新加坡的房产升级:从组屋升级到公寓、EC 或有地房产需要多少钱(2023)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-03-22

新加坡的房产升级:从组屋升级到公寓、EC 或有地房产需要多少钱(2023)

新加坡的第一套组屋有五年的最低居住年限(MOP),五年将近,很多人可能会考虑搬家,进行房产升级。

大多数组屋升级者的目标是从组屋升级到公寓或执行共管公寓(EC)。但是在此之前,重要的一点是要检查出售组屋所赚取的利润是否足以抵消进行组屋升级所需的花费。

本文将以一个典型的新加坡家庭为例,计算他们出售第一套组屋后“升级”到不同的房产类型——EC、公寓或有地住宅产生的利润和花费。

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    满 MOP 后出售组屋能赚多少钱?

    许多新加坡夫妇的首套住房是预购组屋(BTO),因为在五年 MOP 之后再出售,很有可能获得相当可观的利润。

    这是因为 BTO 是由建屋局以政府补贴价直接出售的,一般情况下,在满 MOP 之后,可以在公开市场上以比原价高得多的价格出售。

    这种“投资策略”取得了巨大的成功,以至于黄金地段的 BTO 经常被超额认购。出售组屋的潜在收获巨大,以至于政府推出了一个新的黄金地段组屋模式(PLH)来避免“彩票效应”。

    基于以上,我们再开始举例。假设新加坡的王氏夫妇于 2011 年在榜鹅以 30 万元的价格购买了一套四房式 BTO,并于 2016 年入住。他们获得了 5,000 元的住房津贴,并申请到了 25 年的建屋局贷款,每月分期付款 1,203 元。当时的建屋局贷款的贷款与估值比率(LTV)顶限为 90%。

    在满 MOP 后,他们在 2021 年以 48 万元的价格出售了这套房产(这是基于建屋局的组屋转售平台上用类似房产做的估计,买卖双方都可以通过这个平台上对组屋价格进行评估)。

    在出售收益中,王氏夫妇需要将以下款项连本带息返还至其公积金账户(每年 2.5%,五年复利):

    • 住房津贴:5,000 元 + 应计利息 = 5,657 元
    • 用于支付 BTO 首付的公积金:30,000 元 + 应计利息 = 33,942 元
    • 截止售出前,用于支付抵押贷款的公积金:72,180 元 + 应计利息 = 94,110 元

    这实际上相当于向他们自己的公积金普通户头(CPF OA)注入了 133,709 元,这笔钱当然还是可以用于住房。现金收益方面,在付清了剩余的 288,720 元抵押贷款后,王氏夫妇还可以收获 57,571 元。

    总的来说,王氏夫妇的资金收益大约是 191,280 元,为他们购买下一套房产积攒了不少资本。

    将组屋升级为 EC 或私人房产需要多少钱?

    通过以上例子,我们已经看到一对普通的新加坡夫妇从 BTO 中获取的“利润”有多可观了,但这是否足以实现他们梦想中的房产升级呢?

    这取决于他们是想从组屋升级到 EC、私人公寓还是有地住宅。假设王氏夫妇通过上述示例房产,升级到以下这三种类型的房产,则需要补足的费用分别为:

    房产升级类型 需要补足的费用
    组屋到 EC 58,720 元
    组屋到公寓 183,720 元
    组屋到有地住宅 558,720 元

    组屋升级到 EC 要花多少钱?

