新加坡商业地产报告(2021年第三季)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2021-11-20

新加坡商业地产报告(2021年第三季)

2021 年第三季写字楼地产报告

概述

2021 年第三季,随着全球和贸易展望的改善,新加坡经济继续复苏,恢复了商业界信心和就业市场前景。根据GDP预估,新加坡经济在 2021 年第三季同比增长 6.5 % 、环比增长 0.8 %,且大多数部门皆有所增长。预计,今年我国经济将增长 6 %至 7 %。

鉴于 7 月至 8 月以及随后在 9 月底重新收紧的防疫安全管理措施,导致绝大多数工作场所再度执行远程办公,办公楼市场在 2021 年第三季停滞不前。虽然写字楼销售和租金从今年上半年的出色表现有所放缓,但市场观察表明,办公空间需求仍然保持坚韧,许多投资者趁市场进一步复苏之前“趁虚而入”购买优质写字楼资产。

新加坡重新开放经济的坚定承诺,继续为利益相关者提供更多的确定性。这包括向一些国家重新开放我国边境,以允许更多外籍专业人士、投资者和公司进入新加坡,其影响将提振写字楼市场的投资和租户需求。

交易量与价格

  • 根据市区重建局写字楼价格指数,2021 年第三季写字楼价格环比下降 2.4 %,与 2021 年第二季 0.9 % 的增长相反。价格下滑是因中央区价格收缩 3.5 %,而市区边缘写字楼价格则小幅上涨 1.0 %。
  • 根据买卖禁令,2021 年第三季写字楼销售总额下降至 S$ 2.42 亿,不到 2021 年第二季S$ 7.43 亿交易额的三分之一。虽然第三季的交易价值似乎有所下滑,但包括前Robinsons Centre在内的一些交易并未包含在买卖禁令数据中。
  • 2021 年第三季共有 75 笔销售交易,同比增长了44 %,但仍旧低于 2021 年第二季的 83 笔交易。

办公楼销售量与总价值

2021年第三季写字楼交易龙虎榜

  • 第三季写字楼销售的亮点是 ARA Private Funds 于 9 月中旬以 S$ 4.22 亿将位于 61 Robinsons Road 的商业大楼出售给了 Rivulet Investment。这项商业交易尚未提出买卖禁令,但已促使本季写字楼投资交易的总价值突破 S$ 6.6 亿。这进一步表明投资者对写字楼房地产市场的情绪和信心仍然稳定且不断高涨。
  • 另一个亮点是位于 143 Cecil Street的 GB Building,多个分层地契商业空间以 S$ 5,206 万的价格出售。出售的商业空间包含一楼和二楼的零售裙楼以及三楼和八楼的两个全层办公单位。购买价格计算出的平均单价为每平方英尺S$ 1,675。此交易的买家是三个企业个体,它们的唯一股东是 Dia-Globe(新加坡)。
  • 另一个值得注意的交易是Top Global 以S$ 3,193 万的价格出售了位于15 Scotts Road的前通泰大厦六楼和七楼的八个分层地契办公单位。购买价格计算为每平方英尺 S$ 3,695 的平均单价, 这是该建筑每平方英尺最高的交易价格之一。买家包括不同的企业个体和个人投资者。

办公楼租约与总租赁价值

出租概况与趋势

  • 市区重建局写字楼租金指数显示,2021 年第三季租金下滑了 3.5 %,与上一季 1.3 % 的增长相反。
  • 2021 年第三季办公室租约数量环比下降 12 %。本季共有 1,296 份租约,而市区重建局房地产资讯系统数据显示租约数量同比增长 17.2 %。
  • 2021 年第三季总租赁价值同比增长 7.2 %,从将近S$ 1,950 万增至S$ 2,714 万。整体租赁价值从 2021 年第二季的 S$ 2,930 万同比萎缩 27.5 %。
  • CBD写字楼需求的主要驱动因素为金融科技公司和家族办公室,包括金融机构和投资基金。
  • “追求品质”的趋势在本季继续占据市场主导地位,随着写字楼租赁市场触底回弹,更多租户趁机搬迁至黄金地段的更好地点,同时确保更好的利率和租赁条件。
  • 据市场消息人士观察,在此期间,许多租户已搬入较大的办公空间,而较小的办公单位受欢迎程度则有所下降。一些人表示需要更大的办公空间,好让职员能更好维持安全距离,而一些公司则表示需要更多空间以促进业务扩张计划并在经济复苏期间增添人手。

