在新加坡，当人们提到集体出售这个话题时，不可避免地伴随着可以从这项交易中赚多少钱的讨论。在新加坡，参与一笔集体出售通常被比作一笔意外之财，因为屋主得到的经济补偿可能是巨大的。
因此，潜在的集体出售项目成为新加坡人的热门话题也就不足为奇了。大多数人心中的问题可能是，接下来会有哪些项目呢？
但首先，集体出售到底是什么？为什么对那些有幸参与其中的人来说能大赚一笔呢？
新加坡的集体出售：是什么？
en bloc这个词（也被称为collective sale）起源于法语，意思是“一次全部的，一块”、“作为一个整体”或“全部”。在新加坡，这个词指的是一个较旧开发项目的屋主们同意将他们的房子同时出售给一个特定的买家。在新加坡，它也被一些屋主称为集体出售。
通常，这个买家是购买私宅项目的房地产开发商。
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集体出售：如何运作？
集体出售在规模上不同于常规的房地产交易。在常规交易中，您只能以市场价格将一处房产卖给另一个人。在新加坡的集体出售中，整个私宅项目在绝大多数业主同意的情况下出售，而且价格往往高于转售市场价值。
| 谁在购买集体出售项目? | 房地产开发商或是政府 |
| 出售过程 | 可能需要长达两年的时间 |
| 在集体出售中，什么被卖出了？ | 公寓里的每个单位和土地 |
| 能卖多少钱？ | 集体出售委员会通常会设定一个高于当前市场价格的低价。
买方（即房地产开发商或政府）将尽力配合底价或与委员会谈判。 |
| 集体出售交易何时确认? | 当集体出售委员会从业主那里得到出售的共识。
对于自取得临时入伙证后不到 10 年的公寓，至少需要 90 % 的业主同意出售。对于自取得临时入伙证以来超过 10 年的公寓，需要超过 80 %的业主同意出售。 |
出售过程也可能需要相当长的时间，通常需要长达两年的时间才能完成并获得出售收益。
开发商倾向于溢价购买这些房产，所以如果您在一段时间前以较低的价格购买了房产，您很可能会获得丰厚的利润。
2022年最具集体出售潜力的公寓
| 房产 | 区域 | 单位数量 | 临时入伙证年份 |
| 布莱德景（Braddell View） | 20 /宏茂桥, 碧山, 汤申 | 438 | 1981 ( 40 年) |
| 翡翠公园（Emerald Park） | 3 /亚历山大, 联邦 | 280 | 1993 ( 28 年) |
| 翠乐苑（Hillcrest Arcadia） | 11 /诺维娜, 纽顿 | 272 | 1980 ( 41年) |
| 建安公寓（Peace Mansions） | 9 / 乌节路, 里峇峇利 | 42 | 1976 ( 45年) |
1. 布莱德景 Braddell View（在 2022 年集体出售可能性非常大）
布莱德景以前是中等入息公寓（HUDC）的地产，于 2017 年私有化。该开发项目于 2019 年 3 月 27 日以 20.8 亿新元的高价集体出售，但投标于 5 月结束，没有任何出价。在 8 月 13 日，它再次以同样的价格推出招标，但也没有收到报价。
布莱德景的许多方面吸引了开发商。布莱德景占地 110 万平方英尺，位于市中心，靠近布莱德和家利谷地铁站。附近还有咖啡店、菜市场和几所学校。
如果集体出售成功，每位业主将获得 204 万至 403 万新元，而商铺业主将获得约 5.29 万至 120 万新元。
然而，开发商是否愿意支付这么多钱还不确定，尤其是考虑到额外买家印花税（ ABSD ）等房地产降温措施，这意味着他们将支付高额税款。
2. 翡翠公园 Emerald Park（在 2022 年集体出售可能性较大）
翡翠公园是印度士路（ Indus Road ）沿线的一套公寓，从中峇鲁地铁站（ Tiong Bahru MRT ）步行大约 10 分钟。
鉴于其优越的地理位置，很多开发商可能会对这套公寓感兴趣。翡翠公园靠近新加坡中部，包括乌节路和商业区。关于翡翠公园可能会被集体出售的谣言已经流传了很长一段时间。
3. 翠乐苑 Hillcrest Arcadia（在 2022 年集体出售可能性较大）
