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新加坡别墅多少钱?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-09-10

新加坡别墅多少钱?

新加坡稳定的政治环境、繁荣的经济景象,还有世界一流的医疗、教育系统都吸引了全球房产投资者来这里购置房产。在这个寸土寸金的繁华岛国上,庞大的外来资金注入了房地产市场,使得房产需求量往往供不应求,房产价格因此变的格外昂贵。市区重建局(URA)网站获得的预估数据显示,截至 2021 年 12 月 19 日,去年外国买家买下 6,211 个本地私宅单位,占交易量的 17.3%;交易额共达 155 亿 2,000 万元,占私宅总交易额的 20.8%。

新加坡所有房产类型中最贵的莫过于别墅。不差钱的海外买家将目光投向了最令人心神向往的拥有私人土地的房产——有地住宅(即中国人所称的“别墅”、“洋房”)。但是,新加坡的有地住宅通常只允许新加坡公民购买,此外还有极少数的永久居民经过当局批准后才能购买。只有 5% 的新加坡公民居住在这些有地住宅里,因为其价格通常让普通人望而却步。有地产业因其稀缺性与独特性给人带来一种彰显尊贵身份的象征。

当然,外籍人士想要在新加坡购买别墅也并非此路不通。感兴趣的意向买家可以继续查看下文一探究竟。

新加坡有地房产市场是什么情况?

新加坡作为一个国土面积只有 728.6 平方公里的小国,拥有有地住宅是每个新加坡人的终极梦想。

虽然新加坡是世界上房屋拥有率最高的国家之一,但是在这个土地稀缺的国家,为了满足人民的住房需求,新加坡的住宅由 2 个部分构成。

其一是公共住房,即“组屋”,约占总住房数量的 78.3%。

其二是私人住宅,包括 16.5% 的非有地住宅和 4.9% 的有地住宅。

据新加坡统计局数据显示,截至 2021 年,新加坡约有 6.85 万套有地住宅。

按住宅类型划分的新加坡居民家庭
来源:新加坡统计局(Singapore Department of Statistics)

新加坡的别墅是指什么?

新加坡的别墅称为“有地住宅”,是指所有者拥有土地所有权的有地房屋。在新加坡,有地住宅一词通常是指排屋、半独立式或完全独立式房屋。

新加坡的别墅有几种类型,主要是:

  • 联排别墅/排屋(Terrace House)
  • 半独立别墅(Semi-detach House)
  • 独栋洋房/洋房别墅(Detached House,Bungalow)
  • 豪华别墅(Good Class Bungalow,简称 GCB)

此外还有商住两用的店屋(Shophouse),联栋住宅(Townhouse)和集群屋(Cluster House)等类型。

联排别墅/排屋(Terrace house)

联排别墅是至少三栋相连式的有地住宅,肩并肩连成排的住宅由公共墙相连,各自又有独立的前后墙和屋顶,所以得名“排屋”。这是一种低密度的低层房屋种类。

半独立别墅/半独立式洋房(Semi-detach House)

半独立别墅是两套相邻或者背靠背的房屋,最小地块面积为 200 平方米,由一堵公共墙隔开。

半独立别墅的私人空间和隐私程度也比联排别墅高。所有的设施都会在别墅里面,全属业主拥有。

独栋洋房/独立式住宅(Detached House)和洋房(Bungalow

独栋洋房(独立式住宅)就是我们所说的“独门独院”,不与其他建筑物相连。这是新加坡最大的有地住宅类型之一,占地面积通常会在 400 平方米以上。独栋洋房的建筑和墙体结构都不连接另一套有地房产,所以为居民提供了高度的私密性和排他性。这样的别墅在新加坡数量相对有限。由于别墅区在人口密度低的位置,所以环境相当的安静舒适。

豪华别墅(GCB,又称优质洋房

豪华别墅(Good Class Bungalow)是新加坡最负盛名和独特的有地住宅类型。GCB 的最小地块面积必须为 1,400 平方米。新加坡市区重建局(URA)对 GCB 的地段有所划分,主要分布在第 10、11、20、21 和 23 邮区里的指定 39 个优质洋房区(如下图所示)。

