2023 年新加坡额外买方印花税（ABSD）：购屋者指南

在新加坡购买房产时，需要缴纳买方印花税（Buyer’s Stamp Duty，简称 BSD）。而且，根据标准，按居民身份和拥有的房产数量的不同，还有可能需要支付另一种税，称为额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称 ABSD）。

2021 年 12 月推出的房地产降温措施调高了 ABSD。此外，自 2022 年 5 月 9 日起，财政部宣布，所有将住宅房地产转移到生前信托的交易，必须支付 35% 的 ABSD。

本指南将介绍新加坡的 ABSD 是什么、ABSD 税率、ABSD 减免、永久居民（PR）的 ABSD 以及第二套房产的 ABSD。

什么是额外买方印花税（ABSD）？

新加坡的 ABSD 是在买方印花税（购房者购买房产时必须缴纳的税）之上征收的一种税，它是根据房产的估值或售价计算的，以较高者为准。

谁需要支付 ABSD？

ABSD 税率适用于以下买家群体：

• 新加坡公民：购买第二套房产需支付 17% 的 ABSD，随后的房产需支付 25%
• 新加坡永久居民（PR）：购买所有房产都需支付 ABSD，购买第一套房产需支付的 ABSD 为 5% 起，购买第二套房产需支付 25% ，随后的房产需支付 30%
• 外国买家：购买任何房产都需支付 30% 的 ABSD
• 非个人买家（企业或组织）：每处房产 35% （发展商需额外支付 5% 无法退回的 ABSD）

为什么推出 ABSD？

以下是新加坡 ABSD 的简要概述以及变更时间表：

• 2011 年 12 月：推出 ABSD 以管理激增的房地产需求
• 2013 年 1 月：提高 ABSD 税率，并增加了更多买家类型以承担税款
• 2018 年 7 月：ABSD 税率再次上升
• 2021 年 12 月：针对外国买家和非个人买家的第二次及后续购买，ABSD 税率再次提高。

ABSD 于 2011 年 12 月首次推出，作为一种房地产降温措施，旨在抑制外国买家和非个人买家购买住宅物业，尤其是购买多处房产。

换句话说，它的推出是为了管理住宅物业需求，使新加坡人能够负担得起房价。

ABSD 税率在 2013 年 1 月进一步提高，同时加入了更多需要支付 ABSD 的买家类型。

实施 ABSD 后，房地产投机活动减少，有兴趣投资新加坡房地产市场的外国买家被高 ABSD 税率吓退了。

然后在 2018 年 7 月，BSD 和 ABSD 再次上升，总偿债率（Total Debt Servicing Ratio ，简称 TDSR）和卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称 SSD）等额外的降温措施导致房地产交易量大幅下降。

最新一轮的降温措施于 2021 年 12 月 16 日生效。除了收紧贷款限额外，组屋贷款的贷款与估值比率（Loan-to-Valuation，简称 LTV）从 90% 调整为 85% ，总偿债率（ TDSR） 顶限从收入的 60％ 收紧到 55％ ，提高了 ABSD 税率。

ABSD 对“住宅物业”的定义

在我们讨论调整后的 ABSD 税率之前，先了解一下“住宅物业”的定义。住宅物业是用作住宅的物业。最明显的例子包括政府组屋、公寓、洋房和排屋（以及类似类型）。

带有居住区的店屋，以及上层指定用于住宅用途的组屋底层商店也将被视为住宅物业。

海外购买的房产不计入 ABSD 的房产数量。

ABSD 中提到的“非个人买家”是什么？

非个人买家是指非独立个体，并由以下标准定义：

1. 非法人组织
2. 联合投资的受托方
3. 商业信托的基金管理人
4. 合伙企业的合伙人，无论他们是否是个人，转让、转移或分配的财产将作为持有的合伙财产

如果房产由不同背景的买家购买，则 ABSD 将根据 ABSD 税率最高的买家背景计算。此外，所有非个人买家都将遵守 35% 的新 ABSD 税率。

ABSD 税率计算

如前所述，ABSD 税率的征收将取决于您的居民身份，而您需要支付的 ABSD 税率取决于您在购买房产时的国籍。

应付 ABSD 为购买成交价和市场价值中的较高者。需要注意，未来税率可能会随房地产市场情况发生变化。以下仅为当前 ABSD 税率：

从 2022 年 5 月 9 日起，任何转移给生前信托的住宅物业，都将适用 35% 的ABSD。

如何计算 ABSD？

例如，如果一处房产价值 100 万元，但售价为 110 万元。假设您的 ABSD 税率为 17% ，则您需要支付的 ABSD 金额为 110 万元 x 17% = 18.7 万元。

