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时隔九个月,新一轮新加坡房地产降温措施又来了!

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-09-30

时隔九个月,新一轮新加坡房地产降温措施又来了!

政府于周四(9 月 29 日)深夜公布了一系列房地产降温措施,旨在缓和需求、并确保国人在利率上升的情况下谨慎借贷。此次调整主要是提高房屋贷款资格门槛和贷款金额顶限,设置私宅转售等待期。

新一轮新加坡房地产降温措施概览

提高房屋贷款资格门槛私人金融机构房贷:

计算总偿债率(TDSR)和每月偿还贷款比率(MSR)的中期利率下限,调高 0.5 个百分点。

建屋局房贷:

以 3% 的利率下限计算可贷款额度,实际优惠贷款利率维持在 2.6%。

调低组屋房贷的贷款与估值比率(LTV)顶限从 85% 降至 80%。
购买非津贴转售组屋的私宅业主设等候期私宅业主卖掉私宅后须等待 15 个月,才能购买非津贴转售组屋。

55 岁及以上、从私宅搬至四房式以下小型组屋者不受此限。

国家发展局(MND)、建屋局(HDB)和金管局(MAS)在联合发文中说:“市场利率已大幅上升,未来还会进一步调高,这将影响购房的借贷成本。为确保审慎借贷和避免将来偿还房贷方面出现困难,政府将收紧房贷的最高贷款额度。”政府还强调,这是一项临时措施,日后会根据整体市场状况和住房需求重新评估。

接下来,我们将具体列出及分析此次的降温措施。

一、收紧房屋贷款限制

计算 TDSR 和 MSR 的压力测试利率从 3.5% 调高到了 4%

新加坡金融管理局将私人金融机构借出房屋贷款时用于计算总偿债率(TDSR)和每月偿还贷款比率(MSR)的中期利率,从 3.5% 调高 0.5 个百分点至 4%。非住宅房地产贷款的中期利率则从 4.5% 调高到 5%。

TDSR(Total Debt Servicing Ratio)是指借款人每月总收入中用于偿还每月贷款的部分——包括正在申请中的贷款——而 MSR(Mortgage Servicing Ratio)则适用于组屋贷款。

在 TDSR 框架下,借贷者每月的借贷总还款额,不得超过每月收入的 55%。本次降温措施将压力测试使用利率从 3.5% 调高到了 4%,也就是说,政府要确保,就算利率上升到 4%,房屋贷款申请人还是必须能够维持 55% 或以下的 TDSR。

通过提高中期利率的计算下限,政府正在收紧评估借款人偿还贷款能力的标准。这代表了政府对市场中期利率上升的预期及对国民过度使用房贷杠杆的担忧。

这项措施适用于在 9 月 30 日或之后签署选购权书(Option to Purchase,简称 OTP)或买卖协议(Sale and Purchase Agreement,简称 S&P)的房贷。

房屋贷款的实际利率将继续由私人金融机构决定。

房屋贷款类型中期利率
购买住宅房产贷款(Residential Property Purchase Loans)及增值抵押贷款(Mortgage Equity Withdrawal Loan)下限为年利率 4%

(原先为 3.5%)

购买非住宅房产贷款(Non-residential Property Purchase Loans)及增值抵押贷款(Mortgage Equity Withdrawal Loan)下限为年利率 5%

(原先为 4.5%)

建屋局房贷实际利率维持在 2.6

对于申请建屋发展局房贷的组屋买家,政府将首次采用每年 3% 的利率下限(interest rate floor)来计算他们可申请到的房贷数额。建屋局目前所提供的 2.6% 优惠贷款利率不受此次降温措施影响,将维持不变。

建屋局在新条例下计算组屋房贷的合格贷款金额时,所采用的利率将为每年 3%,或公积金普通户头利率再加 0.1 个百分点,以更高者为准。

二、组屋贷款与估值比率(LTV)顶限从 85% 下调至 80%

组屋 LTV 顶限从 85% 下调至 80%,适用于建屋局从今天(9 月 30 日)起收到的新组屋申请和完整的转售组屋申请。

这项修订不适用于私人金融机构发放的贷款,它们仍维持在 75%。

文告也说,此次提高 LTV 顶限预计不会显著影响首次购房者和低收入购房者,因为他们在直接从 HDB 购买组屋单位时可以获得最高可达 8 万元的购屋津贴。购买转售组屋时也可获得最高可达 16 万元的津贴。他们还可以使用公积金存款来购买房屋,从而减少所需贷款的金额。

三、购买非津贴转售组屋的私宅业主设 15 个月的等候期

此次最新一轮降温措施距离 2021 年 12 月推出上一次降温措施仅九个月。政府指出,自上一次降温措施以来,截至 2022 年第二季度末,组屋转售价格指数已上涨 5% 以上。鉴于“组屋转售价格明显上升的势头”以及缓和需求的目的,政府已对私宅业主规定了 15 个月的等待期,然后他们才能购买非补贴组屋转售单位。

这项措施将在他们售出私宅后生效。新规则也适用于在提交购买转售组屋申请之前售出私宅的业主。在此轮降温措施之前,私宅业主只须要在购买组屋转售单位之后的六个月内将其私宅售出即可。

新的 15 个月等待期政策不适用于 55 岁及以上、从私宅搬到四房或更小型的转售组屋单位的年长者。

首次购屋者、希望申请公积金购屋津贴(CPF Housing Grant)和额外安居津贴(Enhanced CPF Housing Grant)购买转售公寓的私宅业主的等待期将保持不变,依然为 30 个月。

新的 15 个月等待期只是一项临时降温措施,将根据情况进行重新评估。

“政府仍致力于保持公共住房的包容性、确保新加坡人都有能力负担得起住房。我们将持续监测房地产市场的情况并调整我们的政策,以确保政策的时效性。”政府在公告中强调,“我们敦促家庭在接受任何新贷款之前谨慎行事,并在做出长期财务承诺之前确定他们有偿债能力。”

上一次的降温措施是在 2021 年 12 月

去年 12 月 16 日,政府宣布了一系列私宅和组屋转售市场的降温措施,包括提高额外买家印花税 (ABSD)的利率、收紧总偿债率(TDSR)门槛和降低贷款 LTV 限额。

  • 新加坡公民和永久居民(PR)购买首套住宅房产的 ABSD 税率将保持在 0% 和 5% 不变。但是,对于购买二套房和三套房及更多房产的人,ABSD 调高了 5 至 15 个百分点。

(新加坡公民购买二套房,ABSD 从 12% 调高至 17%;

新加坡公民购买三套房及以上,永久居民购买二套房,ABSD 从 15% 调高至 25%;

永久居民购买第三套房及以上,ABSD 从 15% 调高至 30%;

外国买家须支付的 ABSD 一律调高至 30%。)

  • 政府还将总偿债比率(TDSR)的门槛从 60% 收紧至 55%,这意味着新的房贷借款人每月还款总额不得超过其月收入的 55%。
  • 组屋贷款的 LTV 上限从 90% 降低到 85%。

再上一轮的降温措施是在 2018 年 7 月出台的。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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