经济衰退如何影响新加坡房地产价格

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-06-26

经济衰退如何影响新加坡房地产价格

“美国一打喷嚏,全世界就得感冒”。美联储在 2022 年 6 月大幅加息 75 个基点,而且可能在 2022 年 7 月再次加息 75 个基点以抑制通胀,这有可能使美国经济陷入衰退。

新加坡经济会步其后尘吗?经济衰退对新加坡楼市有何影响?

新加坡最近一次经济紧缩是在 2020 年,国内生产总值(GDP)连续两个季度下降。房地产价格出人意料地坚挺,一个季度下跌 1.0%,然后先于经济增长之前再次攀升。新加坡房地产市场的复苏领先总体经济一个季度。

表一: 国内生产总值(GDP)和房价对比(2019 第四季度 至 2020 第三季度)

时期 GDP 增长(参考 2015 年新元价值估算) 市区重建局物业价格指数
2019 第四季度 +0.2% 0.5%
2020 第一季度 -0.1% -1.0%
2020 第二季度 -12.6% 0.3%
2020 第三季度 9.2% 0.8%

来源:统计局(Singstat),市区重建局(URA)

新加坡房地产市场是否会引领经济下滑?还是经济领先于房地产市场下滑?

根据追溯到 1975 年的可用数据,将国内生产总值和房地产价格的变化进行对比,看看两者之间是否存在任何关联。

图 1 显示,新加坡房地产市场在经济紧缩之前先行下跌。1998 年第一季度房地产市场价格下跌 0.8%,紧随其后的就是 1998 年第二季度的经济紧缩。在 1997 年亚洲金融危机之前,由于政府采取严厉的降温措施抑制投机,房地产市场在 1996 年第三季度跳水。

在 2001 年互联网泡沫破灭期间,房地产市场也是在 2000 年第三季度首次出现转折。只有在全球金融危机和冠状病毒病(COVID-19)经济衰退期间,房地产价格才与同步下跌。

图一:国内生产总值(GDP)和房价对比(1975 至 2022 第一季度)

国内生产总值(GDP)和房价对比(1975 至 2022 第一季度)
来源:统计局,市区重建局

房地产价格走低期间,经济增长速度也会相应降低。

另一方面,房地产市场的复苏是与经济复苏同时发生的。大多数时候,房地产市场的复苏是急剧而迅速的。

房地产市场似乎是显示经济健康状况更好的指标。这与经济紧缩将导致房地产市场低迷的普遍看法背道而驰。

房地产市场在经济衰退之前下跌可能还有其他原因。过去,房地产投机的现象很普遍,尤其是在 90 年代中期,买家可以很容易地将房子转手。一些炒房客还会降价抛售以限制损失。

房地产行业依赖于可以轻松获得的低成本融资。在亚洲金融危机期间,一些银行限制了为开发商提供贷款并提高了利率。这反过来又给高杠杆率的开发商施加了降价以推动销量的压力。

信贷紧缩导致新楼盘减少,这反过来又影响了 1990 年代末至 2000 年代初的建筑业。这又对就业和其他经济领域产生了多米诺骨牌效应,从而导致当时的经济紧缩。

如果新加坡房地产市场是一个先行指标,我们如何利用它来做出更好的购买决策?

毫无疑问,利率上升是一个令人担忧的问题。但是,与过去相比,开发商更加谨慎且杠杆率更低。此外,他们降价出售以满足额外买家印花税减免的五年期限的可能性很低。

未售出的新加坡私人住宅单位总数
来源:市区重建局

截至 2022 年第一季度,市场上未售出的库存是 14,362 个单位,处于一个非常低的水平。这比 2019 年第一季度未售出单位的峰值低了 62%。

新加坡金融管理局(MAS)已确保通过卖方印花税(SSD)将投机行为降至最低。2022 年第一季度的投机率低至 2.6%,而对比之下,1995 年第二季度的投机率为 31.1%。总偿债率顶限(TDSR)设为 55% 的情况下,这可以阻止购房者过度杠杆。

2022 年下半年的新加坡房价会走低吗?

这是极不可能的。2022 年第二季度开售的两个主要项目鑫丽嘉园(Piccadilly Grand)和丽福苑(LIV@MB)的中位售价分别为每平方英尺 2,175 元和 2,405 元。

房地产门户网站的公寓转售价格指数显示,房价在 4 月份和 5 月份上涨了 1.1%。6 月份的房屋需求仍然强劲。

预计 2022 年新加坡房地产价格将保持增长势头。建筑成本上升将导致销售价格上涨。低失业率、持续的收入增长,和不断增长的组屋转售市场意味着房屋需求将保持稳定。

如果房价下降,过去的经验表明,复苏将会是急剧且迅速的!

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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