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一对夫妇卖掉组屋升级公寓,因卖家改变主意而陷入困境

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-09-3

一对夫妇卖掉组屋升级公寓,因卖家改变主意而陷入困境

今年年初,一对夫妇以 1% 的选购权费(option fee)购买了一套三居室公寓单位,但公寓业主突然不卖了,买家因此陷入困境。

这对夫妇刚刚卖掉了他们的组屋单位,到 2022 年 9 月就无房可住了。然而,公寓业主对所发生的事情另有一套说辞。

那么,究竟发生了什么呢?

事件过程

大约在 2022 年二三月期间,这对夫妇卖掉了他们的组屋,并要求他们的房地产经纪人在新加坡西部地区寻找一个公寓。他们估计可以以大约 100 万新元的价格买下一套三居室公寓。

他们在 3 月 8 日偶然发现这套位于蔡厝港环路(Choa Chu Kang Loop)的公寓单位时,通过公寓业主的房屋中介提出了 105.8 万新元的报价。

3 月 10 日,当时居住在缅甸的业主通过其房产经纪人确认,他同意以 105.8 万新元的价格出售。然后,经纪人通过 WhatsApp 消息向他发送了一份选购权书(OTP)。

3 月 18 日,业主通过 WhatsApp 向他的经纪人发送了一份正式签署的选购权书,然后其经纪人将这份选购权书转发给了买家的经纪人。实际上,业主签署了两次文件,因为最初的第一份副本并不清晰。

3 月 19 日,这对夫妇通过 PayNow 将 1% 的定金 10,580 新元转给了业主。

3 月 22 日,卖方经纪人通知买方经纪人,他的客户已发来了原始的选购权书(我们假设这里指的是原文件)。由于这对夫妇尚未收到原始的选购权书,他们继续行使选购权(因为他们于 3 月 18 日通过 WhatsApp 收到了电子副本)。

买房定金支票

4 月 6 日,这对夫妇的律师继续行使选购权,并向业主的律师发送了一张 5% 售价的支票(减去定金)。然而,该律师事务所拒绝执行,因为业主并未指定他们在此次售房时代表业主行事。

4 月 11 日,这对夫妇的律师向这位律师发出要求函,要求他们着手接受选购权并完成房产的买卖。双方僵持之下无法解决纠纷,最终诉诸法庭。

各执一词

据这对夫妇称,由于他们已经卖掉了组屋,他们必须在 2022 年 9 月之前搬出。公寓业主不接受选购权的行为让他们无房可住。

然而,公寓业主另有一套说法。他告诉法庭,他最初要求他的经纪人以 120 万新元的初始要价推销这套公寓。这对夫妇提出的 105.8 万新元的报价低于他的预期价格,因此当他通过 WhatsApp 收到报价时,他告诉经纪人他需要一些时间来考虑这个价格。

在他决定是否出售之前,他还要求经纪人进行估价。

他声称,他的经纪人没有通知他买家会通过 PayNow 将定金转给他,他也并未指示他的经纪人通过 PayNow 接收选购权费。相反,他希望对方通过支票付款。

他还称,他在哥哥的见证下签署了(售价为 105.8 万新元)选购权书,是因为他的经纪人一直在纠缠他。当他将签署的选购权书发给他的经纪人时,他告诉他的经纪人他不能以那个价格出售,因为他觉得那个价格“对他来说非常不公平”。

公寓业主还亲自做过调查,发现在同一个地区的附近街区一个类似单位于 2021 年 12 月以 124 万新元的价格售出。他认为他的经纪人没有做好尽职调查,并在价格上误导了他。

这就是为什么他在 3 月 31 日取消了交易,并且没有指示他的律师继续进行。

公寓业主还说,他有一个患有自闭症的儿子,他正在慢慢适应该房子及其周围的环境。如果他现在卖掉他的公寓,他的家人很难重新调整。

他甚至提出将定金退还给这对夫妇。当他试图将这笔费用转给他们时,他无法做到。然后他声称这对夫妇试图阻止他退还选购权费的企图。

法官的判决

法官在裁决中表示,选购权文件——虽然以数字形式签署并通过 WhatsApp 在买家、经纪人人和卖家之间传输——但文件中已经包含了交易的所有基本细节,包括他们的姓名、房产、要支付的金额等等。换句话说,这是一份有效力的文件。

涉及公寓业主声称(在缅甸时)被迫签署选购权书,并且不情愿于以约定的价格出售该房产一事时,法官认为没有足够的证据支持。WhatsApp 消息并未显示业主不愿意以 105.8 万新元出售该房产。在证人的见证下签署选购权书这一行为本身已经与他声称的意愿背道而驰。

如果业主不想以该价格出售该房产,他应该拒绝签署选购权书。事实上,业主签署了两次选购权书。

至于想要通过支票而不是 PayNow 收款一事,在他们的 WhatsApp 交流中并没有证据表明公寓主业通知其经纪人他不想通过 PayNow 转账并希望通过支票收款。选购权书文件中甚至明确指出,定金将通过“Paynow transfer”支付,并且公寓主业实际上已经将他的国民身份证详细信息与他的储蓄银行账户绑定,以方便买家通过 PayNow 进行选购权费的转账。

法官判决

“被告(公寓业主)决定不完成交易的唯一原因是因为他随后发现同一地区的另一处房产以更高的价格完成了交易,”法官裁定。

“如果被告认为(他的经纪人)在向被告提供是否接到了(如他所声称的)公平报价的建议之前并未进行尽职调查,那么应该由被告人追究(他的经纪人)这件事。

“至于他儿子的情况,这与选购权是否有效无关。”

法官裁定,公寓业主在与经纪人讨论出售公寓的时间时,从未将儿子的状况作为一个问题来考虑。法庭上的一份 3 月 1 日 WhatsApp 信息摘录表示,不论其子状况如何,公寓卖家仍渴望出售:

被告:兄弟,房子的销售进展如何?已经好几个月了,我们没有接到好的报价,对吧兄弟?

经纪人:最好的报价是 107 万。大多数意向买家认为整个房子都需要重新装修,这是一笔巨大的成本。

被告:我看 107 万也还不错。

经纪人:是的,但那个报价已经没有了。我会朝着那个价格努力。

被告:好的,兄弟。我希望能尽快完成交易。

法官因此裁定公寓业主违反了他应该履行的选购权义务。

法官裁决命令业主继续执行买卖协议,并在 2022 年 9 月之前完成交易。据此,新买家可以按计划接手该房产。

同时,公寓业主及其家人可以继续住在该房产内。

这里很清楚的是,一旦签署了选购权书(OTP),通常是很难改变主意的。对于买家而言,如果他们在签署选购权书后想要反悔,他们的定金将归卖家所有。

确认选购权需要缴纳不可退还的押金,这是一份具有法律约束力的文件。

对于卖方而言(在此案中是指公寓业主),如果反悔,他必须退还选购权费。最重要的是,买方可能会向卖方提出“強制履行”(specific performance),通常,这是一项要求违约方履行合同义务的法院命令。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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