目前,全新加坡约有 2,800 栋豪华别墅,由于 GCB 极其稀有、总价奇高,所以豪华别墅的买家往往非富则贵。

新加坡优质洋房区

联栋住宅(Townhouse,又称“共管排屋”)和集群屋(Cluster House,又称“聚落式共管排屋”)

联栋住宅和集群屋就是一排肩并肩连在一起的“分层有地住宅”(strata landed housing),是一种建在公寓小区内的低密度、类似有地住宅的低层房屋种类。共管排屋和聚落式共管排屋的业主既能拥有有地住宅的宽敞安逸,彰显尊贵身份,又能够享受到私人公寓的全套设施,包括健身房、会所、游泳池和保安服务等等。

跟有地住宅不同,共管排屋和聚落式共管排屋并不拥有房子的地契,而是与其他业主共用一张地契,即“分层地契”(Strata Title)。简单来说,共管排屋和聚落式共管排屋就是有地住宅和公寓的结合体。

新加坡政府在 2012 年 4 月规定,将不再允许开发商在具有 “公寓 “地位的项目中建造分层地契有地住宅。此举有效地堵塞一个漏洞,即允许外国人在没有获得土地交易批准单位(Land Dealings Approval Unit,简称 LDAU)的许可下购买此类项目的分层土地房屋。然而,外国人仍然可以购买已经获得市区重建局(URA)批准的公寓的分层有地房屋。

哪里可以找到别墅?

新加坡的别墅主要集中 2 个区域:新加坡本岛和圣淘沙岛(Sentosa)。

虽然在新加坡的不同地区都可以找到有地住宅,但大多数有地住宅都位于中部和东北部地区。在圣淘沙湾(Sentosa Cove)也可以找到最豪华的有地住宅。根据 List International Realty Pte Ltd 的数据显示,截至 2019 年第一季度,新加坡 53.5% 的有地房产位于第 10 区、第 15 区、第 16 区、第 19 区和第 20 区。其中,第 19 区的有地住宅数量最多——占总数量的 15.8%,其次是第 15 区、第 10 区、第 16 区和第 20 区。下图显示了这五个地区每种别墅类型的数量分布。

新加坡有地私宅住宅区

另外,圣淘沙湾(Sentosa Cove)作为出名的海景度假村和旅游胜地,拥有新加坡最豪华的有地住宅地段。圣淘沙湾位于新加坡本岛南部,不仅是新加坡田园式的度假岛屿,而且也是外国人唯一能在新加坡购置别墅住宅的地区,吸引很多外国人在此投资置业。

哪些人可以在新加坡购买别墅?

由于新加坡《住宅地产法案》(Residential Property Act)的规定,所有新加坡人都有资格在新加坡购买有地住宅(别墅)。

那么,外国人和新加坡永久居民(PR)可以买吗?

新加坡国土面积有限,对外国人购买有地私宅有明确的限制,除非是经过律政部审批认定对新加坡具有特殊贡献的永久居民(PR),否则不能购买别墅。放弃新加坡公民权或永久居民权的人,则必须将手上持有的有地私宅卖掉。

每年符合购买条件的永久居民人数并不多。有购买意向者需要先向新加坡土地管理局(Singapore Land Authority,简称 SLA)下属的土地交易批准单位(Land Dealings Approval Unit,简称 LDAU)申请批准,然后才能在新加坡购买有地住宅。可在线申请,但需要支付一笔不可退还的费用。

那么,批准的标准是什么呢?每个申请人都会根据具体情况进行评估,并考虑包括但不限于以下因素:(a)成为新加坡永久居民至少五年;(b)必须为新加坡做出非凡的经济贡献。评估时会考虑申请人在新加坡应纳税的收入等因素。

而唯一的例外就是圣淘沙湾地区的别墅。外国人,包括非永久居民,也可在圣淘沙湾购买地皮和有地私宅,不过该地区有地私宅的地契一般只有 99 年,外国买家也不可出租。

新加坡别墅的价格怎么样?

