如何选择商业店铺、店屋进行投资:根据房地产代理的建议

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-07-8

如何选择商业店铺、店屋进行投资:根据房地产代理的建议

在 4 月宣布的最新一轮降温措施中,我们看到额外买方印花税(ABSD)税率有所增加,以抑制对住宅物业的投资需求。

对于拥有第二套住房的新加坡人和永久居民(PR),ABSD 税率已分别提高到 20% 和 30%。

对外国人来说,这一涨幅是最大的,因为 ABSD 税率从 30% 翻了一番,达到 60%。

在提高税率之后,Leo 评论说,投资需求将被转移到其他资产,包括不受 ABSD 约束的商业物业。

“降温措施是为了确保住房的可负担性,以便住宅物业满足住房需求而不是投资需求。因此,更多的投资者被分流到商业物业等替代性资产,如店屋。”

事实上,新华乐早在 2011 – 2012 年就开始钻研店屋细分市场。这也是政府首次推出 ABSD 的时候。

十多年前,新加坡人购买第三套及后续房产需缴纳 3% 的 ABSD 税率。永久居民购买第二套及后续房产的税率为 3%。同时,外国人的 ABSD 税率为 10%。

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    新加坡房地产降温措施与非有地房产转售价格指数和销量对比
    这张图显示了多年来降温措施对私人房地产价格指数和成交量的影响。

    “当时,我们的强项主要是圣淘沙和滨海湾的住宅单元。然而,在宣布住宅降温措施后,我们希望探索另一种房地产投资方式,为我们的客户增加价值。因此,我们开始了在店屋领域的旅程,培养我们对它的热情。”

    截至撰写本文时,新华乐今年已售出 10 多间店屋。

    在新加坡投资店屋的吸引力

    与新加坡的住宅物业相反,在这里投资商业物业的主要吸引力在于它们不受 ABSD 的约束。同样,投资者不必为其支付卖方印花税(SSD),从而使他们能够快速转售商业物业。

    ABSD 和 SSD 都仅适用于住宅物业。这也意味着被划为住宅用途的店屋需要缴纳这些印花税。

    然而,与典型的商业地产不同,店屋是新加坡最稀有的房地产类型之一,这使它们对投资者更具吸引力。

    或许正如 Leo 对投资住宅和商业物业(如店屋)之间的区别所解释的那样,“如果住宅物业是一种商品(例如,需要有一个屋顶),那么购买商业物业,尤其是店屋,将是一种收藏品投资,一种供应有限的艺术品。”

    他将店屋投资比作寻找未抛光的钻石,并补充说这是一门艺术。

    “首先,每个店屋都是独一无二的。其次,它们是一种遗产。每个店屋都有自己的历史。要在店屋中发现未经打磨的钻石,通常需要某种形式的直觉,这是从一个人的经验和对该细分市场的深入了解中发展出来的。”

    曾经有一个客户爱上了他进行了大采购的店屋,以至于他继续在同一条街上购买了另外五间可供出售的店屋。

    对谁可以拥有商业店屋没有限制

    也许对投资者来说更重要的是,对商业地产(包括店屋)的所有权没有限制。这意味着它们可以卖给外国人。

    另一方面,有地住宅物业被视为受限制的物业,外国人没有资格拥有。此规则的一个例外是圣淘沙湾的有地住宅。外国人可以购买,但须经当局批准。

    因此,听到外国人在这里投资店屋也就不足为奇了。

    根据 Leo 的说法,海外投资者约占店屋总交易的 20% 至 30%,而且这一比例一直在增加。虽然他们来自世界各地,但主要是印度尼西亚、马来西亚和中国。

    “不过,我们也看到来自菲律宾的兴趣在增加。”

    他补充说,在第 1 邮区和第 2 邮区,几乎 50% 的店屋买家是永久居民和外国人。与此同时,新加坡买家和公司主要主导着第 7、8、14 和 15 邮区的店屋部分。在这些地区,外国买家的比例较低。

    他的大多数客户都是企业主和投资者。

    如何选择店屋进行投资

    Leo 补充说,商业地产领域非常广泛。“一些商业房地产经纪人可能对酒店领域充满热情,而另一些人可能对工商业物业充满热情。”

    他以寻找未经打磨的原始钻石为类比,阐述了店屋有多种形式。例如,它可以是零售商店或分层店屋,有可能改变用途以获得更好的租户。

    根据店屋的分区,业主可以向当局申请改变用途。例如,有些店屋可以用于开餐馆,而有些则不能。有些甚至可能不允许用于任何餐饮业务。

    Leo 进一步分享了一个关于店屋投资的技巧:不要只看房产目前的租金。

    “未经打磨的店屋有很多的增值和增加潜在租金的潜力。这包括改变用途和增强物业布局的潜力,以获得更高的效率。”

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    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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