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中国900亿美元的房地产危机:新加坡可引以为鉴的四个重要经验

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-10-2

中国900亿美元的房地产危机:新加坡可引以为鉴的四个重要经验

中国的开发商债务危机已经蒸发了大约 900 亿美元的市值,房价已经连续 11 个月下跌。

当这种危机发生在房地产开发商身上时,公众往往会感到震惊恐慌——这些在大众眼中的形象是高度资本化的、坚如磐石的大公司,就像房子一样安全。但是,中国这一次的危机也应该让新加坡思考一些至关重要的教训:

一、或许是时候质疑一下:是否应该让这么多新加坡人被捆绑在住房所有权上

在中国——我们也敢说在新加坡和亚洲大部分地区——房地产是一种值得信赖的财富积累方式。据估计,在中国 14 亿人口中,约有 70% 的人将资金投入房地产,其住房拥有率与新加坡相当,甚至略高于新加坡(中国城市地区为 87%,农村地区为 96%)。

中国建筑在施工

 

这种理念现在才开始受到中国一部分中产阶级的质疑。

在此之前,中国民众看到的是前几代人通过买房的致富之路;其中很大一部分是受益于中国向世界第二大经济体的转变过程带来的红利。这与新加坡曾经的路径几乎完全相同:

许多新加坡的年轻人都听说过曾经的房子只需要 3 万元就能买下的故事,而新加坡的富豪往往是房地产大亨(或者至少拥有大量的房地产投资组合)。很多时候,我们也忽略了这样一个事实:这种暴富故事仅仅发生在新加坡向发达国家地位急剧过渡的过程中。

然而,正如中国(以及 2008-2009 年的美国)的情况所表明的那样,房地产并非没有风险。虽然房地产市场可能不像股票市场那样波动,但是,房子确实涉及更高的现金支出;那些将全部身家都倾注到楼市里的人实际上是在对单一资产下未对冲的赌注。

长期以来,我们一直认为我们的高住房拥有率是一个可以值得吹嘘的优势。但也许我们应该考虑一下,至少在某些情况下,部分新加坡人是否更适合租房而不是买房。

如果房地产市场暴跌,过多的财富与房地产挂钩可能会导致严重的问题。考虑一下那些退休人员受到的影响,他们极度依赖于适当的规模来获取退休金,却发现在他们停止工作后,一场危机将他们房子的价值削减了三分之一。

行文至此,随着新加坡房地产市场采取多项降温措施,公平来说,今天我国的房地产价格可能只会在经历一场重大灾难后才会有大幅下降。尽管我们不可能再看到房价大幅上涨,但也不可能看到这种程度的震荡。

二、这也证明了监管机构需要对开发者进行监控,不能“全凭市场调控” 

这次中国的房地产债务危机的问题始于恒大(Evergrande)。恒大曾经是中国销售额第二大的房地产开发商。我们在此就不再赘述整个传奇故事了,关于恒大的垮台网上早有铺天盖地的报道。相反,我们的重点在于开发商的规模和成功如何误导买家。

恒大危机

在这种情况下,我们很难责怪购房者。虽然“买房之前做好背景调查”是口熟能详的金科玉律,但是,开发商有太多的消息要素是购房者无法获知的。即使买家尽其所能地调查,甚至去查开发商的财务报表——这并不是普通购房者都具备的专业知识——他们也没办法去发现财务报表背后的金融小把戏。

大多数时候,只有监管机构的行动,比如:向开发商发放禁售许可证,才能给买家提供潜在的线索。购房者和开发商之间存在并且永远存在信息不对称。

一些购房者规避这种风险的唯一方法是永远不要购买新楼盘,而只购买二手房。事实上,这也是一些买家坚持从不购买新公寓的原因之一。(我们可不能说这些买家降低风险的做法完全正确。二手公寓会更老旧,有时候一些维护问题可能不会立即显现。)

三、重量级开发商的倒闭不仅会影响房地产

房地产的发展和杠杆作用永远是齐头并进的。在项目上市之前,开发商就需要购买土地、支付勘测费用、申请许可证、召集所需的专业人员等。因此,大量资金被投进了房地产开发。

如果开发商无法完成项目,输掉的不仅仅是买家。向他们提供贷款的金融机构、没有获得材料款的供应商,以及最终裁员的主要承包商也受到了打击。这就是为什么恒大危机中被发现的第一个大风险是“传染式的连锁反应”——一个大开发商违约可能导致其他公司破产,或遭受重大损失。

最重要的是,大型房地产开发商的失败可能导致市场失去信心,导致其他开发商(及其贷方、供应商、承包商等)像多米诺骨牌一样倒下。因此,即使是不涉足房地产的民众也可能最终受到房地产的影响。有鉴于此,新加坡目前面临的开发商利润率越来越低的情况非常令人担忧。

中国目前的解决方案是向开发商提供廉价贷款,有效地救助他们并让他们完成项目。这种方法对新加坡来说应该是具有启发性的:为了拯救购房者的更广大的利益,我们的政府向开发商发放廉价贷款的可行性有多大?

公众的反应也将为我们提供有益的教训。这种救市行为可能被视为急需的救援,也可能被视为花纳税人的钱去救助不负责任的企业。

四、贷款限制不应只针对购房者

2008 年次贷危机之后,中国不允许随意放贷。政府要求购房者至少支付 30% 的首付(现在已放宽首付限制以重振房地产市场)。

不幸的是,仅此一项对挽救中国房地产市场于事无补。贷款限制和对过度杠杆化的控制在买方这一端的确奏效了——但对开发商如何借款没有足够的控制。

野村控股(Nomura)的一项调查指出,中国开发商的总债务接近 5 万亿美元,约占中国 GDP 的三分之一。

恒大建筑工地

在新加坡,当前购房者的最低首付是 25%,还款额不能超过借款人收入的 55%。这是防止过度借贷的良好保障。但是,当我们忙于制定规则以防止买家过度杠杆化时,我们不应该忽视开发商是如何借贷的。

中国政府针对房地产企业债务风险提出的“三条红线”监管要求可以为我们提供非常好的教材,我们可以观测到这项政策的施行效果。

中国的开发商如果想在下一年借更多的钱,需要满足三个条件:

  • 资产负债率低于 70%
  • 净资产负债率低于 100%
  • 现金与短期债务比率超过 1 倍

开发商满足的标准越少,允许的年度债务增长就越低。以下是相关的债务限制规定:

颜色示警违反的红线数量允许的年度债务增长率
绿015%
110%
25%
30%

来源:瑞银资产管理

“三条红线”政策施行得太迟了——这项政策是在 2020 年实施的,而中国开发商的强制去杠杆行动本应早得多。

虽然如此,如果这个系统正常工作,它可以为其他国家规范开发商债务提供一个有趣的模板。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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