经济衰退如何影响新加坡房地产价格

Leo Kwek 郭耀阳

2022-06-26

“美国一打喷嚏，全世界就得感冒”。美联储在 2022 年 6 月大幅加息 75 个基点，而且可能在 2022 年 7 月再次加息 75 个基点以抑制通胀，这有可能使美国经济陷入衰退。

新加坡经济会步其后尘吗？经济衰退对新加坡楼市有何影响？

新加坡最近一次经济紧缩是在 2020 年，国内生产总值（GDP）连续两个季度下降。房地产价格出人意料地坚挺，一个季度下跌 1.0%，然后先于经济增长之前再次攀升。新加坡房地产市场的复苏领先总体经济一个季度。

表一：国内生产总值（GDP）和房价对比（2019 第四季度至 2020 第三季度）

来源：统计局（Singstat），市区重建局（URA）

根据追溯到 1975 年的可用数据，将国内生产总值和房地产价格的变化进行对比，看看两者之间是否存在任何关联。

图 1 显示，新加坡房地产市场在经济紧缩之前先行下跌。1998 年第一季度房地产市场价格下跌 0.8%，紧随其后的就是 1998 年第二季度的经济紧缩。在 1997 年亚洲金融危机之前，由于政府采取严厉的降温措施抑制投机，房地产市场在 1996 年第三季度跳水。

在 2001 年互联网泡沫破灭期间，房地产市场也是在 2000 年第三季度首次出现转折。只有在全球金融危机和冠状病毒病（COVID-19）经济衰退期间，房地产价格才与同步下跌。

图一：国内生产总值（GDP）和房价对比（1975 至 2022 第一季度）

房地产价格走低期间，经济增长速度也会相应降低。

另一方面，房地产市场的复苏是与经济复苏同时发生的。大多数时候，房地产市场的复苏是急剧而迅速的。

房地产市场似乎是显示经济健康状况更好的指标。这与经济紧缩将导致房地产市场低迷的普遍看法背道而驰。

房地产市场在经济衰退之前下跌可能还有其他原因。过去，房地产投机的现象很普遍，尤其是在 90 年代中期，买家可以很容易地将房子转手。一些炒房客还会降价抛售以限制损失。

房地产行业依赖于可以轻松获得的低成本融资。在亚洲金融危机期间，一些银行限制了为开发商提供贷款并提高了利率。这反过来又给高杠杆率的开发商施加了降价以推动销量的压力。

信贷紧缩导致新楼盘减少，这反过来又影响了 1990 年代末至 2000 年代初的建筑业。这又对就业和其他经济领域产生了多米诺骨牌效应，从而导致当时的经济紧缩。

毫无疑问，利率上升是一个令人担忧的问题。但是，与过去相比，开发商更加谨慎且杠杆率更低。此外，他们降价出售以满足额外买家印花税减免的五年期限的可能性很低。

截至 2022 年第一季度，市场上未售出的库存是 14,362 个单位，处于一个非常低的水平。这比 2019 年第一季度未售出单位的峰值低了 62%。

新加坡金融管理局（MAS）已确保通过卖方印花税（SSD）将投机行为降至最低。2022 年第一季度的投机率低至 2.6%，而对比之下，1995 年第二季度的投机率为 31.1%。总偿债率顶限（TDSR）设为 55％的情况下，这可以阻止购房者过度杠杆。

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这是极不可能的。2022 年第二季度开售的两个主要项目鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和丽福苑（LIV@MB）的中位售价分别为每平方英尺 2,175 元和 2,405 元。

房地产门户网站的公寓转售价格指数显示，房价在 4 月份和 5 月份上涨了 1.1%。6 月份的房屋需求仍然强劲。

预计 2022 年新加坡房地产价格将保持增长势头。建筑成本上升将导致销售价格上涨。低失业率、持续的收入增长，和不断增长的组屋转售市场意味着房屋需求将保持稳定。

如果房价下降，过去的经验表明，复苏将会是急剧且迅速的！

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郭耀阳是新华乐（前称安家狮城）的创始人，一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年，专注于私宅销售和商业地产，为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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