执行共管公寓指南:在新加坡购买 EC 所需了解的一切(2023)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-03-4

执行共管公寓指南:在新加坡购买 EC 所需了解的一切(2023)

执行共管公寓(Executive Condo,简称 EC)是新加坡最受欢迎的住房类型之一。

它们比组屋更“atas”,价格比私人公寓更吸引人,并且设施和设计与他们不相上下。

从 EC 首付到收入顶限、资格和 2022 年即将推出的 EC,我们的指南概述了有关新加坡 EC 的所有信息。

什么是执行共管公寓(EC) ?

EC 在新加坡被称为“夹心层住房”,是介于组屋和私宅之间的一种混合式住宅,面向因超出收入顶限而没有资格购买组屋,但仍认为私人公寓太贵的中等收入新加坡人。

EC 由私人发展商发展和销售,但由政府提供补贴。因此,虽然 EC 具有类似公寓的属性,例如游泳池、健身房、会所和相对更好的设计,但它们比私人公寓便宜。正如前国家发展部长许文远(Khaw Boon Wan)所说,这就像以卡罗拉的价格购买雷克萨斯。

另一方面,作为混合发展项目,EC 在前 10 年被视为组屋资产,这意味着它们受组屋规则的约束,其中包括 5 年最低居住年限(MOP) 、组屋的各种资格计划、组屋的销售限制,如果从发展商处购买组屋,还需缴转售抽润(resale levy)。

住满 10 年后,EC 将会私有化,这时,EC 的价值就会显现了,因为他们的价格会变高,并且可以被卖给更多的买家。另外,出租私有化的 EC 也可以赚取丰厚的利润。2022 年第三季的新加坡房地产市场报告显示,由于在新加坡工作的外国人的回归,私人房产的租金要价出现飙升。随着边境重新开放,预计涨势将会持续下去。

以下简述购买 EC 的优缺点:

优点 缺点
购买新 EC 可获得公积金购屋津贴(CPF housing grants) 前 10 年受组屋规则的约束
比私人公寓便宜 通常位于更偏僻(本地人称“ulu” )的地方
划算,并且有升值潜力 不支持建屋局贷款
满 10 年私有化 项目数量少
专为买房自住设计

最新与热门住宅单位


Orchard Sophia
Orchard Sophia
单位尺价从$2,802起
第 09 邮区 (乌节路 / 里峇峇利)
永久地契
1 至 3 卧室单位从$1.356M起

  • 位置与便利性:位于新加坡核心中央区域的黄金地段,毗邻多比歌MRT站,方便快捷地连接到全岛。该项目地点原为 Sophia Ville 和 Fairhaven,通过一次高达6200万新加坡元的集体销售而成。
  • 项目信息:该发展项目提供78个独家住宅单位,分布在两座5层高的建筑中。居民可以享受多种公寓公共设施,如泳池、水疗池、社交和阅读休息室、户外烧烤区、屋顶酒吧和餐饮等。
  • 单元混合和价格:提供从1卧室单位(441平方英尺)到3卧室双钥匙单位(829平方英尺)的多种平面图布局,以适应不同的生活需求。价格极具吸引力,为买家提供了一个绝佳的投资机会。
  • 教育机构:该项目靠近多所知名学校,包括斯坦福小学、河谷小学、查茨沃斯国际学校和圣玛格丽特小学,确保居民的孩子能够接受优质教育。
  • URA改造计划:将受益于即将到来的乌节路URA转型计划,该计划旨在将乌节地区转变成为一个充满活力的生活目的地,从而增加该项目的吸引力。

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名门世家(Grand Dunman)
名门世家(Grand Dunman)
单位尺价从$2,041起
第 15 邮区 (东海岸 / 马林百列)
99 年地契
1 至 5 卧室单位和顶层公寓从$1.390M起

