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在第一季度出现回落后,外国买家于4月份重返新加坡房地产市场

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-05-16

在第一季度出现回落后,外国买家于4月份重返新加坡房地产市场

随着免检疫旅行政策的恢复,预计外国买家的私人住宅购买势头将逐渐增强,尽管分析师也指出了需要关注的经济不确定性和货币波动等不利因素。

根据安家狮城整理的数据,在 12 月公布新一轮房地产降温措施后,外国买家的非有地私人住宅购买量几乎减半,从 2021 年第四季度的 277 套降至 2022 年第一季度的 146 套。作为炙手可热的房地产降温措施,外国买家现在必须支付 30% 的额外买方印花税(ABSD),比之前的 20% 大幅增加。

本地资深房屋中介郭耀阳(Leo Kwek)说。“一些买家可能被更高的税收和更多的现金支出所吓倒。”

郭先生指出,其他因素也是导致交易量回落的原因,即地缘政治紧张局势、利率上升和缺乏重大发展项目。

与此同时,郭先生引用了奥密克戎(Omicron)疫情的爆发,该疫情在 1 月和 2 月急剧发展,之后有所缓解。

但数据也显示,由于新加坡放宽了与大流行病相关的措施,包括边境限制,4 月份海外买家的交易量有所回升。4 月份,外国人购买了 93 套非有地私人住宅,比 3 月份的 51 套跃升,比 2021 年 1 月至 2022 年 3 月的月平均交易量 83 套还要高。该数据包括一级市场和二级市场。

外国买家占当月私宅销量比率
来源:联合早报

例如,在若锦街(Jiak Kim Street),星狮地产(Fraser Property)的瑞雅嘉苑(Rivière)公寓销售量从 3 月的 8 个单位增加到 4 月的 35 个单位,郭先生强调说,翻了两番多。外国人在 4 月份购买了 11 个单位,而在 3 月份是零。郭耀阳说:“随着 ABSD 税率的提高,一些外国人也可能将他们的购买调整到其他中央区(RCR)以符合他们的预算。

随着利率的北上,安家狮城也观察到海外买家中,美国买家的比例增加,其中一些人是来自其他国家的新晋美国公民。得益于自由贸易协定,美国公民获得了与新加坡公民相同的印花税待遇。

然而,郭耀阳提醒说,现在判断外国买家的交易量是否会持续增长还为时过早,因为他认为外国买家在回归之前还需要更多的时间来消化这些降温措施.

郭先生继续补充说:“在这里工作的非永久居民(PRs)正在等待他们的永久居民身份得到批准,然后再购买私人房产。(他们)觉得额外买方印花税太高了。”

值得一提的是,有数据显示,与 1 月和 4 月相比,3 月和 4 月来自马来西亚(可能是由于新柔长堤重新开放)和印度的买家有所增加。 然而,在数量方面,来自中国的买家在 4 月份以 79 套的成交量在外国买家中保持领先地位。 紧随其后的是来自马来西亚、印度、美国和印度尼西亚的买家。

购买的非有地住宅(根据居民身份分类)

购买的非有地住宅(根据居民身份分类)
来源:市区重建局(URA)

按照市场划分,2022 年第一季度海外买家购买的非有地住宅主要位于核心中央区(CCR),因为这些买家通常喜欢豪宅。外国买家在市郊区的交易量同比下滑幅度最大,达 60%,因为较高的额外买方印花税可能影响了他们的负担能力。核心中央区的交易量下降较少,但仍是两位数,为 35%。2022 年第一季度,核心中央区有 71 个单位被外国买家购买,49 个单位位于城市边缘区,26 个单位位于市郊区。

在本月推出的位于诺森伯兰路(Northumberland Road)的 407 单元 Piccadilly Grand 项目中,77% 的楼盘单位被售出,平均售价为每平方英尺 2,150 新元。90% 的买家是本地人,其余 10% 的买家来自中国、印度、马来西亚、美国、香港和印度尼西亚等市场的永久居民和外国人。

本地资深房产经纪人郭耀阳(Leo Kwek)注意到,自 4 月以来,来自外国人的兴趣有所上升,并补充说,当月有“一些交易”由印度尼西亚人在第 9 区和第 10 区的黄金地段完成。

郭先生观察到:“尽管有大流行病和降温措施,但是来自海外买家的预算没有变化,在某些情况下,实际上更多。关键问题是找到大面积的楼层单位,因为现在这些单位的供应量有限。”

展望未来,安家狮城预计将有更多的外国买家回到市场,尽管较高的额外买家印花税可能意味着绝对数量可能无法与大流行前的时代相媲美。郭耀阳说:“其他先进城市的房产价格也在上涨,所以尽管额外买家印花税提高了,一些买家可能仍然觉得这里的房产很有吸引力。”然而,他也指出了一些因素,如具有挑战性的宏观经济环境和货币波动,这可能会影响到收入和投资的转机。

郭先生认为,只要免于检疫的旅行政策仍然存在,今年来自外国人的交易数量将增加,这可能是由于俄罗斯和乌克兰的战争继续肆虐,人们逃往安全地带的支撑。他认为,今年外国买家的购买比例约为总销售量的 5%。

在不断增长的逆风中,郭先生估计今年来自非永久居民的私人住宅需求可能占 2022 年总销售额的不到 5%,而来自新加坡永久居民(PR)的需求将占 15% – 20% 的份额。新加坡人被视为主要组成部分。

同时,郭耀阳预计,随着旅游业的复苏,以及通胀压力提高了房地产作为通胀对冲工具的吸引力,海外需求将“逐渐稳固”。他说,因此,在未来 12 至 24 个月内,外国需求的份额应该会达到大流行前的 6% 水平。

分析师们还表示,他们认为对任何转入生前信托的住宅物业征收 35% 的 ABSD 税率的影响是有限的,尽管这可能在短期内造成一些不确定性。政府在周日(5 月 8 日)宣布,额外买方印花税必须在转让时预先支付,但如果符合某些条件,受托人(trustee)可以申请退还印花税。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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