在 4 月宣布的最新一轮降温措施中，我们看到额外买方印花税（ABSD）税率有所增加，以抑制对住宅物业的投资需求。
对于拥有第二套住房的新加坡人和永久居民（PR），ABSD 税率已分别提高到 20% 和 30%。
对外国人来说，这一涨幅是最大的，因为 ABSD 税率从 30% 翻了一番，达到 60%。
在提高税率之后，Leo 评论说，投资需求将被转移到其他资产，包括不受 ABSD 约束的商业物业。
“降温措施是为了确保住房的可负担性，以便住宅物业满足住房需求而不是投资需求。因此，更多的投资者被分流到商业物业等替代性资产，如店屋。”
事实上，新华乐早在 2011 – 2012 年就开始钻研店屋细分市场。这也是政府首次推出 ABSD 的时候。
十多年前，新加坡人购买第三套及后续房产需缴纳 3% 的 ABSD 税率。永久居民购买第二套及后续房产的税率为 3%。同时，外国人的 ABSD 税率为 10%。
“当时，我们的强项主要是圣淘沙和滨海湾的住宅单元。然而，在宣布住宅降温措施后，我们希望探索另一种房地产投资方式，为我们的客户增加价值。因此，我们开始了在店屋领域的旅程，培养我们对它的热情。”
截至撰写本文时，新华乐今年已售出 10 多间店屋。
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在新加坡投资店屋的吸引力
与新加坡的住宅物业相反，在这里投资商业物业的主要吸引力在于它们不受 ABSD 的约束。同样，投资者不必为其支付卖方印花税（SSD），从而使他们能够快速转售商业物业。
ABSD 和 SSD 都仅适用于住宅物业。这也意味着被划为住宅用途的店屋需要缴纳这些印花税。
然而，与典型的商业地产不同，店屋是新加坡最稀有的房地产类型之一，这使它们对投资者更具吸引力。
或许正如 Leo 对投资住宅和商业物业（如店屋）之间的区别所解释的那样，“如果住宅物业是一种商品（例如，需要有一个屋顶），那么购买商业物业，尤其是店屋，将是一种收藏品投资，一种供应有限的艺术品。”
他将店屋投资比作寻找未抛光的钻石，并补充说这是一门艺术。
“首先，每个店屋都是独一无二的。其次，它们是一种遗产。每个店屋都有自己的历史。要在店屋中发现未经打磨的钻石，通常需要某种形式的直觉，这是从一个人的经验和对该细分市场的深入了解中发展出来的。”
曾经有一个客户爱上了他进行了大采购的店屋，以至于他继续在同一条街上购买了另外五间可供出售的店屋。
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对谁可以拥有商业店屋没有限制
也许对投资者来说更重要的是，对商业地产（包括店屋）的所有权没有限制。这意味着它们可以卖给外国人。
另一方面，有地住宅物业被视为受限制的物业，外国人没有资格拥有。此规则的一个例外是圣淘沙湾的有地住宅。外国人可以购买，但须经当局批准。
因此，听到外国人在这里投资店屋也就不足为奇了。
根据 Leo 的说法，海外投资者约占店屋总交易的 20% 至 30%，而且这一比例一直在增加。虽然他们来自世界各地，但主要是印度尼西亚、马来西亚和中国。
“不过，我们也看到来自菲律宾的兴趣在增加。”
他补充说，在第 1 邮区和第 2 邮区，几乎 50% 的店屋买家是永久居民和外国人。与此同时，新加坡买家和公司主要主导着第 7、8、14 和 15 邮区的店屋部分。在这些地区，外国买家的比例较低。
他的大多数客户都是企业主和投资者。
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如何选择店屋进行投资
Leo 补充说，商业地产领域非常广泛。“一些商业房地产经纪人可能对酒店领域充满热情，而另一些人可能对工商业物业充满热情。”
他以寻找未经打磨的原始钻石为类比，阐述了店屋有多种形式。例如，它可以是零售商店或分层店屋，有可能改变用途以获得更好的租户。
根据店屋的分区，业主可以向当局申请改变用途。例如，有些店屋可以用于开餐馆，而有些则不能。有些甚至可能不允许用于任何餐饮业务。
Leo 进一步分享了一个关于店屋投资的技巧：不要只看房产目前的租金。
“未经打磨的店屋有很多的增值和增加潜在租金的潜力。这包括改变用途和增强物业布局的潜力，以获得更高的效率。”
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