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新加坡买房可以贷款多少钱?贷款额度和贷款利息如何计算?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-11-1

新加坡买房可以贷款多少钱?贷款额度和贷款利息如何计算?

无论您是购买首套房,还是楼市里身经百战的老手,您买房时在考虑的最重要的问题肯定包括:我可以贷多少钱?

在新加坡买房计算贷款额度是一个需要很多知识和信息的过程。我碰到过一些买家在不清楚自己的贷款额度的情况下错估了预算,看了很多房子之后却因为预算不足而必须放弃心仪的房子。为了确保不出现“两眼一抹黑,事后悔断肠”的情况,本文将提供一些关于新加坡买房贷款额度的有用信息。

在新加坡买房时大部分买房人都需要贷款,而且大家都希望尽量减少首付、提高贷款额度,以缓解买房初期的经济压力。贷款额度关系到买房初期的现金支出,包括首付金额,以及必须以现金支付的部分。

所以,在计算房贷额度和房贷期限您需要考虑这几个因素:

  • 要买的房子类型;
  • 贷款期限;
  • 贷款人偿清所有贷款后的年龄;
  • 现在有多少贷款未还清;
  • 负担贷款的能力等等。

在新加坡,买房能贷多少钱的衡量标准称为“贷款与价值比率”(Loan-to-Value Ratio,简称 LTV)。

什么是贷款与价值比率(LTV)?

说白了,LTV 比率就是您的房贷占总房价的百分比。例如,75% 的 LTV 比率意味着您最多可以借入房产价值或价格的 75%,以较低者为准。

如果房产的价格高于其价值,则差额称为现金溢价(Cash Over Value ,简称 COV)。

目前,建屋局优惠贷款的最高 LTV 已从 90% 降至 85%。剩余的 15% 可以通过现金、您的公积金普通户头(CPF OA)或两者组合支付。

银行贷款的最高 LTV 为 75%。剩余的 20% 可以通过现金或 CPF OA 或者两者组合支付,且至少 5% 必须以现金支付。

⚠️请注意:LTV 比率不会因您购买的房产类型(组屋或者公寓)而有所不同,而是取决于您从谁那里(建屋局或者银行)获得贷款。这就是说,如果您购买的是组屋(无论是预购组屋 (BTO)、剩余组屋 (SBF) 还是二手组屋),但是您想要通过银行贷款为其融资,那么您的 LTV 顶限为 75%(首付至少 5% 以现金支付,且剩余的 20% 用现金和/或 CPF OA 支付。)

LTV 是怎么算的?

假设您要购买一套价值 50 万新元的二手四居组屋单位。然而,卖家报价的实际房产价格为 51 万 5,000 新元。这 1 万 5,000 新元的差异称为现金溢价(COV)。

  • 使用 HDB 优惠贷款,您最多可以借 42 万 5,000 元(50 万的 85%)。最多 7 万 5,000 元(50 万元的 15%)可以通过现金或公积金 OA 支付,但剩余金额(即 1 万 5,000 元的 COV)根本不包括在贷款中。您必须以现金支付 COV。
  • 使用银行贷款,您最多可以借入 37 万 5,000 元(50 万的 75%)。然后,您最多可以使用公积金 OA 的 10 万元(50 万的 20%)进行首付,但剩余的 4 万元(50 万的5% + COV)必须以现金支付。

⚠️请注意:根据新加坡金融管理局(MAS)的规定,您不能通过银行贷款来支付首付。

无法保证您可以获得房贷额度的顶限

如上所述,HDB 贷款的最高 LTV 为 85%,而银行贷款的最高 LTV 为 75%。但是,HDB 和银行是不必给您 LTV 顶限贷款的。他们在合适的情况可以选择降低 LTV。比如近期有报道称,由于冠病疫情冲击,若申请房贷者在受冲击较大的行业工作,一些银行已将他们的 LTV 调低,也有银行把可变动的收入部分当做 50% 来计算,甚至只计算固定薪资。

这个部分完全取决于贷款方的评估,可能影响贷款额度的因素包括:

  1. 未偿还的房屋贷款;
  2. 购买房产的剩余地契年限;
  3. 购房者的年龄和贷款期限;
  4. 房产的位置和状态;
  5. 购房者的信用评分;
  6. 购房者的收入和贷款情况;
  7. 抵抗未来风险的压力测试。

1. 未偿还的房屋贷款

上述 LTV 贷款顶限都是指首套房(也就是您名下没有其它未还清的房贷的情况)。第二套房贷款 LTV 上限为 45%(剩余的 55% 首付中,一半必须以现金支付,其余的可以现金或通过您的公积金 OA 支付)。第三套房贷款 LTV 上限为 35%。

⚠️请注意:上述 LTV 比率仅适用于 30 年以下贷款期限的贷款。如果贷款超过 65 岁的年龄限制或期限超过 30 年(HDB 为 25 年),LTV 可能会下降甚至更低。

2. 购买房产的剩余地契年限

对于仅剩 36 至 40 年地契年限的房产,LTV 上限通常为 60%。但是,您仍然可以用您的公积金支付最高 15% 的房产价格或价值(以较低者为准)。

对于剩余地契年限 35 年以下的房产,通常无法进行房屋贷款。此外,您还不能用您的公积金支付首付。

3. 您的个人年龄和贷款期限

如果私人住宅的贷款期限超过 30 年(HDB 组屋超过 25 年)或者还清贷款时您的年龄超过 65 岁,LTV 上限为 55%。

比如:您在 40 岁时申请 30 年期的贷款(即您的贷款要在 70 岁才能还清),银行最多只能给您 55% 的贷款。

4. 房产的地段和状态

地段和状态太差的房子可能获得的贷款额度会显著降低。

地段太差、破旧或存在重大缺陷的房产(例如:海外的房子、不受欢迎的地段、因缺陷而面临起诉开发商的公寓)也可能导致贷方提供较低的 LTV。

5. 您的信用评分

在房屋贷款申请过程中,贷款方会通过新加坡信贷中心(Credit Bureau of Singapore)检查您的信用评分。如果您有逾期或未还贷款的历史,您可能会被认定为存在信用风险。

为防止这种情况发生,请务必按时还贷款——无论是房屋贷款、信用卡贷款、汽车贷款、消费贷款还是其他。即使是 10 年前的还贷瑕疵也可能会影响您的 LTV。

6. 您的收入和贷款情况

为了防止民众过度借贷或者负担超出能力范围以外的房贷,新加坡金融管理局(MAS)制定了 MSR 和 TDSR 对贷款进行限制。这两项限制是对您月供能力的查验。所以,我们在计算买房时可获得的房贷额度还要计算 MSR 和 TDSR。

房贷偿还比率(Mortgage Servicing Ratio,简称 MSR)是指您每月的总收入中用于偿还房贷的比例,目前的顶限是 30%。

总偿债比率(Total Debt Servicing Ratio,简称 TDSR)规定,借款人每月总收入只有 55% 可用于偿还债务(是指所有的借贷,包括车贷、信用卡欠款等)。

MSR 仅适用于购买组屋和执行共管公寓(EC)。如果您要购买私人住宅,您只需要考虑 TDSR。

7. 抵抗未来风险的压力测试

贷款人除了满足上面的 MSR 和 TDSR 要求之外,还需要进行一个压力测试。就是用一个比目前利率高很多的利率(目前使用的是 3.5%)来计算贷款总额。

这样可以确保将来利息升高后,贷款人有能力继续还贷。这是一个抵抗未来风险的保护措施。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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