新加坡千禧一代年轻夫妻的置业选择:预购组屋、转售组屋或公寓?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-03-28

新加坡千禧一代年轻夫妻的置业选择:预购组屋、转售组屋或公寓?

对于那些二十多岁/三十出头,即将开心地迈入婚姻殿堂的人来说,是时候考虑拥有一个属于自己的住处了。

如果您一直留意新加坡的房产市场,您肯定知道房价——类似建屋局转售组屋和私人住宅——在不断飙升,作为一个有理想抱负的首次购房者,您也许在如何选择住房上产生了疑问。

案例研究:期望置业首套房产的年轻夫妻

假设您和您的伴侣已经工作数年,你们每人每月收入 4,500 新币,想置业一套 4 房组屋。

鉴于你们的年龄,置业一套预购组屋(BTO)(换句话说,所谓的“置业起点”应该是最实惠的)不太可行。最近开盘的预购组屋项目的完工时间一般是四到七年,等您拿到钥匙的时候,您和您的伴侣可能都已经达到可以无需申请婚姻注册局(ROM)手续就有资格申请置业建屋局组屋的年纪了。

综上所属,假设你们决定共同生活,以下是您的三个选项:

  • 置业一套建屋局转售组屋
  • 置业一套预购组屋,但是在等待期间租房居住
  • 置业一套公寓

根据新加坡房产市场的现状,哪个才是最佳选项呢?接下来让我们一探究竟吧。

我现在应该置业一套建屋局转售组屋吗?

根据上文的描述,置业一套转售组屋是能够最快摆脱困境的手段。大部分转售组屋都可以直接拎包入住,因为这些组屋大部分都被现任屋主和/或租客使用着,和每季度只在特定区域规划建设的预购组屋不同,您可以自由选择转售组屋所处的地段,因为新加坡遍地都是转售组屋。

转售组屋的问题是即使比类似有地住宅和公寓的房产价格便宜,但其售价也在不断上涨。

置业建屋局转售组屋的优缺点

优点 缺点
等待时间较短甚至无需等待 价格高昂
拎包入住 每处地产中可选择的组屋较少
可以使用建屋局贷款(受其他资格标准约束) 如果想最大限度利用公积金,需要考虑组屋的已使用年限(否则将按照比例调配)

市区边缘 房转售组屋的售价

若您优先考虑地铁(MRT)站的可达性,距离中央商业区路程较短(乘坐大约 20 分钟的公共交通),和/或临近各种便利设施。如果这些因素事关您的置业选择,那么您可以在市区边缘社区寻找房产,比如蒙巴登/达科达,加冷/黄埔,波东巴西,或小印度。

安家狮城的调查显示,这些地区最便宜的组屋(截至写本文时)是 580,000 新币,要价大多趋于 750,000 新币,有的要价甚至达到了 1,380,000 新币,这个价格完全可以在中央区以外(OCR)置业一套面积可观的公寓。

此时,您也许会想,“好吧,我可以降低要求,置业一套 3 房组屋也可以”。但是您很快就会发现,3 房组屋要价的降幅有限——市场上最实惠的 3 房组屋的售价是 508,000 新币。

有的人可能会建议您第一套房产无需挑三拣四,有的人又会说买房是人生中最大的一笔支出。所以,我们建议,您“有权”对房产区位“挑三拣四”,但在必要的情况下,一定要有降低要求的准备。

安家狮城的专家建议

让我们进行一下成本分析,假设您找到了一个符合上述所有要求的售价 650,000 新币的转售组屋。接下来,假设首次购房者选择使用建屋局贷款。

全球利息位居高位,建屋局住房贷款的利息率是 2.6 %(高于公积金普通户头利率 0.1 %),这个利率非常有竞争力。而且,如果找到了更好的抵押贷款方案,您随时可以将房屋贷款转为银行贷款。

转售组屋的成本 650,000 新币
首付(建屋局贷款) 至少 130,000 新币(或 20 %),只要您公积金中存有 20,000 新币,您可选择任意现金/公积金的付款组合
预计房屋贷款还款额(组屋贷款,贷款与估值(LTV)80 %,年利率 2.6 % ,25 年贷款期) 每月 2,359 新币

如果您选择使用建屋局房屋贷款来购房,您需要支付高达 20 %,至少 130,000 新币的首付。如果您和您的伴侣拥有足够的公积金去支付首付,而且每月能够偿还 2,359 新币的贷款,这个方案就是最适合你们的。

但是,从财务角度上来说,一套位于市区边缘售价 650,000 新币的转售组屋的风险很高,留给你们收入降低的缓冲区间很小,尤其是在充满挑战的现阶段,三思而后行。

请别忘了,上述计算中没有包含印花税,律师费和改造及装修的费用。

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我应该现在置业一套预购组屋(BTO),然后在等待期间租房住吗?