  • 地理位置优越:位于第15区的 Tanjong Katong,距离 Dakota MRT 站仅一分钟步行距离,提供便捷的交通连接到新加坡的各个重要地点。
  • 购物和餐饮选择丰富:周围有多个购物中心,如 City Plaza、Katong Shopping Centre 和 PLQ Mall 等,以及多样化的餐饮选择,包括本地和国际美食。
  • 丰富的休闲和娱乐设施:靠近东海岸公园,居民可以享受海滨活动,而且通过 Circle Line MRT,容易到达 Marina Bay Waterfront Promenade、Gardens by the Bay 等休闲场所。
  • 教育机构:靠近多所著名学校,包括 Kong Hwa School、Haig Girls' School 和 Tanjong Katong Primary 等,为有学龄儿童的家庭提供了方便。
  • 住宅选择多样:提供从1卧室到5卧室,以及顶楼复式公寓的多种户型选择,满足不同家庭和投资者的需求。
  • 交通便利:除了临近MRT站外,还有多条公交线路和快速公路提供便捷的城市连接。

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执行共管公寓(EC)的优点:

1. 购买 EC 有资格获得公积金购屋津贴(仅限首次购屋者)

在 EC 推出期间购买 EC 的好处之一是有资格获得公积金购屋津贴,这有助于抵消部分成本。EC 有两种类型的补助金:

  • 家庭公积金购屋津贴(Family Grant)
  • Half-Housing Grant

不过,首先需要进行资格确认。除了需要是首次购屋者,家庭月总收入必须在 1.6 万元及以下。除此之外,公民身份和住房状况也很重要,例如,如果共同申请人是第二次购屋,则获得购物津贴的情况也会有所不同。

下表列出了具体金额。

家庭公积金购屋津贴(Family Grant)

申请人/住户的平均每月总收入 新加坡公民(SC)家庭 新加坡公民(SC)和永久居民(PR)家庭
1 万元及以下 3 万元 2 万元
1-1.1 万元(含 1.1 万元) 2 万元 1 万元
1.1-1.2 万元(含 1.2 万元) 1 万元 无资格
1.2-1.4 万元 (含 1.4 万元) 无资格 无资格

如果首次购屋者与之前获得过住房津贴的人共同申请购买 EC,仍然可以获得“一半”的公积金购屋津贴。

以下为具体金额:

Half-Housing Grant

申请人/住户的平均每月总收入 Half-Housing Grant
1 万元及以下 1.5 万元
1-1.1 万元(含 1.1 万元) 1 万元
1.1-1.2 万元(含 1.2 万元) 5 千元
1.2-1.4 万元 (含 1.4 万元) 无资格

2. EC 比私人公寓便宜

大多数人喜欢在打折时购物,而在 EC 推出期间购买 EC 时,严格来说,是在从建屋局购买政府补贴的公寓。即不仅可以以稍微便宜的价格购买公寓,还可以享受公寓中常见的设施,例如游泳池、网球场、烧烤炉、多功能厅和健身房。所有 EC都配备了设备齐全的厨房和浴室,以及可与私人公寓相媲美的装修。最重要的是,还可以申请上文提到的公积金购屋津贴,这有助于抵消成本。

3. EC 在满 10 年后私有化普遍划算

EC 从第 11 年开始私有化,这意味着房主可以将自己的 EC 出售给外国买家。

当然,前 10 年可能会显得有点鸡肋,但一旦超过 5 年最低居住年限,即可将 EC 出售或出租给新加坡公民或永久居民。

此外,多年来 EC 的价值普遍上升,毕竟从建屋局购买 EC 时是以补贴价格购买的。而一旦超过最低居住年限或到达第 11 年,资本收益通常高于转售公寓。

4. EC 是中等收入新加坡人的好选择

购买 EC 的收入顶限为 1.6 万元(高于之前的 1.4 万元)。因此,EC 对因超过收入顶限但未达预购组屋(BTO)收入资格的中等收入新加坡家庭更具吸引力。

5. EC 专为自住目的而设计

由于资格标准,EC 的目标客户是买房自住业主,这与私人公寓有很不一样,因为它也吸引了投资者。这就是为什么 EC 通常至少为三房式单位,而私人公寓通常只有一间卧室。

因此,EC 单位不仅通常比私人公寓大,而且人口通常由当地家庭组成,而私人公寓的居住人口类型则更加多样化。

执行共管公寓(EC)的缺点:

1. EC 前 10 年受组屋规则约束

如上所述,EC 在前十年被视为组屋资产。在此期间需要遵守组屋规则,例如组屋的五年最低居住年限,房主需要住满五年才能将其出售或出租,并仅限新加坡公民和永久居民。一定要注意,最低居住年限仅在发展项目收到其临时入伙证(Temporary Occupation Permit,简称 TOP)后才开始。

