在新加坡购买公寓需要付多少首付?(2023)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-03-18

在新加坡购买公寓需要付多少首付?(2023)

在新加坡购买公寓时必须做出的第一个财务承诺之一,就是支付首付。众所周知,在新加坡购买房产特别费钱,但前期成本到底有多少呢?

本文将分项列出在新加坡购买公寓的初始成本,包括必须支付的公寓首付,以便更好地介绍公民身份、已有的房屋数量和房屋贷款是如何一起影响首付的。

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    影响新加坡公寓首付成本的因素

    1. 公寓首付:额外买方印花税(ABSD)

    公民身份和现有房屋的数量会影响前期成本,因为这些与是否需要支付 ABSD 和相应的税率直接相关。

    政府于 2011 年 12 月 8 日首次实施 ABSD,以抑制新加坡公民和外国买家强劲的房地产投资需求。推出它的另一个原因是保持本地人买得起房,并让房价随着经济基础可持续增长。

    最新的降温措施于 2021 年 12 月实施,ABSD 费率有所提高。最新的 ABSD 费率如下所示:

    当前 ABSD 费率

    买家类型 应付 ABSD(2021 年 12 月 16 日或之后)
    新加坡公民购买第一套房产 无需支付 ABSD(无更新)
    新加坡公民购买第二套房产 17%
    新加坡公民购买第三套及以后的房产 25%
    PR 购买第一套房产 5%(无变化)
    PR 购买第二套房产 25%
    PR 购买第三套及以后的房产 30%
    外国人购买任何房产 30%
    购买任何房产的企业(公司或协会) 35%(如果企业是房屋开发商,则额外增加 5%,且不可退回)
    受托人购买任何住宅物业 35%

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    根据上述 ABSD 费率,首次在新加坡购买公寓(第一套房产)的新加坡人无需支付任何费用。但是,如果要购买第二套房子,将面临 17% 的 ABSD。假设打算购买一套价值 100 万元的公寓作为第二套房子,需要支付价值 17 万元的 ABSD。

    PR 则必须为首次购房支付 5% 的 ABSD。对于他们购买的第二套房产,必须支付 25% 的 ABSD;对于第三次及以后的购房,必须支付 30% 的 ABSD。

    另一方面,外国人每次在新加坡购买住宅物业时都必须支付 30% 的 ABSD。这意味着假如购买价值 100 万元的公寓,外国人将需要支付 30 万元的 ABSD。

    因此,大多数外国房地产投资者更喜欢购买商业物业而不是私人房产,因为 ABSD 不适用于商业物业。如果正在寻找商业物业,可咨询本站。

    当然,ABSD 也有例外。例如,根据自由贸易协定(FTA),瑞士、列支敦士登、挪威、冰岛或美国的公民或永久居民首次购房无需支付任何 ABSD。

    其他方法包括脱钩(decoupling),或者如上所述,购买商业物业。

    1. 公寓首付:买方印花税(BSD)

    虽然某些购房者可以免除支付 ABSD,但无论是新加坡公民、PR 还是外国人,没有人可以免除支付买方印花税(BSD)。这是因为影响财产所有权转让的文件必须盖章才能使其正式化。

    BSD 将根据要加盖印花的文书上列明的购买价格或物业的市场价值计算,以较高者为准。

    如果获得了售价的货币折扣,则在计算税款时这个因素将被考虑在内,前提是净价仍反映房产的实际市场价值。

    需要注意的是,现金折扣必须在要加盖印花的文件中注明,否则在计算 BSD 时这个因素将不被考虑在内。以下是目前的 BSD 费率:

    BSD(住宅房产) BSD(非住宅房产)
    18 万元以内 1% 1%
    18 – 36 万元 2% 2%
    36 – 100 万元 3% 3%
    100 – 150 万元 4% 4%
    150 – 300 万元 5% 5%
    300 万元以上 6%

    假设购买了一套售价或价值为 100 万元的私人公寓,那么买家需要支付的 BSD 为 2.46 万元。以下是计算此特定示例的 BSD 的详情:

    (18 x 1%)+(18 x 2%)+(64 x 3%)= 2.46(万元)

    *注意:如果要购买的房产低于 100 万元,有一个快捷计算方式:

    (3% x 购买价格或市场价值) – 0.54(万元)

    1. 公寓首付:贷款与估值比率(LTV)和最低现金首付

    除了单位售价外,另一个影响首付最大的因素是  LTV  限制,拥有的未偿还房屋贷款数量将影响在新加坡购买公寓时的 LTV,也会影响最低现金首付。

    详情如下:

