新加坡 28 个地区之战:价格增长和资本收益

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-05-13

新加坡 28 个地区之战:价格增长和资本收益

2021 年,随着全球积极应对 COVID-19 疫情,住宅房地产市场表现出色,与经济同步复苏。去年房地产市场有很多亮点,其中最亮眼的无疑是私人住宅转售市场。整个 2021 年,转售市场已售出 19,962 套,是自 2010 年成交 19,196 套 11 年以来的新高。

私人转售市场的繁荣可归因于几个因素,比如市场中充分的折现能力、低利率和压抑已久的购买需求,包括试图利用蓬勃发展的组屋转售市场的组屋升级者——即出售其组屋并实现利润回收以购买私人住宅。经济复苏以及对新项目工期延误的担忧等因素促成了 2021 年的大卖。

在强劲的交易量推动下,房价水涨船高,在 2021 年取得 10.6% 的增长记录——这是自 2010 年房价上涨 17.6% 以来的最大同比增幅。不断攀升的土地成本也助长了房价的坚挺,新推出的房产定下了基准价格。

然而,由于区位属性的差异,全岛的价格上涨参差不齐,部分地区涨幅较大,而部分地区则落后。意外的是,2021 年表现良好的地区并不位于核心中央区(CCR)。

图 1:2021 年对比 2020 年:过去一年价格增长速度最快的新加坡地区

安家狮城的研究采用按邮区划分的转售交易平均成交价,确定了 2020 年至 2021 年价格上涨最快的五个最快增长地区。

与 2020 年相比,2021 年非有地转售价格增长最高的新加坡地区(同比增长%)
来源:市区重建局房地产资讯系统(Realis)

过去一年价格涨幅最高的地区是第 4、6、7、10、14、15 和 21 邮区(见图 1)。根据提出的买卖禁令(caveat),第 6 区(谐街,俗称水仙门和美芝路)成为涨幅最大的地区,2021 年非有地住宅的平均转售价格同比增长 23.9%。虽然增长率可观,但 2021 年仅出现了 5 项买卖禁令,2020 年完成了 1 项——稀少的交易量意味着价格增长可能不具有代表性。

除第 6 区外,排名第二至第六位的其他地区 2021 年的同比增长率在 8% 至 20% 之间不等。有趣的是,除第 10 区外,榜单上的大多数地区都位于市区边缘或其他中央区(RCR)。这并不奇怪,因为与核心中央区房屋相比,其他中央区靠近市区的位置和相对有吸引力的入门价格,受到许多自住业主和投资者的青睐。

以 10 年为一个评估周期,平均转售价格增长速度最快的地区排名变化较大(见图 2)。

图 2:2021 年对比 2011 年:过去 10 年价格增长速度最快的新加坡地区

过去10年价格增长速度最快的新加坡地区
来源:市区重建局房地产资讯系统

第 6 邮区再次位居榜首,从 2011 年到 2021 年价格上涨了 1004%。但是,稀少的交易量可能无意中扭曲了定价。排名第二的是第 7 区(再次),10 年来平均价格增长了 103%。榜单上其余的地区有第 21、2、20 和 26 邮区,平均转售价值从 2011 年到 2021 年增长了 27% 至 36%。

市郊区或中央区以外(OCR)的地区,即第 20 区和第 26 区,击败了如第 10 区和第 11 区(未上榜)的热门地区,增长率分别为可观的 29.4% 和 27%。虽然改善的基础设施和交通网络可能有助于支撑这些地区的价值,但不断攀升的土地成本和更高的新盘价格也将推高转售价格。

过去 10 年最赚钱的新加坡地区

提供价值百分比变化的价格增长率可能无法准确反映资本收益。为此,安家狮城的研究在绝对数量的基础上评估了平均转售价格,以确定过去 10 年中最赚钱的地区(见图 3)。

图 3:2021 年对比 2011 年:过去 10 年资本收益最高的新加坡地区

过去10年资本收益最高的新加坡地区
来源:市区重建局房地产资讯系统

除了之前被确定为离群值的第 6 区外,2011 年至 2021 年最赚钱的地区包括第 2、7、10、9 和 21 区。所有这些地区不是位于市区中心,就是位于市区边缘。

根据安家狮城分析,自 2011 年以来一直持有房产并在 2021 年将其出售的7区房主的平均资本收益接近 120 万元。紧随其后的是第 10 区、9 区和 2 区的市区住宅,同期平均资本收益分别超过 73.5 万元、63.5 万元和 46.8 万元。

研究关键要点以及房主在 2022 年可以期待什么?

从这项研究来看,似乎表明市区边缘的转售房屋,例如第 7 区和 21 区,在价格增长和资本收益方面往往享有更好的前景——因为它们在安家狮城的研究所做的所有三项分析中都有体现(图 1 – 3)。最近在第 7 区和 21 区推出的新楼盘可能有助于支撑转售价值。在这些地区投放市场的一些新项目包括 The M、滨海名汇(Midtown Bay)、名汇庭苑(Midtown Modern)、The Linq@Beauty World、福瑞轩(Forett At Bukit Timah)和翠宁苑(Ki Residences At Brookvale)。

其他中央区房屋以及中央区以外的房子预计将继续受到新加坡购房者的欢迎,尤其是组屋升级者。随着 2021 年 12 月对外国人和投资者施压的降温措施的出台,新加坡买家可能会在核心中央区找到良好的购买机会,该区域往往会吸引外国买家。为此,预算较紧的买家可能会考虑转售房产,因为新盘价格由于持续上涨的土地价格和建筑成本,预计将保持相当高的水平。

展望未来,安家狮城预计 2022 年全年整体私人住宅价格将上涨 3% 至 5%,远低于 2021 年 10.6% 的涨幅。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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