除此之外,您还需要满足其他规则,包括收入顶限、财产所有权规则、转售抽润规则和各种资格条件(见下文)。

2. EC 大多位于“Ulu”地区

为了保持低廉的价格,EC 需要建在土地成本较低的地区。这就是为什么 EC 通常位于新加坡郊区,例如盛港(Sengkang)、榜鹅(Punggol)、兀兰(Woodlands)、蔡厝港(Choa Chu Kang)和三巴旺(Sembawang)。除此之外,大多数 EC 也不靠近地铁站或巴士转换站。

3. 只能申请银行贷款

EC 不支持建屋局贷款,只能从银行或金融机构获得贷款。

与建屋局贷款不同,银行的贷款与估值比率(LTV)是房产估值或价格(以较低者为准)的 75% ,这基本上是可以从银行借到的最大金额。

这意味着买家需要自掏腰包支付至少 25% 的 EC 首付款,其中 5% 必须以现金支付,而剩下的 20% 可以是公积金和现金的组合。例如,如果打算以 100 万元的价格购买一套新 EC,则必须支付 5 万元的现金。

此外,还需要考虑每月偿还贷款比率(MSR)和总偿债率(TDSR)规则,MSR 限制买家只能使用每月收入的 30% 来偿还房屋贷款,而 TDSR 限制总偿债额(包括汽车贷款、信用卡和学生贷款)不能超过月收入的 55%。

4. EC 项目数量非常少

每当建屋局推出 EC 时,通常都会促使人们疯狂购买。这是因为尽管对 EC 的需求很高,但每年只有少量项目推出。

例如,2018 年的 Rivercove Residences Condominium 在第一天售出的单位总数接近 80%;2019 年的星水嘉园(Piermont Grand)是近两年来首次推出的新 EC。Parc Canberra 和 OLA EC 是 2020 年仅有的 EC 项目,毫不意外,它们也获得了很高的认购率。

值得庆幸的是,2022 年有四个 EC 项目推出。2022 年的第一个 EC 推出——义顺的 North Gaia——在预展周末吸引了 3,500 名访客,占当时售出单位总数的近 27%。

除了 North Gaia,其他 2022 年推出的新 EC 项目包括 Tengah Garden Residences,以及位于淡滨尼 62 街(Tampines St 62)和武吉巴督西 8 道(Bukit Batok West Avenue 8)的项目。

换句话说,买家将面临更激烈的竞争,因为需求很大但供应不足,还好购买 EC 有补贴。

现在我们知道了购买 EC 的优缺点,接下来介绍 EC 与普通公寓的区别。

执行共管公寓(EC)和私人公寓有什么区别?

下表简短对比了二者的区别:

房屋类型 执行共管公寓(EC) 私人公寓
价格 比组屋贵 比 EC 贵
屋契 99 年 99 年或永久产权
公共还是私有? 前 10 年公共 私有
谁可以买? 仅限新加坡公民家庭或新加坡公民和永久居民组合家庭 任何人
单身人士可以买吗? 可以,但需满 35 岁,并与另一位单身人士共同购买 可以
最低居住年限(MOP) 5 年 无限制
收入顶限 1.6 万元 无限制
是否支持公积金购屋津贴? 支持,但仅限首次购屋者 支持
出售或出租限制? 前 10 年有限制 没有限制
位置 通常在离地铁站较远的郊区 有的靠近地铁站,有的远离
推出频率 更低,通常一年 1 到 2 个项目 更高,每年超过 20 个项目

如何在新加坡购买 EC:分步指南

第 1 步:检查购买资格

与组屋资产一样,在购买 EC 时,需要满足某些要求。

家庭核心

对于首次购屋者,需要根据以下任意一项资格计划进行购买:即公共计划、未婚夫妻计划、孤儿计划或单身人士联合住房计划。

四类计划 共同申请人
公共计划(Public Scheme) 配偶、子女、父母、兄弟姐妹或合法监护的子女(如丧偶或离婚)
未婚夫妻计划(Fiancé/Fiancée Scheme) 未婚对象
孤儿计划(Orphans Scheme) 兄弟姐妹(都必须是单身且是孤儿)
单身人士联合住房计划(Joint Singles Scheme,简称 JSS) 必须都是单身,至少 35 岁的新加坡公民(最多三人)

