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新加坡房屋抵押贷款:它的用途是什么,如何获得?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-11-1

新加坡房屋抵押贷款:它的用途是什么,如何获得?

如果您想借一大笔钱,而且手头有房产,您可以通过房屋抵押贷款;房屋净值贷款(Home Equity Loan)或资产增值抵押贷款(Mortgage Equity Withdrawal Loan)来“兑现”房产的价值。

这个方案并不是市场上每个人最容易获得的选择,批准与否在很大程度上取决于银行,但这并不罕见。

政府推出的一系列房地产降温措施影响了新加坡房产的总偿债率框架(TDSR)和贷款与估值比率(LTV),确实扼杀了许多人的 “套现 “机会。然而,对于一些人来说,“解锁”他们的房产升值仍然是一个可行的选择,在这里我们将向您展示如何在新加坡获得房屋净值贷款或资产增值抵押贷款。

什么是房屋净值贷款或资产增值抵押贷款?

房屋净值贷款或资产增值抵押贷款的意思是一样的。当您接受资产增值抵押贷款时,您使用您的资产权益作为抵押。因此,如果您的房产随着时间的推移而增值,房屋净值贷款可能是以低利率借到一些钱的最佳方式。

如何做到这一点,基本上是重新评估您的房产价值,如果价值比您购买的时候充分增加,您可能在现有的房屋贷款之上贷款一部分增加的价值。

即使您还没有完全还清房贷,您也可以这样做。实际上,您是在用资产中已完全支付的部分来借款。这就是所谓的套现再融资,或资产增值抵押贷款。

谁有资格获得房屋抵押贷款?

在新加坡,只有私人物业的业主才有资格获得房屋抵押贷款。因此,如果您唯一的房产是组屋,您将没有资格获得现金再融资。

如果您拥有执行共管公寓(EC),您必须等到 5 年的最低居住年限(MOP)结束后,才能考虑套现再融资。

如果您仍有未偿还的房贷,您只能从房屋贷款的同一家银行获得房屋抵押贷款。例如,如果您目前有华侨银行(OCBC)的按揭贷款,您只能获得华侨银行的房屋抵押贷款。

房屋抵押贷款的利率是多少?

房屋抵押贷款的利率通常跟房贷利率一样——目前大约 2%~3% 左右。

相比之下,装修贷款、商业资产增值抵押贷款、债务整合计划和教育贷款的利率都高得多。

贷款类型利率
房屋抵押贷款2% – 3%
装修贷款2.98% – 5.8%
商业资产增值抵押贷款3.5% – 6%
债务整合计划4% – 6%
教育贷款4.5% – 5.88%

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在新加坡,您能从房屋抵押贷款借到多少?

通常情况下,银行允许您借贷房产价值的 75%。 但首先,您需要减去所有未偿还的贷款金额,以及用于购买房产的所有公积金(CPF)。

没错,这不是套现公积金储蓄的作弊代码!

您还将受到总偿债率(俗称 TDSR)的限制,这意味着您的贷款偿还不能超过月收入的 55%。

然而,自 2017 年起,为了特别照顾已退休的年长新加坡人,如果您的贷款额是房产价值的 50% 或更少,您将不再受到总偿债率顶限的限制。

这里有一个插图,可以更清楚说明。

郭夫人的房产价值 160 万元,她有 30 万元的未偿还贷款。到目前为止,她还使用了大约 50 万元的公积金来购买这处房产。

财产构成房屋净值贷款金额
房产估值的 75%75% x 160 万元 = 120 万元
未偿还的住房贷款30 万元
用于购买房产的公积金50 万元
最高资产增值抵押贷款120 万元 – 30 万元 – 50 万元 = 40 万元

如果她想获得房屋抵押贷款,她有资格借到 40 万元。因为她的总贷款(即资产增值抵押贷款 + 未偿还贷款)低于房产价值的 50%,她不需要担心总偿债率框架的限制。

在新加坡,房屋抵押贷款的贷款期限是多长?

最大的贷款期限是 75 年减去您目前的年龄。

这意味着,如果您是 45 岁,那么最长贷款年限是 30 年。

如果您目前正在偿还房贷,那么您也需要减去偿还贷款的年限。

因此,如果您是 45 岁,而您已经偿还了 20 年的房屋贷款,那么您的最长贷款期限只有 10 年。

您是否应该获得房屋抵押贷款?

如果您需要一大笔钱来装修房子,获得启动资金,或资助孩子的高等教育,房屋抵押贷款是相当理想的。因为利率低,您还可以得到相当高的贷款金额。

在所有这些情况下,其他选择要么有更高的利率,要么有更低的贷款金额,或者两者都有。

您可以通过房屋抵押贷款借到更多钱

大多数贷款只允许您借到月薪的 4 倍金额。对于典型的新加坡人来说,这意味着您一次不能借超过 2 万元。而且由于总偿债率的限制,您的总贷款偿还额不能超过月收入的 55%。

正如我们前面指出的,房屋抵押贷款没有这个限制。如果必要,您可以很容易地借到 5 万元或更多。而且您也不必担心总偿债率限制的问题(只要银行批准贷款)。

关于在新加坡获得房屋抵押贷款的其他常见问题

1. 获得房屋抵押贷款还涉及哪些费用?

房屋抵押贷款的前期成本较高。房产估价涉及额外的行政和法律费用,介于 2,000 元至 3,000 元之间。由于您的贷款金额与您的房屋价值挂钩,因此这是强制性的。每次您申请房屋抵押贷款时,都会收取这些行政和法律费用,因此请在申请前确定您需要借贷的金额。

2. 批准房屋抵押贷款需要多长时间?

房屋抵押贷款需要相当长的时间(约 2 个月)来批准。通常情况下,需要 2 个月左右,但如果您在银行有现有的房贷,这可能需要 4 个月。所以房屋抵押贷款绝对不适合用于紧急情况。

3. 我可以用公积金来偿还房屋抵押贷款吗?

与房屋贷款不同,您将无法通过公积金储蓄来偿还房屋抵押贷款。这意味着您的现金流将受到影响,尽管房屋抵押贷款的利率低,贷款期限长。请确保您预留足够的资金来偿还房屋抵押贷款。

4. 为什么房屋抵押贷款的利率这么低?

房屋抵押贷款是以您的房屋净值为抵押,所以银行会更愿意提供比大多数其他类型的个人贷款更低的利率。

 

如果您不确定是否有资格获得房屋抵押贷款,请与我们联系,我们将为您提供专业咨询。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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