翠乐苑位于武吉知马的雅凯路，是新加坡的传统道路之一。2011 年，居民们试图将剩余 66年 的租期补回 99 年，以保留这片老化的地产。然而，他们的申请被新加坡土地局（SLA）拒绝了。
与翡翠公园相似，翠乐苑的吸引力在于它靠近新加坡的中心区。附近还有许多餐馆、知名学校和购物中心。
4. 建安公寓 Peace Mansions（在 2022 年集体出售可能性非常大）
建安公寓是建安大厦的混合开发项目，两者都占据了相当大的面积 76,617 平方英尺。位于黄金地段，建安大厦位于苏菲雅路1号，紧挨着市民区。建安公寓距离四个地铁站 600 米内，可通过环线、市中心线、东北线和南北线到达。
建安公寓曾多次集体出售，但此前的尝试因得不到足够业主们的同意而失败。不过，在未来几年里，成功集体出售还是有可能的。
为什么集体出售在新加坡的售价如此之高？
由于开发商相信他们可以从集体出售上获得可观的利润，他们并不反对支付这天文数字般的金额。
例如，如果您住在一处老房子里，低层建筑之间相隔很远，开发商可以买下这块地，拆除所有的街区，在那里建造 30 层高楼。然后，他们能以比购买土地成本更高的价格出售这些大楼中的每一个单位。
由于集体出售要求大多数业主同意出售他们的房子，开发商必须说服他们，让他们相信放弃房产并搬到别处是值得的。他们通过提供大量的钱来做到这一点，希望业主们会接受这个提议。
房地产降温措施如何影响集体出售？
自从政府开始实施额外买家印花税（ABSD）等房地产降温措施以来，新加坡的整体房价开始放缓。开发商现在被要求支付 30 %的ABSD，考虑到集体出售交易可能超过 10 亿新元，税款将会是一个巨大的数字。
下面表格显示了最近几年房地产开发商的ABSD增长趋势
| 时期 | 购买任何住宅物业的ABSD税率 |
| 2011年12月8日至2013年1月11日 | 10 % |
| 2013年1月12日至2018年7月5日 | 15 % |
| 2018年7月6日起 | 25 %，加上房屋开发商的额外 5 % |
如何识别集体出售潜力
尽管您的房子集体出售的机会可能并不高，您仍然可以期待！ 这里有一些迹象表明您的房产可能有潜力。
1. 您所在地区的土地和房产价值显著上升
如果您已经注意到周围的土地和房价在急剧上升，这是一个潜在的迹象。如果您的社区正在经历大量的发展，如新建一个新的地铁站，或一个重大的转型，您可能会受益于集体出售。
位置也很重要。更中心的地区和公共交通连接便利的地区有更高的机会看到更多的集体出售。
2. 容积率:土地使用效率低下
多年来，组屋和公寓的面积一直在稳步缩小，而每栋楼的高度却在上升，这一点并不令人意外。对开发商来说，这更有经济意义，因为通过这种方式建造单位，他们每平方米土地可以赚取更多的利润。
这意味着，没有充分利用土地面积的旧大楼或公寓是有吸引力的集体出售候选者，因为它们可以被拆除，变成密度更大的住宅开发项目。如果您住在一个只有 8 层的公寓楼，而那里可以建造多个 30 层的公寓楼，这对房地产开发商来说是一笔诱人的投资。
3. 土地使用权:您的房产越老，机会越大
虽然大多数买家倾向于追逐更新、更闪耀的开发项目，但他们往往忘记了老房子也有机会带来巨大的价值。开发商倾向于购买旧物业并进行重建，主要有两个原因:
- 每平方米土地的价值更便宜，而且
- 居住在老房子里的业主往往会更加同意出售（屋龄在 10 年以上的项目要集体出售，开发商必须取得至少 80 ％业主的同意；屋龄在 10 年以下的项目要集体出售，必须取得至少 90 ％业主的同意）。
如果您是那些选择了较旧的私宅项目的人之一，好消息是，您的房产有更大的集体出售机会。
4. 房地产市场状况良好
新加坡的集体出售涉及大笔资金，所以只有在开发商认为他们可以从购买和重新开发土地中获利的情况下，他们才会进行集体出售。市场的表现将在一定程度上决定开发商竞标新楼盘的频率和出价。
如果房地产市场状况良好，而您正住在符合前面提到的指标，那么您的房产有可能在将来某个时候会集体出售！
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