在新加坡购买商业地产指南

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-03-27

在新加坡购买商业地产指南

在投资房产时,大多数人更愿意购买住宅房产而不是商业房产,因为住宅房产的买卖更容易。然而,随着 2021 年 12 月降温措施的实施,严格的额外买家印花税(ABSD)规则使得购买第二套房或更多套住宅房产变得更加受限。

说到这里,您可能想知道投资商业地产是否更有意义。毕竟,您可能听说过购买商业地产不需要支付 ABSD。虽然这话没错,但是,这不应该成为您做出决定的主要依据,因为了解购买商业地产的风险至关重要。请记住,买房是一件涉及大量资金的重大决策。

那么,如果您还对投资商业地产有兴趣,这里有一份新手指南可以为您提供帮助。

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    什么是商业地产?

    与可以居住的住宅房产不同,商业地产是主要用作商业目的或工作场所的建筑物。对于业主而言,购买商业地产可通过租金收入或资本收益来产生利润。

    商业地产分为三类:零售、工商业、酒店:

    商业地产类型 示例
    零售 购物中心、宠物店、健身房、餐厅、酒吧、店屋(shophouses)、组屋店屋(HDB shophouses)
    工商业 B1(办公室、仓库)、B2(工厂)
    酒店 酒店、旅馆

    由于商业地产的主要目标是获取租金收入或资本收益,因此感兴趣的买家通常是投资者或商人。而且,因为购买商业地产不需要支付 ABSD,所以对外国买家也很有吸引力。

    外国人可以在新加坡购买商业地产吗?

    可以。虽然外国人在购买住宅房产时有限制(通常外国人只能购买非有地私宅和在圣淘沙湾购买有地私宅),但商业房产则没有此类限制。

    事实上,根据《住宅地产法案》(Residential Property Act),外国人可以购买以下类别的商业房产:

    • 店屋(商业用途);
    • 工商业房产;
    • 酒店(根据《酒店法》(Hotels Act)的规定进行登记)

    ⚠️请注意,如果外国人获得了新加坡土地管理局(SLA)的特别批准——最近的一个例子就是詹姆斯戴森的新加坡买房之旅——他们也有可能被允许购买有地房产。

    换言之,外国人在购买商业房产时享有与本国人相同的权利。

    对于当地人来说,购买时没有收入上限或资格限制。然而,购买商业房产与住宅房产有很大不同,因为有几个关键的考虑因素:

    购买商业地产前需要考虑的事情

    1. 您应该选择哪种商业地产类型?

    如上所述,有各种不同类型的商业房产可供选择,从 B1 类工业建筑、零售商店,到办公楼和餐厅都各有不同。不仅成本不同,而且每种类型都有各自的特点和风险。

    例如,新加坡的传统店屋(heritage shophouses)处于政府保护之中,因此受到买卖限制,也备受珍视。这些传统店屋大多位于中央区,租金通常较低,因此经常受到看重地段又无法负担传统办公室高租金成本的初创公司和小型企业的欢迎。

    因此,投资店屋可能颇具投资意义,因为对这一类房屋的需求量很大,而且您可以获得良好的租金收益。这类房产的价值也很高,因此如果您打算将来进行出售,您也可以获得良好的资本收益。

    然而,店屋并不便宜(可能与有地房产一样昂贵)。而且根据店屋的类型不同,它们的用途也可能仅限于其所在区域;一些店屋仅用于商业用途,而另一些店屋则可用作住宅和商业用途。

    因此,在决定购买哪一类房产之前,请选择一个有潜力产生良好租金收入或资本增值的房产。

    2. 您可以更改房产的预期用途吗?

    与住宅房产一样,商业房产也根据其在市区重建局总体规划(URA Master Plan)中的用途进行分区。根据房产类型及其用途,您可能需要向市区重建局申请规划许可。

    例如,如果您计划将零售商店转变为商业学校,您需要遵守市区重建局的指导或寻求他们的批准。每个商业房产都有自己的指导准则和规定,您可以前往 URA 官方网站 Home—Property Business—Changing the Use of Your Property—Considerations for Property Use 查看。

    3. 地段重要吗?

    地段是非常重要的,因为这会影响房产类型及其使用期限。

    例如,如果您想要在兀兰(Woodlands)或榜鹅(Punggol)购买工业房产,那可能只能购买拥有 60 年地契的房产。

    此外,虽然在地铁站附近和人口稠密的住宅区投资商业地产可能会受益于良好的过往表现,但是这种地段也高度依赖地区的发展情况。

    例如,如果有集体出售(En Bloc)的可能,或政府决定重新开发土地,就可能会影响该地段的人流量,进而影响您的生意。

    4. 您需要支付多少买家印花税(BSD)?

    无论您是新加坡公民还是海外人士,在新加坡购买商业地产,都需要缴纳买家印花税。

    买房印花税的税率根据房产总价的差别而呈阶梯式变化,下表为新加坡买家印花税税率表(房价以实际购买价和市场价中较高者为准):

    房价 印花税税率
    18 万元以内 1%
    18 – 36 万元 2%
    36 – 100 万元 3%
    100 – 150 万元 4%
    150 万元以上 5%

    5. 您需要支付 ABSD 吗?