年龄

所有买家都必须至少年满 21 岁(对于通过单身人士联合住房计划购买的单身人士,至少需要年满 35 岁)。如果想要单独购买,只能考虑转售的 EC,并且没有资格获得公积金购屋津贴。

国籍

至少其中一位买家需要是新加坡公民,另一位申请人是新加坡公民或永久居民。通过单身人士联合住房计划购买时,双方买家都必须是 35 岁及以上的新加坡公民。

收入顶限

家庭平均月收入总和不得超过 1.6 万元。

持有房产

所有申请人不得拥有本地或海外的其他房产,或在过去 30 个月内处置过这些房产,并且过去也不得购买或仅拥有或收到过以下任意一项:

  1. 政府组屋(HDB)
  2. 私人组屋(DBSS)
  3. 执行共管公寓(EC)
  4. 公积金购屋津贴

第 2 步:整理财务状况

一旦确定符合购买资格,接下来需要整理财务状况。

但首先需要从银行获得原则性批准(Approval-in-Principle,简称 AIP)。AIP 基本上是指银行愿意借出的金额,获得 AIP 至关重要,因为它会影响到购房预算。

另一方面,由于 LTV 是基于买家的收入、年龄、贷款期限以及可能存在的未偿还贷款设置的,所以 AIP 也会决定 LTV 的大小。如上所述,银行贷款的 LTV 顶限为房产的 75%,首付为 25%,且至少 25% 必须是现金。

买房不仅仅与购买价格有关,还需要考虑税费和其他费用。其中包括买方印花税(BSD)、选购权费(option fee,为购买价格的 5%,不可退还)、法律费用、火灾保险和转售抽润(针对非首次购买组屋)。另外还有政府设置的各种限制,包括上文提到的 TDSR 和 MSR。

如果计划使用公积金,请务必检查公积金普通户头(CPF Ordinary Account,简称 CPF OA)中资金余额以及根据估价顶限可以使用的金额。

第 3 步:选择 EC 项目

经过前面两步,大部分复杂的问题已经被解决了,接下来是相对有趣的一步——根据预算选择 EC 。

到目前为止,2022 年推出的项目只有 North Gaia 。不过,今年您可以期待另外三个项目,分别位于登加绿苑径(Tengah Garden Walk)、淡滨尼 62 街(Tampines St 62)和武吉巴督西 8 道(Bukit Batok West Avenue 8)。

通过参观示范单位可以很好地了解项目详情,但是对于尚未推出的 EC 项目,发展商通常会要求参观者在线注册,以表示对该项目兴趣。在线注册并不意味着有义务购买,仅仅只是表明兴趣。同时要记得与发展商核实购买 EC 所需的文件,例如身份证、收入证明和婚姻状况。

第 4 步:提交电子申请

在开放申请期间提交电子申请,发展商将据此再次检查申请人的资格并提供对应的抽签号码,其中包括预约选购单位的时间。

第 5 步:预订公寓

买家可以在预约当天参观示范单位并选择喜欢的单位。需要注意,如果没有中意的单位,买家仍然可以选择不继续购买。一旦选择继续购买,则需要向发展商出示支票以获得选购权书(OTP),其中包括必须以现金支付的 5% 的预订费。

完成后,买家将看到一组房产详细信息(Property Details Information,简称 PDI)相关文件,例如平面图、场地平面图、规章制度以及买卖协议(sale and purchase agreement,简称 S&P)。买家需要阅读并同意这些条款,而发展商随后将提供 OTP 副本。

之后建屋局将审查此申请,此过程最多可能需要四个星期。

如果买家打算使用公积金,或者有资格获得的任何公积金购屋津贴,请务必填写一份基于住宅房地产计划(Residential Properties Scheme)的公积金提取表(CPF Withdrawal Form RPS/1A)并将其发送给公积金局。

第 6 步:聘请一名产权转让律师,确保您的贷款和录取通知书

可以利用等待建屋局审批的这段时间来解决银行贷款的细节问题、获得认购申请书(Letter of Offer,简称 LO)并预约一位过户律师,为此需要准备 OTP 副本,提供给律师和银行。

