如何在新加坡购买二手/转售公寓指南(2023 年)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-04-10

如何在新加坡购买二手/转售公寓指南(2023 年)

如果您打算在 2023 年购置一套二手/转售公寓,但不知从何处着手,那这篇指南将协助您做出重大人生决策,帮助您应对由此带来的复杂情况。

房产门户网站上的那套私人房屋是否是您近期一直关注的?现在就行动起来,仅需以下简单几步,就可将其收入囊中。通过下述步骤,您将了解购房全流程,从开启财务规划,到领取钥匙,直至购房结束。

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    第一步:开启财务规划

    根据您的收入、年龄和贷款承诺计算出您可以负担的最大房贷额度和最高房屋购买价格。

    部分您需要注意的财务支出:

    • 买方印花税(BSD):根据房屋购买价格和房屋估值(取二者中的价高者)计算得出。
    • 额外买方印花税(ABSD):若您为新加坡公民,且此为您购买的第一套住宅,那您无需支付 ABSD。但新加坡永久居民(PR)和外国人需要分别支付 5% 和 30% 的 ABSD。
    • 总偿债率(TDSR):这决定了您能从金融机构获批的最大贷款额度,金融机构必须确保您每月偿还的所有债务(包括房贷、信用卡账单、车贷和个人贷款)不超过您每月总收入的 55%。
    • 贷款与估值比率(LTV):您第一套房屋贷款的 LTV 上限为 75%。若您支付的单元价格高于它的估值,您需要自掏腰包弥补差价。

    在安家狮城上查找新加坡所有银行的最佳房贷利率。我们将为您对比不同的贷款计划,一切只为您服务,并向您推荐与您贷款资格相匹配的贷款计划。我们将协助您获得金融机构对贷款金额的原则批准(In-Principle Approval,简称 IPA)。

    我们可帮助你获取最低房贷利率,拒做冤大头。

    获得 IPA 取决于您的财务能力和信用记录,批准流程可能需要 7-30 天,具体时间取决于您的财务状况、您提供的信息的准确性以及您是否提交了所有所需材料。

    我们建议您在这一阶段申请一个高一点的 IPA 额度,因为您在获批后可以要求降低额度,但反之,一旦您已完成定金支付,想要再提高额度就不一定能够成功了。

    这么做可以确保您不会损失选购权费(Option Fee),通常是购房价格的 1%。卖家一旦授予选购权书(Option to Purchase,简称 OTP),您就需要支付选购权费。

    第二步:开启您的搜房之旅

    在房屋平台上开展市场调查,从地理位置、预算和房屋大小等方面筛选符合您喜好和需求的房源。安家狮城的房源平台也能为您提供细致的筛选条件,帮助您找到梦中情房。

    若您没有足够的时间浏览数千套房源,您可以联系安家狮城的房地产专家,协助您推荐合适的房源。

    第三步:出价

    买家出价

    请确保您已做过市场调查,也就是查询过近期的交易以及当前的市场价。

    在发现满意的房源和满意的价格之后,即可出价!

    在与卖家协商并商定房产价格之后,卖家将发出选购权书。

    第四步:获得选购权书并支付选购权费

    选购权书(OTP)是您(买家)和卖家之间的一份有关购买私人房产的法律协议。

    一旦卖家授予 OTP,您将需要支付选购权费(Option Fee),费用通常是购房价格的 1%。在此之后,您就成功表达了您对这套私人房产的购买意向,同时卖家不得再向其他买家发出 OTP。

    第五步:联系律师

    在这一步,您需要一位律师协助您按时执行选购权书以及完成剩余的产权转让流程。其中包括将卖家的拥屋权按照法律转让给您本人,也就是买家。

    若您将使用公积金(CPF)和/或房屋贷款购买房子,您可以考虑从中央公积金局和您的银行提供的律师行小组中聘请一家。这么做能够确保您无需同时聘请两位律师分别处理这两件事情,可为您节省数百新元的律师费。

    第六步:执行选购权书

    您将有 14 天时间执行选购权书(Exercise OTP),并且准备剩余 4% 的首期付款,以银行本票支付(Cashier’s Order)。这一流程需由您的产权转让律师完成并将本票送至卖方律师。

    为避免延误,我们建议您在执行 OTP 时至少提前一天将 4% 的银行本票交给您的律师。

    若您想放弃购买二手/转售公寓,您必须首先告知卖家您将不再推进购房流程。您可以让 OTP 过期,同时放弃 1% 的选购权费。

    第七步:支付印花税和律师费

    第一步中提到的财务支出,比如买方印花税(BSD)和额外买方印花税(ABSD)(如适用),是基于房产的购买价或市场价(取二者中的价高者)得出的。

    您的法律代表将告知您何时需要付款。通常是在执行 OTP 后的 14 天内。若您未按时付款,您将面临罚款和来自新加坡国内税务局(IRAS)的强制措施。

    第八步:完成购房流程并领取钥匙

    完成购房流程并领取钥匙

    一旦您付清了最后一笔款项且您的住房贷款已发放,那您就将迎来期盼已久的时刻——领取新家的钥匙。

    这一流程将耗时约 8-12 周(取决于您和卖家的协议,从您执行选购权书之日起计算)。您的律师将告知您在流程完成之日领取钥匙。

    常见问题解答

    1. 什么时候是购买公寓的好时机?

    任何市场情况都隐藏着机会。

    1. 在新加坡购入一套公寓包含哪些成本?

    除了购房价格之外,请预留买方印花税(BSD)、额外买方印花税(ABSD)以及律师费和房贷的费用。

    1. 外国人能否在新加坡购买公寓?

    可以。根据《住宅房地产法令(Residential Property Act)》,外国人可以购买公寓单位,无需事先批准。还需引起注意的是,允许购买公寓不意味着无需支付 ABSD。

     

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    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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