办公楼空缺

  • 市建局的最新数据显示,随着远程办公的持续, 全岛办公空间的空置率进一步上升。截至 2021 年第三季,空置率从上一季的 12.6 % 上升至 12.9 %。
  • 市建局数据显示,截至 2021 年第三季,全岛私人领域空置办公空间从 2021 年第二季的 939,000 平方米上升至 967,000 平方米(净额)。第三季的大部分空置空间位于市中心核心区,空置面积位•根据市建局的数据,继 2021 年第二季已占用办公空间减少 23,000 平方米(净额)之后, 2021 年第三季已占用面积减少了 5,000 平方米( 净额)。
  • 就办公空间供应而言,截至 2021 年第三季末, 可供应总建筑面积(GFA)约为 755,000 平方米,而  2021 年第二季的总建筑面积为 697,000 平方米。
  • 近期即将推出的写字楼供应相对好消化,对入住率影响不大——预计有 25,000 平方米和 55,000 平方米的办公空间将于 2021 年和 2022 年第四季完工。但是,预计将会有 220,000 平方米和 179,000 平方米的大量空间供应于 2023 年和 2024 年完工。

市场前景

最近冠病疫情社区病例的增加和大型感染群的出现导致新加坡进入“稳定疫情阶段”,目前已延长至 11 月 21 日。由于目前依旧默认远程办公,因此这些防疫措施可能会限制办公室出租情况。

从 10 月 13 日启用的疫苗接种者旅游走廊计划 (Vac- cinated Travel Lanes,简称VTL),将有助于推高办公空间的需求,因为更多外籍人士和投资者能轻易进入新加坡。不过,这对办公楼市场的总体影响可能并不显着,因为许多本地投资者可能会转战其他市场,而在本地工作的外籍人士可能会在节日期间返乡。

预计,未来几个月的办公室租赁活动将趋于平静,因为大多数租户可能会留在原地,公司关键决策者不在本地,所以节日期间签署新租约的可能性不大。随着 VTL 的开放,这种情况更有可能发生,许多许久未出国的新加坡人更希望出国度假。

展望未来,鉴于近期新甲级写字楼供应有限以及乐观的经济前景,新加坡资深房产经纪人郭耀阳预计写字楼价格和租金将在 2021 年底触底,并将在 2022 年出现一些回升的迹象。

2021 年第三季店屋地产报告

概述

在上一季冠病疫情社区病例创新高,以及 7 月 22 日至 8 月 18 日和 9 月下旬安全管理措施收紧的情况下,店屋市场在前几季的强劲复苏后,于 2021 年第三季略有放缓。就交易的数量和价值而言,店屋市场在 2021 年前九个月的表现均优于 2020 年和 2019 年,并有望超越 2018 年。

2021 年第三季交易

  • 根据买卖禁令记录,2021 年第三季有 63 笔店屋交易,比 2021 年第二季的 70 笔交易下降 10 %。虽然有提交买卖禁令的交易有所下降,但市场观察表明,尽管冠病社区病例的增加和防疫措施的收紧,投资者对店屋的兴趣并未缩减,且本季的一些店屋交易没有提交买卖禁令。
  • 2021 年前九个月,190 个单位的交易总数已超过 2020 年全年的数字(145 个单位)。
  • 虽然 2021 年第三季的交易额环比下降 19.1 % 至S$ 4.22 亿,但目前 2021 年的总交易额已达到S$ 13.1 亿,超越了2020 年S$ 9.127 亿以及 2019 年S$ 9.16 亿的交易额。
  • 2021 年的店屋交易有望超过 2018 年相当丰厚的销量。

