2023 年我们是否还需要房地产经纪人,房屋中介?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-07-7

2023 年我们是否还需要房地产经纪人,房屋中介?

随着房地产门户网站和组屋转售平台的广泛应用,买家和卖家开始思考:为什么我们仍然需要房地产经纪人?随着房地产科技(Proptech)的发展,我们是否能够去除中间人?然而,答案并不是显而易见的。

实际上,新华乐或许能够回答这样一个问题,来解释为什么无法完全去除房地产经纪人。

尽管有新技术,但房地产经纪人的有些作用可能是网站无法复制的:

房地产经纪人在更广泛的市场中的作用

尽管房屋买家和卖家是主要的客户群体,但整个房地产市场对房地产经纪人的依赖程度远远超出许多人的预期。以房地产开发商为例:

业内人士都知道,除了一些营销支出(宣传册、广告等),大多数开发商将其项目的命运寄托在房地产经纪人手中。在紧迫的五年期限内将所有单位售出是房地产代理的责任,否则开发商将负担额外买方印花税(ABSD)

此外,搜索任何一个项目,很可能首先看到的是房地产经纪人的网站,而不是官方开发商网站。

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开发商经常抱怨房地产经纪人增加了项目成本(佣金可能高达新项目销售价的五个百分点),但他们别无选择:他们无法坐以待毙,等买家自己上门。

房地产门户网站曾经倡导直接连接买家和卖家,但大多数网站已经放弃了这个理念,并同意与房地产经纪人合作。许多门户网站不允许卖家自行挂牌卖房,必须通过持房地产经纪资格证的人代理。

这是因为存在欺诈和可疑的房源。在任何人都可以发布房源的时候,门户网站经常遭受骗子或其他虚假房源的困扰。此外,由于没有经验的买家和卖家直接交易可能导致交易问题,因此有时会导致门户网站被追责。

一些门户网站还发现他们不得不向缺乏经验的交易方提供大量帮助,而通过确保只有经验丰富的经纪人与购房者交易,节省了时间和金钱。

因此,就更广泛的房地产行业而言,即使在 2023 年,房地产经纪人的角色仍然非常必要。

为什么房屋买家和卖家仍然需要房地产经纪人?

在某些情况下,可以略过房地产经纪人,我们将在下面详细说明这些情况。然而,房地产经纪人仍然提供难以复制的服务:

  • 控制时间线和房屋升级
  • 特定项目的专业人士
  • 交易过程中额外的警觉性
  • 管理谈判
  • 紧急挂牌
  • 营销支出

1. 控制时间线和房屋升级

房地产经纪人的主要好处一次又一次地体现在他们对时间表的管理上。例如,通过房地产经纪人,可以在只搬一次家的情况下升级到公寓。

新加坡组屋延期时间线

房屋升级时房地产经纪人的作用最显著。当买家要出售之前的房产,购买下一套房产,需要安排搬家时间而银行贷款尚未结清时,房地产经纪人可以起到帮助最大程度地减少临时住宿成本等诸如此类的作用。

在涉及额外买方印花税(ABSD)时尤为重要。因为 ABSD 减免的一个条件是前一套房产必须在购买新房的六个月内出售,这意味着需要快速出手,而优秀的房地产经纪人可以同时协调推广出售旧房和寻找新房。

ABSD 占房屋价格的 20%(最近刚从 17% 上调),而房地产经纪人只收取销售价格的 1% 至 3%,在上述情况下支付专业费用是合理的。

即使不考虑房屋升级,也有经验不足的买家因为没有按照正确的顺序进行交易而造成了金钱损失。例如,有的买家在获得银行贷款之前先支付了定金。

一旦他们无法找到合适的融资,这笔不可退还的定金就浪费了。而房地产经纪人的存在可以避免这些代价昂贵的错误。

2. 特定项目的专业人士

房地产经纪人不仅仅专注于特定地区,也有人专门专攻特定项目。例如,有的经纪人同时代理一个项目的七八个待售单位。

这些经纪人对正在进行的交易了如指掌,有时可以给出宝贵的建议。我们最近就遇到了这样一个底层单位的案例:

一位熟悉某项目的经纪人知道底层单位的售价很快就会升到一个异常高的价格,因为该单位进行了买家同意的大规模翻修。

然而,翻修的影响并没有显示在交易记录中,例如出现在市区重建局(URA)的买卖禁令中。因此,底层单位的高交易价格会给人一种房产价值上升的印象,并推高项目中其他单位的价格。

这让房地产经纪人能够向客户提出预警,让他们在这种效应发生之前迅速完成交易。

这种详细又实际的经验是经纪人的价值之一。

3. 交易过程中额外的警觉性

几年前曾有一次交易,一个房地产经纪人让客户免受了数万元的火灾损失。

当时的买家已经行使了选购权书(OTP),卖家即将搬离,此时买家放松了警惕,没有再去看房。但是经纪人仍然前往查看了。正因如此,经纪人发现了位于房屋背面,在行使 OTP 后的第二天发生的火灾造成的损坏,而卖家用帆布和纸箱隐藏了这一点。