    三个选项中最实惠的是从组屋升级到 EC,也就是建屋局推出的执行共管公寓,旨在为新加坡的中上层家庭提供的公私混合住房。

    EC 由私人开发商建造,所以它们看起来像公寓,配有公寓设施,但由建屋局出售。要获得购买 EC 的资格,买家必须满足建屋局的一系列资格标准。

    假设王氏夫妇满足 16,000 元的收入上限,并有资格申请 EC,还在建屋局推出的新 EC 项目中发现了一个超级便宜的两房式单位,价格仅为 100万元。

    但现在产生了一个问题:尽管 EC 归建屋局管,但买家不能为购买 EC 申请建屋局贷款。

    鉴于不能申请建屋局贷款,王氏夫妇将需要申请银行贷款。银行贷款意味着他们必须支付 25%(即 25 万元)的首付,其中的 5%(即 5 万元)必须是现金。

    他们从出售 BTO 中获得的 191,280 元略低于首付,所以必须再掏出至少 58,720 元的现金或公积金。

    剩下的 75 万元是抵押贷款。25 年的贷款,加上 3.5% 的利息,预计每月还款约为 3,755 元。

    偿还 EC 的房贷不仅必须遵守总偿债率(TDSR),还必须遵守更严格的房贷偿还比率(MSR),该比率将房屋贷款还款额限制在月收入的 30%。

    以每月 3,755 元的还款倒推,王氏夫妇的总收入必须至少为每月 12,517 元。 如果他们的收入不足,则必须增加首付并减少房贷,来实现升级到 EC 的梦想。

    组屋升级为公寓要花多少钱?

    私人公寓的外观和给人的感觉与 EC 非常相似。主要区别在于它是 100% 私人房产,所以没有收入上限或 MOP 要求,在位置和屋契方面也有更多的选择。

    还有一个区别是它的价格往往比 EC 要高,一套经济实惠、令人满意的二房式单位,至少要 150 万起。

    使用银行贷款意味着首付为 37.5 万元,其中 5%(即 7.5 万元)必须是现金。由于王氏夫妇出售 BTO 获得的 191,280 元还不足以支付首付,他们至少需要补 183,720 元的差价。

    现金部分必须补至少 17,429 元(因为出售 BTO 获得的 57,571 元还不够),其余的钱可以放在他们的公积金普通户头中。

    以 112.5 万元的房屋贷款,3.5% 的利率,25 年的贷款期限来计算,估计每月分期付款为 5,632 元。

    对于私人房产,每月贷款还款只需要满足 TDSR,而非 MSR。因此,只要总债务不超过收入的 55%,就在限制范围内。

    假设王氏夫妇没有其他贷款,并且总收入高于 10,240 元,则可以购买私人公寓。矛盾的是,这低于购买 EC 所需的收入。

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    组屋升级为有地房产要花多少钱?

    没有多少新加坡组屋升级者愿意在他们的房产升级之路上迈出如此巨大的一步,但为了保证全面性,我们将提供从 BTO 升级到有地住宅的所需花费。

    新加坡的“入门级”有地住宅价格约 350 万元。通过银行贷款,25% 的首付为 87.5 万元,其中 17.5 万元必须是现金。王氏夫妇的第一个难题就是需要考虑是否有多余的 169,249 元来支付首付的现金部分,公积金普通户头需要支付的部分甚至不用进行计算。

    在付完首付后,他们将背负 262.5 万元的房屋贷款,假设为 25 年期 3.5% 利率的贷款,则每月还款额为 13,141 元。

    因此他们每月的总收入必须高于 23,893 元才能满足 55% 的 TDSR 要求。即便如此,每月超过 1.3 万元的房贷,并不适合胆小的人。

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    房产升级建议量力而为

    上文的计算足以显示,从组屋升级到公寓并不像听起来那么容易。通常情况下,组屋升级者都需要准备好积蓄补足差额。

    对于下定决心升级组屋的人来说,这也不是不可能实现,但是一定要做好计划。建议潜在的组屋升级者为他们梦想中的房产升级制定一个储蓄计划,而不仅仅是指望资本增值。

    此外,一定要考虑升级房产带来的房贷上升,每月还款额可能会是以前的两倍、三倍甚至四倍!除非收入高到对支付当前的组屋抵押贷款毫不费力,否则在进行升级之前请仔细考虑。

     

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    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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