店屋交易量与总交易额

2021年第三季交易热点

  • 在 2021 年第三季的 63 笔店屋交易中,大部分位于市区和边缘地区。第 8 区(小印度)的销量最高,为  23 套,其次是第 14 区(芽笼、友诺士) 和第 15 区(加东、如切、安珀路),各有 9 套。
  • 2021 年第三季交易额方面,第 8 区遥遥领先, 实现了价值 S$ 1.065 亿的交易额。
  • 梧槽规划区(Rochor Planning Area)德斯加路(Desker Road)和小印度保留区(Little India Conservation Area)的几笔交易推高了第 8 区的总交易额。
  • 自冠病疫情爆发以来,市区边缘地区的买卖和出租活动一直是市场亮点,这些地区能从临近住宅区收获更大的客户群。

店屋交易量(区域)

2021年第三季店屋交易龙虎榜

  • 根据买卖禁令,2021 年第三季的最高交易是沿着南桥路两栋相邻的店屋,售价为 S$ 3,500 万
    (土地面积每平方英尺 S$ 14,255)。
  • 本季交易额最高的十笔店屋交易中,有九笔位于第 1 区和第 2 区,反映了投资者对中部地区的优质店屋依旧兴致勃勃。

2021 年第三季店屋交易龙虎榜(最高价格排序)

店屋价格

  • 2021 年第三季永久地契店屋的平均成交价约为土地面积每平方英尺S$ 3,639*,较上一季的每平方英尺S$ 4,135 下跌了 12 %。
  • 虽然买卖禁令数据显示价格的萎缩,但市场消息人士确定,由于买家兴趣浓厚,店屋总建筑面积 (GFA)的单价一直保持稳定。土地面积平均价格下降,是因本季所售出一些永久地契店屋建筑面积较小,导致永久地契店屋的土地面积平均价格萎缩。
  • 99 年地契店屋,2021 年第三季平均单价为土地面积每平方英尺 S$ 6,006*——比 2021 年第二季的每平方英尺S$ 4,444 上涨约 35.2 %。此次大幅上涨是因本季黄金地段店屋交易的比例较高,进而提高了 99 年地契店屋的平均单价。
  • 鉴于边境逐步开放和店屋(尤其是市中心店屋) 供应紧张,投资者需求将保持旺,这将支持店屋的价格上涨。
  • 在 2021 年第三季售出的 63 家店屋中,约 32 %(即 20 笔交易)的价格介于S$ 500 万至S$ 1000 万之间,比上一季的 26 笔交易略有下降。根据买卖禁令,与第二季的 17 笔交易相比,2021 年第三季的 11 笔交易中超过S$ 1000 万的高额交易也有所减少。

土地面积平均单位价格 (永久地契,99年地契)

售出店屋价格范围

出租概况

  • 尽管冠病社区病例数量创历史新高,我国政府也随后在 7 月 22 日至 8 月 18 日和 9 月底重新实施了防疫限制,但店屋租赁活动在 2021 年第三季保持稳健。
  • 2021 年第三季有 908 份店屋租约,比上一季的 901 份租约增加了 0.8 %。与 2020 年第三季的 770 份合同相比,租赁需求同比大幅增长 17.9 %。
  • 与此同时,2021 年第三季的总租约价值环比增长 8.8 % 至 S$ 830 万。

店屋租赁交易与租约价值

市场前景

新加坡从 9 月 22 日起再度实施新一轮的防疫限制,采取更严格的措施(包括限制堂食和默认居家办公),这可能会影响服务业店屋租户。这可能是暂时的,因为新加坡正逐步放宽限制。2021 年剩余月份和 2022 年初的租赁需求将保持稳定,因为租户将从安全管理限制的放宽和社群的高疫苗接种率中获得信心。

在第四季和 2022 年上半年,新加坡资深房产经纪人郭耀阳预计店屋市场的销售势头将逐渐增强,与 10 月 13 日开始逐步放宽的旅游限制同步。随着边境限制的解除,寻求有防御作用又能增值的资产的外国投资者和海外基金,将在中期内推动需求并支撑店屋要价。然而,由于市场上可供出售的店屋供应有限,预计销量不会大幅增加。

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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