    如上所述,与购买住宅房产不同,即使您已经拥有住宅房产,购买商业地产时也无需支付 ABSD。根据您的居留身份(即新加坡公民、永久居民还是外国人),商业地产意味着您可以节省 17% 至 30% 的 ABSD 费用,这是一笔相当可观的金额。

    降温政策只针对住宅房产:

    公民购买第二套房,额外买家印花税(ABSD)征收 17%。

    永久居民购买第二套房,征收 25% 的额外买家印花税。

    外国人购买首套房,征收 30% 的额外买家印花税。

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    6. 您需要支付卖家印花税(SSD)吗?

    除非购买的是工厂等工业地产,否则您无需为商业地产支付 SSD。根据国内税务局(IRAS)的规定,您需要为工业地产支付的 SSD 金额取决于持有期限(您在出售房产之前拥有此房产的年数)。

    持有期 SSD 费率(以实际价格为准)
    1 年 15%
    1 至 2 年 10%
    2 至 3 年 5%
    超过 3 年 无需支付 SSD

    7. 您可以使用公积金为商业地产融资吗?

    虽然您可以使用公积金账户中的储蓄来支付住宅房产的首付和抵押贷款,但是购买商业房产时无法这样做;购买商业房产的房贷和首付必须以现金支付。

    8. 您能贷款到多少钱?

    您可以借入的银行贷款贷款与估值比率(LTV)最高可达 80%,高于住宅房产的 LTV(最高为 75%)。但是,由于您不能使用公积金账户中的资金,您需要以现金支付至少 20% 的首付。

    此外,出于投资目的还是自用目的而购买商业地产,可以借到的金额也会有所不同。如果您出于投资目的,LTV 可能会更低且更严格,因为银行认为商业地产具有更高的风险。

    与住宅房产贷款一样,商业地产贷款也分固定利率和浮动利率。然而,与住房贷款(最长 35 年)相比,商业地产的利率较高,尽管商业贷款的贷款期限也更短(上限为 30 年)。

    9. 您还需要考虑哪些其他成本?

    消费税(GST

    购买商业地产时,您还需要支付 7% 的消费税(GST)。请注意,您也不能使用您的公积金或银行贷款来支付 GST,因此您必须自己支付。

    房产税

    与住宅房产一样,您也需要为商业地产支付房产税。但是,区别在于住宅房产的房产税税率从 0% 到 20% 不等,具体取决于您是否购买用于自住。

    对于商业地产来说,您须要支付住屋年值(Annual  Value)10% 的固定费率——住屋年值是指出租后的年租金预估总额。住屋年值是基于该地区类似房产的市场租金价值。

    价格

    购买商业地产时,所需的现金支出取决于房产类型。例如,小型办公室和独立商店更便宜,工厂等较大的房产则需要更多资金。

    除此之外,价格还受到经济状况的影响。例如,如果所在行业表现良好,租户和租金需求将会增加,因此推高房价。相反,经济衰退期间也将压低租金收益率,从而拉低房产价格。

    10. 商业地产的地契

    住宅房产的地契通常为 99 年地契(Leasehold)、999 年地契和永久地契(Freehold)。

    相比之下,商业房产的地契通常较短,而且 30 年或 60 年地契的房产并不少见。尽管确实存在永久地契的商业房产,但这些房产很少位于黄金地段,并且通常有溢价。

    11. 商业地产的租金收益会比较高吗?

    平均算来,商业地产的租金收益率约为 5%。与住宅房产相比,这个收益率更高。住宅房产的收益率通常约为 2% 至 4%。但是,请记住,商业地产也会产生更高的维护成本,例如:水电费和日常维护费。

    根据 2022 年 10 月联合早报的报道,新加坡办公楼租金连续第五个季度上涨。今年第三季租金环比上升 1.8%,高于冠病疫情前的水平。

    连续五个季度上涨,中央商业区办公楼租金高于冠病疫情前水平

    如何为购买商业地产融资?

    您可以以个人或公司的身份申请商业房产贷款。与住宅房产贷款一样,您将受到总偿债比率(TDSR)的影响。

    如果您以个人身份购买,则 TDSR 将根据您的个人收入进行计算。换句话说,您的债务总额不能超过您月收入的 55%。

    对于公司而言,银行将根据公司的年度净营业收入(Annual Net Operating Income)和年度债务(Annual Debt)来评估 TDSR。如果公司的财务状况不佳,那么银行也可能将董事的年收入作为 TDSR 评估的一部分。

    在哪里可以找到有关商业地产的数据?

    要查看过去几年的商业地产项目、租金中位数、空置率和商业交易等信息,您可以参考 URA 网站。

    如何查看即将出售的地段?

    市建局将每年两次公布政府售地计划地段(Government Land Sales)。正选名单(Confirmed List)和备售名单(Reserve List)上住宅地段和商业地段都会有。地段将通过公开招标程序出售。如果您要寻找白色地段(White Site——发展商可以根据土地开发需要,灵活决定经政府许可的土地利用性质)或酒店地段(Hotel Sites),那么您可以查看 URA 网站以获取最新的待售地段信息。

    需要帮助申请商业地产贷款吗?

    商业地产贷款的流程往往比住宅地产贷款更具个性化。

    银行有各自的商业地产贷款资格条件和流程。申请人必须与特定银行联系,讨论商业地产交易相关事宜。根据具体情况,银行会告诉您在申请时须要提交哪些文件。

    如果您需要查找和比较不同银行的商业贷款,或者获得关于最佳贷款方案的建议,请立即联系我们为您提供专业咨询。

     

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    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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