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新加坡公寓和住宅的区别——傻傻分不清楚?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-10-30

新加坡公寓和住宅的区别——傻傻分不清楚?

对于初到新加坡的小伙伴来说,新加坡人的“住宅”和“公寓”是让听者晕头转向、不辨东西的大难题。打开英文字典,“Apartment”、“Condo”、“Flat”、“Unit” 都可以用来指公寓。但是这些名词都与中国人理解的公寓有所不同。

如果您是从中国去的新加坡,您肯定听说过中国房产中介苦口婆心的买房投资避坑指南——“千万不要买公寓”。在中国,公寓是指非 70 年产权类型的商业地产。但是请务必注意,新加坡的住房分类情况完全不同,用中国人理解的“住宅”和“公寓”概念在新加坡买房和租房可能会造成大乌龙事件。

新加坡的住房类型

新加坡的房产类型主要划分为:政府组屋(HDB)、执行共管公寓(EC)和私人商品房住宅。其中私人住宅又分为有地住宅(Landed Property)和非有地住宅(即公寓)。其中,私人公寓(英文称 Apartment/Condominium)又各有不同。

建屋发展局(Housing and Development Board,简称 HDB)建造的组屋和执行共管公寓都是 99 年地契,私人住宅由私人房地产开发商建造的楼盘有 99 年租期、999 年租期和永久地契的差别。新加坡这样的房产类型划分,对应着不同的置业条件。

晕了吗?那么,接着我们往下细细分说。

1. 政府组屋(HDB)

新加坡的公共住房被称为政府“组屋”(英文姑且为 HDB Flat),是新加坡最普遍的住宅类型。大约 79% 的新加坡人居住在公共住房中,其中约 94% 是自有住房,剩下的 6% 是租赁房。通过这种以政府的成本价建房并向人们出售的方式,新加坡基本实现了“居者有其屋”,并以最高的住房拥有率傲视全球。虽然不完全相同,新加坡的“组屋”类似于中国的“安居房”、“经济福利房”或者”廉租房“。

同一个位置的组屋公寓价格相差 50% 是非常正常的。相比私人公寓,组屋比较简陋,提高生活质量的设施都没有。

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2. 执行共管公寓(EC)

执行共管公寓(Executive Condominium,简称 EC),是新加坡政府推出的一种介于组屋和私人公寓之间的一种房屋类型。这种住房类型针对新加坡本国国民特定群体,因而会获得政府补贴。主要的购买群体是由于收入上限无法申请组屋,购买私人公寓的压力又比较大的中等收入人群,相当于组屋的改善性住房。

执行共管公寓由 HDB 管辖,却由私人开发商建造和销售。EC 具有和私人公寓几乎相同的配套设施,价格却低于私人公寓市场价。由于是公共住房的一部分,EC 在购买资格上存在一定限制,主要面向家庭月收入不超过 16,000 新元的新加坡公民家庭或年满 35 岁的新加坡单身人士。

尽管存在较多的购买限制,但是 EC 最大的特点在于,其在”最低居住期限(MOP)”满 5。年后可以转售给新加坡公民或者新加坡永久居民;满 10 年后完全私有化,可以转售给任何人,包括外国公司、外国人。

3. 私人公寓(Apartment/Condominium)

私人公寓是新加坡私有化的商品住房,与公共住房的区别在于购买公共住房购买的是“屋契”,不包含“地契”。新加坡常见的地契主要是 99 年租赁地契(Leasehold),999 年租赁地契和永久地契(Freehold)。由于土地资源有限,目前 999 年租赁地契和永久地契已经不常见,市场上推出的更多是以 99 年租赁地契为主。

私人公寓一般都具有标准的公寓设施,包括游泳池、网球场、健身房、多功能厅、儿童游乐设施、24 小时安保、停车场等配套。

私人公寓和前述的 EC 相比,在房屋的设计和配套上面并没有太大区别,都是由私人开发商开发和出售。两者最大的区别是 EC 在价格上的优势,比相近的私人公寓便宜 20% 至 30% 左右。但是私人公寓的买卖更为自由。这类公寓外国人也可以购买,没有限制。

共管公寓与住宅公寓分别何在?

在这里我们要特别提一下共管公寓与住宅公寓的分别。用中文的话,我们很容易混淆。特别是中国的小伙伴,就更是摸不着头脑了。

您可能会听到房屋中介跟您说:“两个项目各方面都差不多,但一个是 Apartment,一个是 Condo。Condo 要贵一些。” 看上去相似的私人公寓,有些被归类为共管公寓(Condominium),有些则是住宅公寓(Apartment)。

根据市区重建局的定义,住宅公寓和共管公寓都是非有地私宅,主要区别在于面积和有多少设施。一个私宅项目至少要占地 1,000 平方米,才能被归类为住宅公寓;占地 4,000 平方米,才能被归类为共管公寓。共管公寓也要留出更多空间,建造公共设施和休闲设施。

整体而言,共管公寓的面积通常比住宅公寓大,设施也更加齐全。但近年来不少小型私宅项目涌现,让这两类房地产的界限愈发模糊。要准确判断一个项目是共管公寓还是住宅公寓,最好的方法是到市建局网站上搜索这个项目的分类信息。

除了住宅公寓,还有一些房产也容易同共管公寓混淆,譬如聚落式住宅(Cluster Housing)和联排别墅(Townhouse)。虽然同属分层分块住宅(Strata Sub-divided Housing),但这两类私宅实际上属于有地住宅,只是地契由所有单位屋主共有,通常也共同使用一些设施如游泳池、停车场、保安、儿童游乐场和烧烤炉等。

4. 有地住宅

新加坡有地住宅指我们通常所说的别墅、洋房这一住房类型,由于土地资源有限,这类房屋外国人不可以购买。

在新加坡买房最容易纠结的问题

希望在看完本文后您已经对新加坡的住宅和公寓有了基本的了解。

在我的客户群体中,“该不该买公寓”是最容易纠结的问题之一。还有很多人纠结于“选 99 年地契还是永久地契”、“新房还是二手房”。这些纠结究其根本都是在问“房子的价值如何”、“升值空间如何”、“高档一点的房子花多点钱值不值得”。我们需要就具体的楼盘进行具体的调查与分析。

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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