这个选项的宗旨是攒钱,而不是在建屋局转售组屋的市场陷得更深。您可以考虑置业一套预购(BTO)组屋,然后在等待期间租一套组屋。预购(BTO)组屋不仅比转售组屋便宜(其实是比新加坡所有房产都便宜),而且存在一定的投资潜力。即使新加坡的组屋明显不是为了投资而建的,但是确实是在度过最低居住年限(MOP)之后在公开市场中出售时最能够获得利润的。

在特定地域(比如芽笼)申请预购(BTO)组屋的竞争非常激烈,有一些夫妻牺牲了对区位的要求,转而在类似登加的社区寻求面积较大的房产,理由就是如果他们没办法在市区边缘置业,就会开始寻找面积更大的房产,然后尽力把这处房产变成他们不想离开的乐园佳境。毕竟现如今越来越多雇员拥有更加灵活的工作且/或能够远程办公。

但是,在成功的抽中预购(BTO)组屋资格之后,也就意味着您需要在房租创历史新高时租房度过这段等待期。

安家狮城的专家建议

根据 2022 年的申请预购组屋的数据显示,位于登加的 5 房组屋的最低价是 428,000 新币,相较于大多数位于市区边缘的转售组屋,预购组屋所提供的价值更大——足足便宜了 100,000 新币。

如果您打算在等待预购组屋建成期间租房居住,就需要再考虑一笔较大的财政支出。租住一套 3 房的组屋每个月最少要花掉 3,500 新币。如果您想租赁一套单床公寓,根据区位不同,租金只多不少。

根据您所需等待的时间,这笔花销会不断增多,假设平均等待时间是 5 年,也就是 60 个月,您就需要支出 210,000 新币!

如此看来,支出的绝对值相差不大。当然了,五年的时间会发生很多事情——房价或涨或跌——所以这只是基于现在情况所做出的推测。

我现在应该置业一套公寓吗?

最后一个选项是置业一套公寓。然而问题是售价在 650,000 新币的公寓很少,所有鞋盒公寓最多 500 平方英尺或者更少。即使 3 房组屋都有 69 平方米(743 平方英尺),有的人甚至已经开始觉得这个面积小了。而且,这个价格的公寓大多数位于远离城市的地方。

置业公寓意味着您必须通过银行贷款来获得足够买房的钱,也就是说您需要付更多的首付,而且承受更高的贷款利率。

安家狮城的专家建议

能够用 650,000 新币买到比远离中央区以外(OCR)的一居室公寓更好的东西的时代已经过去了,现如今,即使最便宜的鞋盒公寓也要 800,000 新币-低于这一价格的公寓几乎没有。所以,在这一价格区间里的公寓小且偏也就不足为奇了。

从财务角度来分析,银行贷款确实需要更多的首付而且需要支付更高的利息,但是每月的房贷还款额其实是差不多的。

单床公寓 650,000 新币
首付(银行贷款) 至少 162,500 新币(或 25 %),或付现32,500 新币(或 5 %)
预估房贷还款额(银行贷款,贷款与估值(LTV)75%,年利率 3.68% *年金现值系数,25 年贷款期) 每月 2,488 新币

*附注:银行贷款利率只是预估数,基于完成本文时(2023 年 1 月 26 日)的最低可行利率。如想知悉最新利率,详询安家狮城的房贷顾问。

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结论:我应该做什么?

如您所见,没有捷径,每一个选项都需要权衡。

从财务角度来说,最好的选择是继续尝试预购组屋(BTO),然后等到建成的那天。虽然现阶段整租一套组屋的花销较大,但是您可以和其他租户共同分担租金。

如果您更看重个人隐私,建屋局转售组屋就是您的最佳选项。置业一套公寓也可以,但是如果这个选择导致您的财务状况变差,或者您感觉到“被逼迫着”住进了一个您不喜欢的街区的小公寓,那么这个选项就不适合您。

对于千禧一代的二十多岁/三十出头的年轻夫妻以及所有认为这篇文章有参考价值的人,我们希望安家狮城的建议能够帮助到您(或至少能够让您产生一番思考)。如果您需要房屋置业方面的帮助,请向安家狮城诚信且专业的置业专家来咨询吧!

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

身为本地人的他更加了解新加坡,对您的需求更熟悉,能够帮助您少走弯路,避免踩坑。

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