按揭付款的每月还款额如何计算?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-10-23

按揭付款的每月还款额如何计算?

在新加坡买房,大部分人会选择向银行申请抵押贷款(也就是我们所说的“房贷”或者“按揭贷款”)。申请到抵押贷款后,你每月需要向银行支付固定的金额作为还款。但是,我们如何计算按揭贷款的每月还款额是多少?

这是一个至关重要的问题,因为按揭贷款的每月还款(我们称之为“月供”)关系到我们买房的承担能力。当然,我们可以使用房贷计算器非常方便地算出来。但是,很多人还是搞不明白这个还款额是怎么计算出来的。这篇文章将从房贷的本金和利息角度帮你把问题捋清楚。敲黑板:数学课开始啦!

为什么按揭贷款的每月还款额这么复杂?

计算月供的公式是什么?

对于喜欢数学的人来说,抵押贷款的还款公式并不那么复杂。请记住:这里并没有考虑到浮动利率。利率可能会发生变化。

首先我们要搞清公式代表的意义:

  • r = 年利率 / 12(月)
  • P = 贷款本金(起始余额)
  • n = 总还款次数:如果你在 25 年中每月偿还一笔抵押贷款,则为 25*12 = 300

 

公式如下:

月供 = P*((r(1+r)^n)/((1+r)^n-1))

如果我们想计算平均抵押贷款的还款额,可能如下所示:

r = 0.033/12 = 0.00275

P = 350,000 元

n = 25*12 = 300(每月还款一次,持续 25 年)

这是一笔 35 万元的抵押贷款,年利率为 3.3%,期限为 25 年。

 

我们将这些数字代入公式:

月供 = 350000*((0.00275(1+0.00275)^300)/((1+0.00275)^300-1))

 

我们得简化公式:

月供 = 350000*((0.00275(2.27930))/((2.27930)-1));

月供 = 350000*(0.00627/1.2793);

月供 = 350000*0.00490

 

最终计算出:

月供 = 1715

为什么按揭贷款的每月还款额这么复杂?

银行需要从放贷中赚钱,这就是他们对贷款收取的利息。从本质上来说,按揭贷款的利息是银行向你收取的借钱费用

如果还款不考虑时间的因素,那么算出按揭贷款的还款额是一件很容易的事。不幸的是,时间的成本占了相当大的一部分。

这个“金钱的时间成本”就是我们所说的“复利”。阿尔伯特·爱因斯坦将复利称为“宇宙中最强大的力量”。如果你以 2% 的单利借入 10,000 块钱,期限为 10 年,那么你每年将支付 200 块的利息——超级简单,不是吗?

但是,如果以复利借款,我们必须在每次还款时都计算剩余未还的钱产生的利息。

新加坡的按揭贷款使用的是复利,数学公式计算如下:

以 2% 的利息借 10,000 元,为期 5 年,每年还款额为 2,121.58 元。

  • 第一年,你欠银行 10,000 元。第一年还款额是 2,121.58 元。根据 2% 的利率计算,等于其中 200 元是还利息,另外 1,951.58 元是还本金。(本金就是你最初借入的金额)

为什么我们要分清楚每月还款中的利息和本金?利息直接还给银行,而明年所欠的金额需要减去已经还了的本金:$10,000-$1,951.58=$8,078.42。

  • 第二年,你欠银行的钱减少了(8,078.42 元)。你仍然需要支付 2,121.58 元,但这次你支付的利息会减少——因为你还的是8,078.42 元的 2% —— 161.57 元,其余部分(1,960.02 元)归本金。现在你欠银行 6,118.40 元。
  • 第三年,你还款的是同样的 2,212.58 元。这次,你需要为 6,118.40 元支付 2% 的利息:即 122.37 元。你现在欠银行 4,119.18 元。
  • 第四年,重复一遍:4,119.18 元的 2% 是 82.38 元。现在你欠银行 2,079.98 元。
  • 第五年(最后一年!),你需要支付最后一笔还款:2,079.98 元,加上 2% 的利息,总计为 2,121.58 元。

头大了,是吧?这也是利率如此重要的原因:如果你在上例中的利率为 5%,那么你将多支付近 1,000 元的利息。想象一下:如果是 25 年 100 万元的抵押贷款,你要付多少利息?肯定是一个超级肉痛的数字。

浮动利率是怎么操作的?

到目前为止,我们一直在讨论的是固定利率,即:利率保持不变。

如果你获取的是浮动利率的抵押贷款,你的利率可能会发生变化(这完全取决于银行)。通常,这个可变动的利率是与新加坡隔夜平均利率(SORA)挂钩的,在 SORA 的基础上浮动。

如果你认为复利很让借款人肉痛了,那么浮动利率就是魔鬼。因为这会大大增加计算的难度。大多数抵押贷款在短期内都采用固定利率:通常头 2-5 年的利率是固定的。当你的抵押贷款期限超出锁定期,你的贷款将变成可浮动利率,你的月供额每个月都可能会发生变化!

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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