是否有任何 ABSD 豁免？

某些情况下不需要支付 ABSD，例如：

• 在开出选购权书（Option To Purchase，简称 OTP）之前已经签订了出售当前住宅物业的合同
• 从私人房产降级为转售组屋时

虽然在理论上不被视为“豁免”，但一些家庭选择双钥匙公寓单位（dual-key），这些公寓单位作为一套房产出售，因此不征收 ABSD，但有两个独立的住宅——一个主单位和一个子单位。

有些人还考虑脱钩（decoupling），即夫妇“离婚”并将联名房屋的所有权转让给配偶。 （下面将详细介绍这些免付 ABSD 的“策略”。）

此外，根据各国间的自由贸易协定（FTA），冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士和美国的国民和永久居民将享受与新加坡公民同等的待遇。换句话说，拥有这些身份的人无需为首次购买房产支付 ABSD。法定代表人可以通过国内税务局（IRAS）网站上的电子印花系统 申报减免。

与新加坡公民结婚的外国人的 ABSD 减免

虽然我们之前已经指出 ABSD 总是对外国人和永久居民征收，但有一种情况下这些人不需要支付。即与新加坡人结婚的外国人或永久居民，如果名下没有任何住宅物业，则无需支付 ABSD。

已婚夫妇搬家也可以获得 ABSD 退款。要获得退款资格，需要在购买第二套房产的六个月内出售第一套付过 ABSD 的房产。国内税务局（IRAS）网站上有完整的条款和条件。

2019 冠状病毒疾病（临时援助措施）法案下的 ABSD 减免

计划共同购买或已经购买第二处房产的已婚新加坡夫妇可以申请获得为期一年的 ABSD 延期，以便有更多时间出售他们的第二处房产。

夫妇必须至少有一方为新加坡公民，必须满足减免条件，并且购买的财产必须在夫妻双方名下。

要获得 ABSD 延期资格，第二处房产需要在 2020 年 6 月 1 日或之前购买，第一处房产的出售到期时间在 2020 年 2 月 1 日或之后。

跟他人一起购买房产时：ABSD 如何计算？

与他人一起购买房产时，双方可能适用不同的 ABSD 税率，这种情况下将以较高者为准。

下面提供演示示例：

假设您和您的配偶是新加坡人。由于您的配偶有两处房产，联名购买后将有三处房产，所以您的配偶适用的 ABSD 税率将为 25% 。而您只有一处房产，但联合购买后，您拥有两处房产，所以您适用的 ABSD 税率为 17% 。（如果对此感到困惑，请查看国内税务局（IRAS）提供的详细文档。）

那么，应付的 ABSD 将基于您配偶的个人情况，即 25% 。

如何支付 ABSD？

您可以使用星网电子付款公司（NETS）、支票或银行本票通过电子印花系统在线支付 ABSD。

您也可以在 IRAS Surf Centre e-Terminals 或 SingPost Service Bureaus（位于牛车水、诺维娜、莱佛士坊和珊顿道）付款。印花税需要全额支付，不支持分期付款。

您也可以利用公积金支付 ABSD。一旦支付了印花税，就可以从公积金账户中获得报销。

请注意 ABSD 需要在签署买卖协议后的 14 天内支付。如果您的买卖协议是在海外签署的，则截止日期为在新加坡收到协议后的 30 天。

延迟 ABSD 付款是否有任何处罚？

如果 ABSD 未在截止日期前支付，您将收到一张催款单，提醒您付款。这封信还将告知您因错过截止日期而受到的处罚。

IRAS 可能会指定您的银行、雇主、租户或律师代表您支付未付的印花税。情节严重的，可能会采取法律行动追回欠款。

在 IRAS 的网站上详细了解错过印花税截止日期时会发生什么。

结论：应该尽量避开 ABSD 吗？

在 2020 年 7 月，新加坡金融管理局（MAS）发布了一份官方声明，称尽管有冠状病毒，但由于房地产市场保持稳定，目前的房地产限制不会放松。目前，所有房地产类型的交易量和价格都处于高位。此外， 2021 年12 月，新加坡出台了一系列稳定房地产市场的措施，包括提高印花税和收紧贷款限制。

随着新一轮房地产降温措施的出台，我们毫不怀疑提高 ABSD 税率将成为购屋者和投资者热议的话题。没有多少人支持这项措施，这很正常，毕竟这是一种额外税收，旨在通过增加新加坡的房地产成本来为买家设置限制，并抑制外国人和非个人组织进行投机活动。

这就是为什么许多购屋者寻求豁免和“漏洞”以避免支付额外税款的原因。上面提到的方法可能非常有效，但在某些情况下，直接支付 ABSD 可能更容易、更便宜。

总之，ABSD 是一项额外费用，而且不会迅速消失。如果您正在寻找合法避开 ABSD 的方法，请确保您计算过 ABSD 金额并仔细考虑了您替代“策略”的成本，以避免付出超额的代价。

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