优质洋房(GCB):新加坡优质洋房有什么特别之处?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-04-6

优质洋房(GCB):新加坡优质洋房有什么特别之处?

优质洋房(Good Class Bungalow,简称 GCB)长久以来被视为新加坡的身份象征,与之相关的神秘传说层出不穷。人们纷纷议论优质洋房的价值永不下跌,每一栋都像座金矿,政府永远不会拆除它们。真的吗?这引发了一个问题:我们是否过于看重优质洋房,它们为什么如此重要?

什么是优质洋房(GCB)?

新加坡优质洋房(GCB)

优质洋房,通常简称为 GCB,属于新加坡住宅市场的最高端。

要成为 GCB,房子必须拥有至少 1,400 平方米(约 15,070 平方英尺)的土地面积,洋房本身的高度受限于两层楼。

这还不是全部:GCB 还必须位于 10 和 11 区的主要住宅区,或者位于 20、21 和 23 区的洋房区,这些区域共有 39 个优质洋房区域(GCBAs):

  • 贝蒙园(Belmont Park)
  • 民东园(Bin Tong Park)
  • 明才园(Binjai Park)
  • 布里赛园(Brizay Park)
  • Bukit Sedap
  • 武吉东卡(Bukit Tunggal)
  • 加利谷(Caldecott Hill Estate)
  • Camden Park
  • 采士华园(Chatsworth Park)
  • 紫云道(Chee Hoon Avenue)
  • 策士纳道(Chestnut Avenue)
  • 克鲁尼山(Cluny Hill)
  • 古鲁尼园(Cluny Park)
  • 康华花园(Cornwall Gardens)
  • 大威园(Dalvey Estate)
  • 英娘道(Eng Neo Avenue)
  • 友和园(Ewart Park)
  • 第一/第三大道(First / Third Avenue)
  • Ford Avenue
  • 第四/第六大道(Fourth / Sixth Avenue)
  • 格洛路、武勒登园(Gallop Road / Woolerton Park)
  • 加立克道(Garlick Avenue)
  • 荷兰公园(Holland Park)
  • 荷兰坡(Holland Rise)
  • Kilburn Estate
  • 阿尔柏王园(King Albert Park)
  • 礼敦园(Leedon Park)
  • Maryland Estate
  • 那森路(Nassim Road)
  • Oei Tiong Ham Park
  • 爱士特女皇园(Queen Astrid Park)
  • Raffles Park
  • Rebecca Park
  • 李利园(Ridley Park)
  • 莱道园(Ridout Park)
  • 瑞士俱乐部路(Swiss Club Road)
  • 维多利亚园(Victoria Park)
  • 白宫园(White House Park)
  • 温莎公园(Windsor Park)

据估计,新加坡大约有 2,800 个 GCB 土地地块。请注意,虽然经常说有大约 2,800 个 GCB,但这并不完全准确,因为单个地块可能有多栋洋房。只要分割后的地块面积仍在 1,400 平方米或以上,GCB 地块也可以进行分割。

需要注意的是,在 GCB 区域内,还有一些土地面积低于 1,400 平方米的 GCB 物业,这些物业是在约 40 年前有关当局开始划定 GCB 区域之前就已存在的;这些物业仍被视为 GCB。

此外,GCB 还有一个特殊的保护洋房子集,如黑白房子(black-and-white house)。这类房子只有 65 栋,这些房产的外观不能更改。这些 GCB 通常由国家拥有并出租,任何翻新、扩建等必须先经政府批准。

GCB 的庄园规模很容易辨认。这并不是因为业主想炫耀他们庞大的花园。有些确实如此,但更多的是因为建筑面积(即洋房本身)在建造时不能超过总土地面积的 35%。如果没有这个规定,我们相信一些 GCB 业主会建一个可以停 10 辆汽车的车库,破坏 GCB 区域的美感!

国家公园管理局(NParks)也有一些树木保护区,其中一些 GCB 属于这些区域。这意味着业主不能在未经批准的情况下砍伐某些大树,因此部分地块未被开发。

购买 GCB 的人必须是新加坡公民(除非你很富有)

新加坡优质洋房(GCB)

新加坡永久居民(PR)可能会获得豁免;否则,购买 GCB 的人需要是新加坡公民。 自 2012 年以来,购买土地房产的人必须是新加坡人,这一规定已成为法律。政府之所以这样做,是为了防止外国人在没有新加坡土地局土地交易批准单位(LDAU)特别批准的情况下,在新加坡积累永久产权土地。(否则,如果足够多的外国人购买整个 GCBA,他们可以建立一个主权国家!)

