fbpx

房贷如何运作:了解有哪些房屋贷款类型,如何计算利息,还款和再融资

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-09-10

房贷如何运作:了解有哪些房屋贷款类型,如何计算利息,还款和再融资

内容概要

  • 建屋局贷款资格通知书(HDB Loan Eligibility Letter)和房屋贷款的基本信息表(Fact Sheet)包含你的贷款条款,并显示了利率上涨将如何影响你的还款。
  • 对于银行贷款,浮动利率将在固定利率锁定期结束后生效(因不同的贷款配套而异)。
  • 为房贷再融资(refinancing)可以帮助你节省利息。
  • 进行部分提前还款(partial pre-payment)可以帮助你降低每月的还款额并节省利息。

什么是房贷?

建屋发展局贷款(HDB loan)或房屋贷款是从建屋局或银行借钱来帮助你购买房产。购买组屋单位的话,你还可以根据建屋局的标准以优惠利率获得房屋贷款。

获得住房贷款的话:

  • 你的房产将成为贷款的抵押品
  • 授予的贷款金额基于购房人的资格
  • 支付首付后,贷款将进行分期偿还,以将剩余的购买价格支付给卖方
  • 从第一次还款开始收取利息

谁有资格获得房屋贷款?

建屋发展局和银行对于将钱借给哪些人有自己的标准,包括:

  • 最低月收入
  • 买方的最小和最高年龄
  • 贷款额度
  • 居民身份
  • 满足新加坡金管局的房贷规定和建屋发展局/银行的内部信贷要求

如果你是自雇人士或没有固定收入,你必须证明你有能力每月分期还款才能获得贷款资格。每个贷款方将根据其各自的标准评估你的贷款资格。

房屋贷款的种类

建屋发展局只为组屋买家提供优惠贷款,利率固定在当前公积金普通户头(CPF Ordinary Account)利率上再加 0.1%。这个利率根据公积金利率的变动而变动。

从银行借款的话,房贷主要有两种类型:

  • 固定利率贷款(Fixed-rate)
  • 浮动或变动利率贷款(Floating or variable rate)

两者相比有以下特点:

固定利率住房贷款浮动或变动利率住房贷款
• 费率是固定的,在头几年保持不变(促销利率)。

• 即使市场利率下降,此利率也不会改变。

• 过了利率锁定期之后,利息就会有变化。

• 利率会变动,通常与参考利率挂钩,例如:公积金普通户头、新加坡银行同业拆借利率(SIBOR)、新加坡掉期利率(SOR)或银行确定的利率,例如银行内部现行利率(board rate)。

• 如果参考利率上升,应付的利息就会增加。反之亦然。

参考利率可能会随时变动,具体取决于当前的市场情况。银行必须在更改你的住房贷款利率之前提前(通常是 30 天)通知你。

为了更好地了解各种银行贷款配套的差异,请与银行详悉:

  • 参考利率是如何产生的
  • 利率多久重置一次
  • 什么情况下利率会变动
  • 配套是否有什么特点,以及这些特点是否会在以后被移除或修改

注意:促销利率低于贷款未偿还部分的利率。一定要弄清楚促销期结束后你的每月还款会增加多少。

利息是如何计算的

计算利息的常用方法是本金逐月减少(月计利息-monthly rest)。

即使是小幅的利率上涨也会影响你的每月分期还款金额以及你最终将为贷款支付的实际利率。

为了加以说明,以下是使用月计利息法以不同利率获得 80 万元 30 年期贷款的每月分期还款情况:

利率1.24%1.42%1.61%
实际利率(EIR)1.5%2.5%3.5%
每月分期还款额$2,760$3,160$3,592

💡温馨贴士

即使你有资格获得额度更大或期限更长的贷款,也不一定要接受,除非你确定有足够的资源为其提供资金。

你可以做的事:提前还房贷

你可以考虑一次性提前偿还房屋贷款,以减少你的每月还款,从长远来看,这样可以节省利息。但是,请务必先看看这样做是否会产生任何罚金。

示例:部分提前还款(Partial pre-payment)

如果你有一笔 80 万元 25 年期的房贷尚未偿清,而且你想要进行部分提前还款:

提前还款额(占未还的住房贷款的百分比)$40,000(5%)$80,000(10%)
每月要还的金额$4,440$4,210
剩余贷款期限节省的总利息$30,150$60,300