请记住尽可能多地从不同银行获取报价,以便加以比较并选择最佳的贷款方案,之后再敲定贷款细节并请银行签发 LO。

⚠️注意:在选购单位申请获得批准之前,请勿签署 LO,否则可能会需要支付取消费。

第 7 步:签署 S&P 文件并缴纳印花税

一旦建屋局批准选购申请,买家很快就会收到 S&P 文件。如果买家决定继续购买,则需要在三周内行使选择权。

如果选择继续购买,必须支付剩余 15% 的首付款/行使费,可以选择使用公积金。支付时间要求为签署 S&P 时或在签署选购权书后九周内,以较晚者为准。

最后但并非最不重要的一点是,买家必须在签署 S&P 后两周内缴纳印花税。但是如果买家在此时选择不继续购买,25% 的预订费(Booking Fee)就打水漂了。

第 8 步:等待 EC 完工,并支付剩余款项

行使 S&P 协议后,买家需要决定如何付款。对于 EC,有以下两种选择:

  1. 普通付款计划(Normal Payment Scheme ,简称 NPS)或分阶段付款计划(Progressive Payment Scheme ,简称 PPS)
  2. 延迟付款计划(Deferred Payment Scheme,简称 DPS)

NPS 以房产的完成进展为基础,基本上是买家通常会选择的支付方式。其各阶段如下:

  1. 现金支付 5% 的选购权费
  2. 签署 S&P 并付清剩余的 15% 定金(可以使用公积金)
  3. 支付印花税(也可能使用公积金)
  4. 基础工作完成后支付 10%(通过住房贷款支付)
  5. 钢筋混凝土框架完成后支付 10%(通过住房贷款支付)
  6. 隔断和墙壁完成后支付 5%(通过住房贷款支付)
  7. 吊顶完成后支付 5%(通过住房贷款支付)
  8. 内部管道和抹灰、门窗框和电线完成后支付 5%(通过住房贷款支付)
  9. 停车场、下水道和道路完工后支付 5%(通过房屋贷款支付)
  10. 收到临时入伙证(TOP)时支付 25%(通过房屋贷款支付)
  11. 获得法定完工证书(Certificate of Statutory Completion ,简称 CSC) 时支付 15%(通过住房贷款支付)

DPS 的付款模式则非常不同,买家只需支付 20% 的首付款(5% 的选购权费 + 15% 的 S&P),剩余的 80% 可以在获得临时入伙证后支付。需要注意的是通过此计划付款时买家需要支付更多的金额。

DPS 对那些有未偿还抵押贷款的人有吸引力,对已经拥有一笔房贷的人来说的 LTV 顶限为 45% 或 25%,他们显然希望有更多时间偿还现有贷款。

第 9 步:领取钥匙

等待临时入伙证,然后入住并翻新。

EC 转售抽润(Resale Levy)

以下情况需要支付转售抽润:

  • 出售津贴组屋并从建屋局购买另一个津贴组屋
  • 出售津贴组屋并从发展商购买 EC,适用于在 2013 年 12 月 9 日或之后推出的卖地项目

如果购买以下房产,则无需支付转售抽润:

  • 从发展商购买私人组屋(DBSS)
  • 从发展商购买 EC,适用于在 2013 年 12 月 9 日之前推出的卖地项目
  • 转售组屋
  • 私人住宅

转售抽润金额将取决于组屋类型,最高可达 5.5 万元:

第一套津贴住房 转售抽润金额
二房式组屋 1.5 万元(家庭),7,500 元(单身人士)
三房式组屋 3 万元(家庭),1.5 万元(单身人士)
四房式组屋 4 万元(家庭),2 万元(单身人士)
五房式组屋 4.5 万元(家庭),2.25 万元(单身人士)
公寓式组屋 5 万元(家庭),2.25 万元(单身人士)
EC 5.5 万元(家庭),不适用于单身人士

如果目前已经拥有一套组屋可以购买新的 EC 吗?

答案是可以,但在申请新 EC 前必须只拥有/曾经拥有以下其中一项:

  • 从建屋局购买的组屋(例如预购组屋)
  • 从发展商处购买的 EC 或 DBSS
  • 使用公积金购屋津贴购买的转售组屋(仅限首次申请者)

符合条件的新加坡公民总共可以购买上述房产两次,而不是每种房产购买两次。例如,您可以拥有一个组屋单位和一个 EC 单位,但不能拥有两个 EC 单位或两个组屋单位。

如果已经购买了两处此类房产,将没有资格申请 EC 或在申请中被列为基本住户(essential occupier)。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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