什么是“脱钩”,它如何帮助您购买第二套房产?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-04-3

什么是“脱钩”,它如何帮助您购买第二套房产?

对许多人来说,购买第二套房产可谓是梦想成真,但在新加坡,这也意味着要支付高额的额外买家印花税(ABSD)。

如果您购买第二套房产,新加坡公民的额外买家印花税是购买价格的 17% ,或当前房产市场价值的 17% ,以较高的为准。新加坡永久居民(PR)为 25% ,外国人则为  30% 。

这项买房税是政府为了给过热的市场降温而引入的,类似于卖家印花税(Seller’s Stamp Duty,简称 SSD)和总偿债比率(Total Debt Servicing Ratio,简称 TDSR)等其他为房地产降温的措施。

然而,新加坡许多已婚夫妇找到了一种不用支付额外买家印花税就能买第二套房子的方法——这个过程被称为“脱钩”(Decoupling)。

什么是“脱钩”?

当联名拥有房产的夫妻进行房地产转名,把房地产所有权转到配偶名下。即一人把现有房地产所有权全部转给配偶,那么夫妻一人本身就可以做为首次购房者,单独购买第二套房产。

举个例子:如果您决定在不“脱钩”的情况下购买价值 100 万的第二套房产作为投资,您将必须支付 17 万的额外买家印花税(假设您是购买第二套住宅物业的公民)。但通过“脱钩”,您可以省下这笔钱。

买房税如果不“脱钩”,您要付多少钱如果“脱钩”,您要付多少钱
额外买方印花税(ABSD)$170,000
买方印花税(BSD)$24,600$24,600
总计$194,600$24,600

请注意,此计算只列明“额外买方印花税”的成本,而不包括其他成本,例如未偿还的房屋贷款及须退还的公积金(CPF)款项。我们在本文末尾添加了一个更详细的“脱钩”场景。

听起来不错,对吧?不幸的是,它并不适合所有人。

对于正在考虑“脱钩”的组屋业主

自 2016 年以来,组屋屋主不得将房屋所有权转让给家庭成员。只有在以下六种情况下才允许“脱钩”:

1. 家庭成员结婚

2. 家庭成员离婚

3. 家庭成员去世

4. 家庭成员有财务问题,陷入经济困境

5. 家庭成员放弃国籍

6. 家庭成员有医疗原因

在大多数情况下,只能对私人房产进行“脱钩”。

私人房产业主如何能将他们的房子“脱钩”?

私人房产屋主有两种“脱钩”方式:出售(部分购买)和产权赠与。

1. 以销售方式转让(部分购买)

在这个过程中,配偶一方从另一方那里合法地购买所有剩余的房产份额。合同的所有条款都需要在买卖协议(Sales & Purchase Agreement,简称 S&P)中详细说明,通常由律师起草。

为了完成交易,买方必须按照买卖协议的规定,向卖方付款以获得该房产的拥有权,并向新加坡国内税务局(IRAS)支付买家印花税。

买方印花税(BSD)于 2018 2 20 日生效

房价印花税税率
第一阶段$ 180,0001%
第二阶段$ 180,0002%
第三阶段$ 640,0003%
剩余的数额4%

卖方印花税 SSD 2017 3 11 日生效

持有期印花税税率
1 年以内12%
1 年以上,2 年以内8%
2 年以上,3 年以内4%
3 年以上无需支付卖方印花税

然后,律师将用这些收益偿还卖方现有的按揭贷款、公积金和卖家印花税(如有),然后将所有权转让给买方。

如果您在这方面需要任何帮助,请致电 9762 1726 或 Whatsapp,我们将为您提供相应的建议与协助。

案例 A:张伟和王静联名所有权 50 – 50

在此情况下,张伟和王静(两人都是公民)是房屋共同拥有人,在超过四年的时间里,他们平分一套公寓单位。这也被称为联名拥有权(Joint Tenancy),这意味着张伟和王静都各自拥有 50% 的房产所有权。

什么是“脱钩”,它如何帮助您购买第二套房产?

