印花税可以参考下表：
| 购买价格或市场价 | 买方印花税（住宅） |
| 首 180,000 新元 | 1% |
| 180,000 新元 ～ 360,000 新元 | 2% |
| 360,000 新元 ～ 1,000,000 新元 | 3% |
| 超出 1,000,000 新元 | 4% |
需要注意的是，从 2021 年 12 月 16 日开始，在新加坡购房需要支付的额外买方印花税（ABSD）进行了新一轮的调整，具体的数字如下：
| 新加坡人 | |
| 购买首套住宅 | 0% |
| 购买第二套住宅 | 17% |
| 购买第三套及以上住宅 | 25% |
| 永久居民（PR） | |
| 购买首套住宅 | 5% |
| 购买第二套住宅 | 25% |
| 购买第三套及以上住宅 | 30% |
| 外国人 | |
| 购买任何数量的住宅 | 30% |
| 公司 | |
| 购买任何数量的住宅 | 35% |
3. 总偿债率（TDSR）框架
新加坡金融管理局（MAS）推出了总偿债率（TDSR）框架，以防止购房者在购买房产时贷款过多，过度杠杆。该规则适用于新加坡所有金融机构发放的所有住宅抵押贷款，包括银行、放债人、保险公司和其他机构。
在总偿债率框架下，买家只能贷款到其月总收入的 55%。这个上限也考虑到了您所有的未偿债务，如汽车贷款、个人贷款、信用卡余额和学生贷款。银行在计算购房贷款额度时，甚至还包括小型金融债务，如健身房会员资格和电器的月付款。
基本上，您每月的住房贷款偿还额加上所有其他的每月金融债务不能超过月收入的 55%。
4. 贷款与估值（LTV）比率
除了较高的额外买方印花税外，政府还降低了贷款与估值的最大限额，也就是购房者根据房产售价可以借到房产贷款的最大金额。而这也会受到购房者当下未偿还房贷的房产数量的影响，具体的贷款与价值比率和首付比例可见下表：
| 贷款与估值比率 | 最低现金首付 | |
| 名下没有未偿还贷款的房屋时 | 75%
55% |
5%
10% *以上最低现金首付比例仅适用于新加坡人和 PR，外国人需要支付的最低现金首付为 25%。 |
| 名下有 1 套尚在还款的房屋时 | 45%
25% |
无论房屋贷款额度是多少，最低现金首付皆为 25%。 |
| 名下有 2 套及以上尚在还款的房屋时 | 35%
15% |
无论房屋贷款额度时多少，最低现金首付皆为 25%。 |
⚠️注意：只有在贷款期限超过 30 年，或贷款期限超过借款人 65 岁的情况下，才会采取较低的按揭贷款限额，即表格中的 55%，25% 和 15%。
以上就是在您已经拥有了政府组屋后，想要购买公寓的话，所需要了解的一些基本情况。但通常来说，每个人的情况不一样，所以会需要一些个性化的定制和解答。因此，如果您有想要购买私人公寓的想法，完全可以咨询我们。我们将会按照您的个人情况提供合适的方案。
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