    未偿还房贷 LTV 公寓首付中最低现金首付
    0 75% 或 55%* 5%(若 LTV 为 75%)
    10%(若 LTV 为 55%)
    1 45% 或 25%* 25%
    2 及以上 35% 或 15%* 25%

    *仅当贷款期限超过 30 年(组屋为 25 年)或贷款期限超过借款人的 65 岁时,才适用较低的 LTV 限制。

    例如,如果 LTV 为 75%(贷款期限最长为 30 年,并且不会超过借款人的 65 岁),这意味着有 25% 的资金缺口需要以现金和/或公积金普通户头储蓄支付。如果公寓售价或价值为 100 万元,这意味着应付 25 万元的首付。

    这 25% 的资金缺口中至少有 5% 必须以现金支付,以满足最低现金首付。因此,在应付的 25 万元中,必须支付至少 5 万元的现金。

    案例研究:公寓首付明细

    总初始成本考虑了首付(现金、公积金)、BSD、ABSD、抵押印花税、房产估价费和法律费用。房产估价费的价格从 300 到 500 元不等,而法律费用估计为 3 千元。

    在下面的案例研究中,假设要购买的房产是价值 100 万元的公寓。以下是成本明细,不包括抵押印花税、房产估价和法律费用。

    在新加坡购买公寓:新加坡公民(SC)的前期费用

    买家类型 SC 购买第一套房子 SC 购买第一套房子* SC 购买第二套房子 SC 购买第二套房子*
    BSD 金额 2.46 万元 2.46 万元 2.46 万元 2.46 万元
    ABSD 费率 17% 17%
    ABSD 金额 17 万元 17 万元
    第一笔贷款已付?
    LTV 75% 55% 45% 25%
    公寓首付 25 万元 45 万元 55 万元 75 万元
    现金首付最低比率 5% 10% 25% 25%
    所有前期支出 27.46 万元 47.46 万元 74.46 万元 94.46 万元

    *仅当贷款期限超过 30 年(组屋为 25 年)或贷款期限超过借款人的 65 岁时,才适用较低的 LTV。

    在新加坡购买公寓:PR 的前期成本

    买家类型 PR 购买第一套房子 PR 购买第一套房子* PR 购买第二套房子 PR 购买第二套房子*
    BSD 金额 2.46 万元 2.46 万元 2.46 万元 2.46 万元
    ABSD 费率 5% 5% 25% 25%
    ABSD 金额 5 万元 5 万元 25 万元 25 万元
    第一笔贷款已付?
    LTV 75% 55%* 45% 25%
    公寓首付 25 万元 45 万元 55 万元 75 万元
    现金首付最低比率 5% 10% 25% 25%
    所有前期支出 32.46 万元 52.46 万元 82.46 万元 102.46 万元

    *仅当贷款期限超过 30 年(组屋为 25 年)或贷款期限超过借款人的 65 岁时,才适用较低的 LTV。

    在新加坡购买公寓: 外国人的前期费用

    买家类型 外国人购买第一套房子 外国人购买第一套房子* 外国人购买第二套房子 外国人购买第二套房子*
    BSD 金额 2.46 万元 2.46 万元 2.46 万元 2.46 万元
    ABSD 费率 30% 30% 30% 30%
    ABSD 金额 30 万元 30 万元 30 万元 30 万元
    第一笔贷款已付?
    LTV 75% 55%* 45% 25%
    公寓首付 25 万元 45 万元 55 万元 75 万元
    现金首付最低比率 不适用 不适用 不适用 不适用
    所有前期支出 57.46 万元 77.46 万元 87.46 万元 107.46 万元

    *仅当贷款期限超过 30 年(组屋为 25 年)或贷款期限超过借款人的 65 岁时,才适用较低的 LTV。

    由于外国人没有公积金,不能选择使用普通户头(OA)储蓄来支付首付,这意味着他们的首付必须以现金全额支付。

    在新加坡购买公寓:购买非有地私人房产

    考虑在新加坡购买公寓,除了弄清楚要申请哪种房屋贷款和为新家制定预算外,还需要在转售公寓和新公寓之间作出选择。

    新加坡的公寓首付

    从不同的总前期成本可以看出,新加坡公民的支出最低,包括公寓首付也是如此,其次是永久居民。另一方面,考虑到 ABSD 成本,外国人面临的 30% 最高,其次是首套房 5% ABSD 的 PR。

    另一个对前期成本影响重大的因素是 LTV,这主要取决于是否存在已有的房屋贷款,因此我们强烈建议公寓买家在购买另一处房产之前先解决他们现有的房贷。

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    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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