夫妻拥有的大部分房产都是平分所有权。

如果一个共有人去世了,另一个共有人将根据生存者财产权(Right of Survivorship)继承全部产权。这与已故是否有遗嘱无关,因为生存者财产权的权利将优先于遗嘱。

现在假设张伟打算投资公寓以有一个稳定的租金收入来源,但额外买家印花税将是一笔巨大的成本。

张伟和王静如何将这个公寓“脱钩”:

目前公寓的估价为 100 万元

现有住房贷款余额:50 万元(张伟和王静平分,因为他们各自拥有 50% 的房产)

50% 部分份额售价(因为张伟和王静各拥有 50% 的份额):50 万元(100 万/2)

张伟把 50% 的所有权卖给王静王静从张伟那里买了 50% 的所有权
出售价格:$500,000购买价格:$500,000
偿还原房屋贷款:$250,000王静如何支付:

(a)  30% (现金+公积金):$150,000(最少 $25,000 现金)

退回张伟的公积金:$150,000(包括应计利息)王静的其他费用(现金/公积金):

(b) 买方印花税(购买价* 3% (- $5,400):$9,600

(c) 估计法律费用(2 家事务所):$5,500

张伟的现金收益:$100,000(a+b+c)王静总费用:$165,100
(d) 70% 的新住房贷款:$350,000

(e) 王静目前的房屋贷款:$250,000

(d + e) “脱钩”后王静的新贷款金额:$600,000

“脱钩”后,张伟将获得 10 万元的现金收入,他可以用这笔钱购买不含额外买方印花税的新公寓

不过,王静的贷款额度将增加到  60 万元。这对于只有一份收入的人来说是一个沉重的经济负担,不建议每个人都这样做。

所以我们强烈建议您在“脱钩”之前和我们的本地资深房产经纪人谈谈。在我们的住房贷款合作伙伴的帮助下,我们可以帮助您进行正确的财务规划,这样就可以在不影响您的财务情况下实现您的财产目标。

然而,并不是所有的房产都是联名拥有权或是平分产权的。

案例 B:分权拥有所有权( 99 – 1 )

在这新情况下,张伟和王静是分权拥有(Tenancy-in-Common)。这意味着,张伟和王静之间不是平分所有权,而是张伟拥有  1%  的产权,而王静拥有剩余的 99% 。

张伟把 1% 的产权卖给王静王静从张伟手里买了 1% 的产权
售价( 100 万的 1% ): $10,000购买价格( 100 万的 1% ): $10,000
偿还原房屋贷款:$5,000王静支付方式: 30% (现金+公积金): $3,000 (最低 $500 现金)
退回张伟的公积金:$0王静的其他费用(应付现金/公积金):

买方印花税:$100

估计法律费用(2 家事务所):$5,500

张伟的现金收益:$5,000王静总费用:$8,600
70% 的新住房贷款:$7,000

王静目前的房屋贷款(50 万 x 99%):$495,000

“脱钩”后王静的新贷款金额:$502,000

现在张伟可以着手购买新公寓而不招致任何额外买家印花税,因为他已经把房子所有权卖给了王静。

而在 99-1 规则下,应付的买房印花税费用只有 1%,仅 100 元,这比第一种案例的  9,600  元印花税要低得多。只有律师费不变。

这种情况下的风险将出现在离婚的情况下,其中一方将拥有 99% 的房子。您可能会在法庭上争论,但这可能需要时间,并导致更高的法律费用。

2. 产权赠与

您可以在不收取任何报酬将您的房产所有权作为礼物转让,但这只有在所购房子没有房贷或利用公积金支付的情况下才有可能。

“脱钩”适合您吗?

在决定将您的房产与配偶“脱钩”之前,请与有经验的资深房地产经纪人讨论,并检查所有涉及的成本和风险。一些夫妻可能认为支付额外买家印花税会是更好或者更快的选择,但其他人可能会比较犹豫。无论您属于哪种情况,获得专业的房产和抵押贷款建议总是明智的。如有任何这方面的咨询,欢迎联系我们

关于“脱钩”的常见问题

1)如果我没有足够的公积金支付首期付款、印花税或律师费,怎么办?

如公积金存款不足,所有应付成本或费用将以现金支付。

2)我的第二套房产可以申请抵押贷款吗?

请注意“总偿债比率”(TDSR),该比率为房屋贷款设立了每月还款门槛,最高为借款人每月收入的 55%。

符合资格的贷款金额可能会因伴侣的收入、就业情况、信用状况等而有所不同。您可以联系我们核实您的资格。

3)作为卖方,“脱钩”后我能否保留出售收入?

所有用于支付房产的公积金普通户头资金和应计利息必须首先归还到您的公积金户头里。剩余盈余将以现金形式返还所有者。

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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