注意:假设房屋贷款利率上升至每年 5%,并在剩余的 25 年贷款期限内保持不变。此数据取决于你的房贷的条款和条件——请咨询你的贷款方。

了解你的房屋贷款

查看建屋局贷款资格通知书(HDB Loan Eligibility Letter)和房贷的基本信息表(Fact Sheet),以了解更多有关你的房贷的详细信息。

建屋局贷款资格通知书

要了解你是否有资格获得建屋局贷款以及最高可以借到多少钱,你需要申请一份建屋局贷款资格通知书(HLE)。

建屋局贷款资格通知书(HLE)会提供你可以借到多少钱、每月还款额、你需要持有多少现金以及其他条款和条件等相关信息,以帮助你在购房时好好进行规划。

💡温馨贴士

建屋局贷款有一些附带的资格标准,例如收入顶限。请查一下你是否符合标准。

房贷基本信息表

在你向银行申请房屋贷款之前,银行必须为你提供一份房贷基本信息表(Fact Sheet)。

信息表中强调了可能的利率上涨将如何影响你的每月分期还款额,并包含了贷款的要点,包括:

  • 贷款金额和期限
  • 还款总额
  • 锁定期
  • 利率和还款时间表
  • 利率变化说明
  • 实际利率
  • 罚金

请你的银行带领你详细阅读房贷基本信息表,确保自己知道在接受贷款时做出了什么样的财务承诺。

再融资和重新定价

“再融资(refinancing)”是指将你现有的房屋贷款转到一个利率较低的新贷款方。向当前的银行进行再融资称为“重新定价(repricing)”或“转换(conversion)”。

你应该定期查看你的住房贷款,看看你是否可以通过再融资来省钱,尤其是当你的锁定期结束之后。

⚠️注意:组屋购买者不得使用建屋局贷款为其现有的银行贷款再融资。

再融资之前

在再融资之前,请考虑哪一项选择对你更有益:

  • 保持当前的房屋贷款配套不变
  • 还是现在的银行,但是转换为不同的房屋贷款配套
  • 与另一家银行再融资房屋贷款配套

请浏览以下步骤,在各种选项间进行比较:

1. 问一下你当前的银行

在咨询其他银行之前,请向你现在的银行咨询有哪些重新定价(repricing)的选项。查一下你的贷款是否仍处于锁定期。如果是的话,则可能会产生一些罚金。

向你的银行咨询以下问题:

  • 终止当前的住房贷款配套是否会产生费用,例如:锁定期内产生的罚金、回扣、额外的律师费用或转换费?
  • 我可以将贷款转换成价格更具吸引力的贷款吗?会产生哪些费用?
  • 新的房贷配套有锁定期吗?如果有,锁定期是多长时间,会产生哪些费用?
  • 你能告诉我重新定价配套对我有什么好处吗?

2. 比较贷款配套

不妨将你当前银行的重新定价贷款(repricing)与其他的再融资配套(refinancing)进行比较,再看看你是否应该转换。你应该比较:

  • 各种配套的新的还款时间表——查看应付的利息。
  • 配套的广告利率和实际利率(EIR)。

如果你更改贷款配套,你的分期还款金额和利率可能会发生变化。银行必须向你提供住宅基本信息表,以阐明房贷配套的主要特点。你可以借此机会咨询提前还贷的罚金,或捆绑产品(如:抵押权方权益保险(MIP))等问题,并与其他贷款配套进行比较以了解其间的差异。

3. 阅读细则

在确定再融资房贷配套(refinancing)之前:

阅读条款和条件,并了解新配套提供的内容。

当你为房屋贷款再融资时,请查看适用于你的公积金住宅置业取款限额(CPF Housing Withdrawal Limit)。

如果还不起房贷怎么办?

如果你无法按月还款,请尽快联系你的抵押权人(建屋局或银行)。建屋局可能会为你提供更好地替代配套的建议,银行可能会帮助你重组贷款。

你的房屋贷款以你的房产作为抵押。如果发生贷款违约,建屋局或银行即成为第一顺位抵押权人。如果有使用公积金储蓄支付首期付款或偿还贷款,公积金局就会成为你的房子的第二顺位抵押权人。

如果你未能在到期时偿还住房贷款,根据第一顺位抵押权,建屋局或银行有权出售你的房子,并使用卖房的收入来偿还你欠银行的款项。

公积金局有权获取剩余的卖房收入,以收回从你的公积金普通户头中扣除的金额。

💡温馨贴士

如果你使用公积金来偿还房贷的分期还款,那么你最好在达到 55 岁提取公积金存款的限龄之前还清贷款,因为从 50 岁起公积金的供款会变低。由于你的普通户头供款变低,你可能不得不使用更多现金来偿还贷款。

 

电话:+65 9762 1726
微信:anjiasg
Whatsapp:点击这里

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

身为本地人的他更加了解新加坡,对您的需求更熟悉,能够帮助您少走弯路,避免踩坑。

我们与新加坡各大银行,律师事务所,移民机构达成长期密切合作关系。

除了房产以外,还能协助您办理移民、留学、开户、银行贷款、法律事务、汇款、保险等,为海外人士落户新加坡助力。

    联系表格

    +65 9762 1726
    [email protected]

    安家狮城地产集团 (Anjia Property Organisation)

    大巴窑六巷480号, #10-01
    新加坡邮区310480

    房地产代理理事会执照注册号:L3008022J / R061721D