类似地,我们也听说过许多经纪人因为在不同的时间频繁来往楼盘,发现买家很难发现的细节——例如吵闹的邻居,或者放高利贷的人瞄准大楼中的其他单位之类的故事。

4. 管理谈判

这是关于人们聘请房地产经纪人最常见的原因之一,即使是经验丰富的房地产投资者有时也会因为这个特定的原因而选择房地产经纪人。

最明显的例子是文化或语言障碍。有时候买卖双方使用不同的语言,所以需要经纪人充当语言中介。不过除此之外,有些人只是在谈判上有压力。

他们不喜欢反复地讨价还价,或者不喜欢陌生人反复来看房,并说某些房间很丑等等。这是一种情感消耗,并且也很耗时,因此他们宁愿委托给经纪人。

房地产经纪人的经验也会发挥作用——如果你在房屋推广的第一天就收到一个好报价,你会接受吗?或者你是否有信心会有更好的价格出现?如何确定报价是否真实?如果筛选潜在买家?

这些通常是在房地产销售中被忽视的要点。

5. 紧急挂牌

想要快速买房或者卖房,几乎没人能快过房地产经纪人。如上所述,大多数主要房地产门户网站甚至不允许个人挂牌出售房屋,因此普通人几乎没有办法与有资质的经纪人达到同样的结果。

同时,由于整天都在建立人际关系网,经纪人手头已经拥有了一大批联系人和感兴趣的买家,因此他们可以直接开始打电话给目标群体。

6. 营销支出

房地产经纪人实际上像是在经营自己的生意,但很多人忽视了这一点。当在社交媒体上看到有关于房地产经纪人每月赚取六位数的帖子时,不要忘了这好比公司的收入,而不是利润。

大部分时间,房地产经纪人赚取的钱中有很大一部分需要用于营销成本。它们可以是数字广告(谷歌、脸书等)、报纸的分类广告、传单支出,房地产门户网站广告也可能占据很大一部分,另外还有其他费用,例如为 YouTube 拍摄照片或视频等。

如果你的房子价格合理、地理位置好、易于销售,那么其中的一些费用可能不适用。

但是,如果你拥有的房产面向更为特定的受众群体,你很快就会意识到营销支出会不断增加。

什么时候不需要房地产经纪人呢?

  • 简单的组屋转售交易
  • 不急的交易
  • 存在租客“链”
  • 已经有了感兴趣的买家

1.   简单的组屋转售交易

组屋转售平台的存在是为了帮助普通人自助完成组屋交易。虽然需要一些文书工作,并且需要自己找到买家,但是成功交易的案例不少。

尤其是在 2021 年和 2023 年之间,由于转售组屋的需求非常高,许多此类房产基本上是自己卖出去的。如果买家有合适的渠道推广房产(很多时候这个是最大的障碍),那么或许可以自己完成交易。

2. 不急的交易

如果你不急于出售,或者想要推动市场(也就是定一个远高于估值的价格,因为反正不急),那么你可能不需要房地产经纪人。

我们遇到过一些卖家出于高端装修、房屋属于名人、或者其他的非基本原因,坚信自己可以以高于估值的价格出售房产。在这种情况下,他们宁愿等待直到有人接受出价。

对于租赁房产也是如此。一些房东宁愿将房子保持空置,直到得到他们想要的价格。

在这些情况下,房地产经纪人可能无法提供帮助,如果他们认为你的期望过高,可能会将你的房产暂时搁置。如果他们想要收取佣金并继续下一个交易,开始促使你接受更低的报价,这会更烦人。

3. 存在租客“链”

有些房东有一连串不断推荐其他租客的租户。学生租赁就是一个很好的例子:毕业生经常会将房东的房产推荐给他们的学弟学妹,然后学弟学妹在他们毕业后搬进来。

公司也可能出现这种情况,例如外籍员工将房子推荐给一位同事,当他们离开时,同事就会搬进来。

有幸遇到这种情况的房东往往不需要雇佣房地产经纪人,因为他们已经有持续不断的租客来源。

这也是房东与租客建立良好关系并保持房屋整洁的一个好原因。

4. 已经有了感兴趣的买家

最明显的例子就是家庭内部的交易(例如,某人的兄弟姐妹已经同意购买房产)。此时不需要再找买家,而且卖家可能不会关心最高价格,因为涉及家庭成员。

在其他情况下,买家可能是一位合作伙伴或朋友,他们已经准备好进行文件工作和支付定金。在这些情况下,一些卖家仅仅通过律师事务所的帮助就能完成交易。

然而在其他情况下,仍然可以依赖房地产经纪人。尽管不像上世纪 80 年代或 90 年代那样,房地产经纪人掌握着所有的主动权(包括所有市场数据),但事实证明,即使在今天,房地产经纪人也很难被取代,这是有原因的。

不过需要明确的是,以上所有的情况都取决于是否找到一个好的房地产经纪人。大多数房地产经纪人并不出色,这就是为什么人们普遍对房地产经纪人留下不好的印象,而且那些用夸张手法吸引其他经纪人的行为也没有帮助。

要了解更多关于市场变化的情况,可以关注我们的网站新华乐。无论你是想使用房地产经纪人还是自己处理,我们都会为你提供新房和转售房产的意见,以及新加坡房地产的最新趋势和策略。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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