价格的影响因素

新加坡的房产可分为组屋、公寓、有地住宅这三大类。其中新组屋的价格是政府定下的,而公寓和有地住宅则是完全受到自由市场经济的影响。在市场上自由交易的别墅,其价格就是完全基于房地产最关键的三个词——“地段、地段,还是地段”。对新加坡别墅价格有影响的因素还包括地契、面积大小、新旧程度、住宅品质、稀缺性等等。

土地的价值

打个比方:一个新加坡人说,“我住在武吉知马的有地住宅。”就好比一个北京人说,“我在三环有套四合院。”中国人买别墅通常是看建筑和设计是否气派宽阔,而在新加坡买别墅看中的是建筑下面的土地。

在新加坡,有地住宅和公寓使用相同的产权——永久地契(freehold)或者 99 年地契/租赁地契(leasehold)。但是,和公寓不一样的是,大多数的有地住宅享用永久地契。90% 的有地住宅都使用永久地契,而其余的 10% 使用租赁地契。从价格上来说,使用永久地契的有地住宅会比租赁地契的有地住宅价格高一些。这其中牵扯到土地地契文件,影响别墅价格的因素比公寓复杂的多,价钱差异也非常的大。

根据市区重建局(URA)的数据,截止 2021 年,永久地契的有地住宅均价在 1,540 新元每平方英尺,而租赁地契的有地住宅均价在 1,047 新元每平方英尺,两者相差 46.8%。

各种类型的别墅,丰俭由人

按照别墅类型来看,联排别墅,半独立别墅,独栋别墅,豪华别墅的价格也是由低至高。非市区地段、比较旧的联排别墅,两百多万也能买到。而最贵的豪华别墅则动辄就上千万了。

接受过更好的教育、有更宽广的国际视野的科技新贵们也更偏爱新加坡的豪华别墅。据媒体报道,抖音海外版 TikTok 的 CEO 周受资计划斥资 8,600 万新币购下了爱士特女皇园(Queen Astrid Park)的 GCB。在新加坡买豪华别墅的人往往大名如雷贯耳,比如:海底捞老板张勇、戴森老板詹姆斯戴森、雷蛇(Razer)的老板陈民亮、Grab 联合创始人 Anthony Tan 和 SecretLab 的 老板 Ian Ang 等等。

典型的新加坡别墅市场交易价

为了更加直观的展示新加坡别墅的价格,以下是几处别墅交易价格。

楼盘名称:荷兰村庄(The [email protected]

地址:福特道 1 号(1 Ford Avenue)

房产类型:联栋住宅/共管排屋(Townhouse)

地契:永久地契

面积:306 平方米

最后一次交易价格:402.8 万新元

 

楼盘名称:新名门(Thomson Grand)

地址:新民径 11 号(11 Sin Ming Walk)

房产类型:集群屋/聚落式共管排屋(Cluster House)

地契:99 年租赁地契(2010 年起)

面积:506 平方米

最后一次交易价格:310 万新元

 

地址:实乞纳径 17 号(17 Siglap Walk)

房产类型:联排别墅/排屋(Terrace house)

地契:永久地契

土地面积:171.4 平方米

最后一次交易价格:323 万新元

 

地址:南利花园 14 号(14 Namly Garden)

房产类型:半独立别墅/半独立式洋房(Semi-detach House)

地契:永久地契

土地面积:298 平方米

最后一次交易价格:652 万新元

 

地址:荷兰路 492 号(492 Holland Road)

房产类型:独栋洋房/独立式住宅(Detached House)

地契:永久地契

土地面积:570 平方米

最后一次交易价格:1,200 万新元

 

地址:那森路 30 号(30 Nassim Road)

房产类型:豪华别墅/优质洋房(GCB)

地契:永久地契

土地面积:2,987 平方米

最后一次交易价格:1.288 亿新元

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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