然而,在全球投资者计划(GIP)下,对在新加坡进行特定投资的永久居民有所例外。其他原因也会被考虑。

例如,郭鹤年(Robert Kuok)的女儿是马来西亚人,但拥有新加坡永久居民身份。2018 年,她在 Belmont Road 以 4,350 万新元的价格购买了一栋 GCB。(顺便说一句,马来西亚的永久居民可能比其他人更容易获得。)

你可能还知道一个名叫詹姆斯·戴森(James Dyson)的亿万富翁发明家,他在新加坡植物园附近购买了一栋 GCB,并在新加坡建立了戴森工厂。

为什么 GCB 如此受追捧?

新加坡优质洋房(GCB)

原因显而易见。GCB 是重要的地位象征,而在新加坡找到(并拥有)如此大面积的空间并不常见。除了 GCB 数量有限外,没有其他房产能像 GCB 那样提供如此高的隐私度;邻居通常看不到,你的住宅位于超低密度区域,交通噪音和拥堵几乎不存在。就像生活在澳大利亚郊区一样。

拥有一栋 GCB 也可能意味着拥有新加坡历史的一部分。这里的土地和一些洋房可以追溯到殖民时代,几十年来一直保持不变。

在房地产投资者中,GCB 由于其稀缺性被认为是价值的良好储存。正如我们上面提到的,新加坡只有大约 2,800 个 GCB 地块,实际的 GCB 数量可能略高一些。GCB 土地的供应量从未增加,这使得它们的价值很难下跌。

例如,在 2017 年至 2018 年的经济动荡时期(中美贸易战以及中国疲弱的经济数据),同期 GCB 交易总额实际上从约 8 亿 8,860 万新元上升到 10.3 亿新元——在 2017 年至 2018 年间增长了 16%。

因此,GCB 被超级富豪视为良好的防御性资产,即使在经济低迷时期也能保持价值,同时也是传承给后代的传家宝。

在哪里可以找到最便宜和最昂贵的 GCB?

新加坡优质洋房(GCB)

GCB 有其独特之处,对于卖家(甚至符合条件的买家)来说,该地区的价格可能并不重要。 根据地区来判断很难说。GCB 是如此独特和个性化的房产,同一区域内的两栋 GCB 价格相差可能高达 1,000 万新元。

话虽如此,新加坡最昂贵的 GCB 之一可能位于第 10 区的那森路(Nassim Road)。迄今为止最昂贵的 GCB 就是在这里售出的,售价为 2.3 亿新元(由永泰控股董事长郑伟强出售)。在 2019 年,一栋位于 40 号那森路的单元以每平方英尺 2,977 新元的价格售出,总价约为 1.75 亿新元。

相反,在大威路 (Dalvey Road)(也是第 10 区)的一笔 GCB 交易仅以每平方英尺约 1,804 新元的价格成交,总价约为 9,290 万新元。

从这里,你可以看出为什么很难确定任何特定区域的价格是否“便宜”,因为交易数量非常少(并非每天都有人购买或出售这类房产),而且定价方式与其他住宅有很大不同。

GCB 的大多数业主非常富有,他们的购房者也一样。与大多数房产所有者不同,他们并不在乎邻居的房子是否比他们的低 500 新元/平方英尺。他们中的大多数人有足够的资金支撑,即使在地球末日也能维持下去。而且,他们的购房者也不是那种为了几百万新元而争论不休的人(他们的印花税就相当于大多数普通市场公寓的价格)。

在经济低迷时期 GCB 会变得更便宜吗?

新加坡优质洋房(GCB)

在经济低迷时期它们的价格甚至可能上涨,正如我们上面指出的,在 2017 年至 2018 年的动荡时期。这是因为投资者可能更愿意将财富投资于房地产——尤其是像 GCB 这样稀有的房产——而不是股票和债券。

至于抵押逼售(mortgagee sale),基本上可以不用想。拥有足够资金购买 GCB 的人都是全球(甚至不仅仅是该国)最富有的人之一。其中一些人甚至不需要贷款购买房产;他们可能会立即购买房产,然后立即用房产作为抵押物贷款,以便投资其他东西。即使在糟糕的一年,他们中的许多人也能支付所有的房产费用。

因此,等待 GCB 降价出售就像等待亿万富翁破产一样。这种情况确实会发生,比如当继承 GCB 的孩子们想要迅速变现房产时,但这绝非你可以经常指望的事情。即使有人急于出售,由于有很多超级富豪渴望拥有 GCB,因此 GCB 的价格不太可能远低于市场价。

这就是为什么 GCB 在未来几十年里仍然会被受宠的原因。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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