位置，位置，位置。
这个著名的口头禅由哈罗德·塞缪尔（Harold Samuel）于 1944 年创造的。多年来，每当被问及什么是好的房产时，都会被人引用。
但是真的只是跟位置有关吗？
例如，有些房子似乎拥有一切好房产应有的属性。既非常靠近地铁站，又离新加坡中央区的知名学校不到 1 公里，还靠近便利设施，甚至还有永久产权。但它们并没有想象中卖得那么好。
从表面上看，房子的位置绝对起着巨大的作用，但实际情况没有这么简单。看出房子的本质属性需要一定程度的敏锐度。有的人可以看出芽笼巷子里一个破旧的小屋隐藏的投资价值，而有的人虽然能接受到大量的房产数据，不幸的是最终仍然拥有平庸的物业资产。
因此，如果正处于投资房屋的早期阶段，我们汇总了一些一定需要了解的基本事项供参考。
虽然仅凭这些并不能成为专家，毕竟这需要经验，但它至少可以让首次购房者走对第一步：
目录
房产“正确”性取决于购买意图
在开始查看不同的属性之前，应该明确自己的意图。对于纯粹的购房者来说，选择有利于投资的房产可能是错误的。例如，房主可能不喜欢住在与嘈杂的购物中心综合开发项目中，即使它可能具有良好的收益前景。
对于不同的购房目标：
- 自住
- 合适的尺寸
- 升级（例如出售组屋以升级到私人公寓）
- 投资（转售时的资本收益、租金收入等）
应该优先考虑的房屋品质各有侧重。如果是买房自住，那么就不用那么担心租金收益，因为反正房子不会拿来出租。
如果是计划在五年后搬家的升级者，那么可以忽略某些不那么受欢迎的品质，比如暂时不得不留在一个连通性较差的地区。特别是如果当附近的学校完工时，价格在未来五年内可能会上涨。
当需求明确时，选择房产会更容易。
选择房产的关键品质
- 可达性
- 便利设施与非便利设施
- 剩余租期
- 交易记录
- 可出租性和租金收益率
- 布局
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2.1 可达性
一般来说，地铁站附近的房产卖得更好。然而，这并不意味着地铁站附近的房产将获得更好的回报。
新开的地铁站往往会提前很多年宣布，因此，大多数开发商都会对即将开放的车站进行定价。甚至租金收益（见下文）与地铁站距离的关系也不一致。
但是，投资者应青睐地铁站附近的房产，因为这种房产通常更容易找到租户（即使没有收益，也可以提高可租性）。租户也往往更有“粘性”，当他们感受到确实交通便利时，可能会接受更长的租约。
同样，地铁站附近的房产通常会吸引更广泛的潜在买家，这使得找到买家变得更加容易，这与获得更好的回报不同，因为买家可能还为房产支付了溢价。
在汽车将变得越来越昂贵的时代尤其如此，2023 年汽车税费和拥车证价格都在疯涨。从某种意义上说，位于地铁站附近可以有效地“节省”不得不花在汽车上的钱。
大多数健康成年人舒适行走的最大距离约为 1 公里，大概需要步行 10 到 13 分钟，这个可以作为衡量可达性的标准。如果超出这个范围，在大多数人眼里就离地铁站太远了。
如果是房主，请记住考虑儿童或行动不便的家庭成员，“步行五分钟到地铁站”这个词可能不适用于他们。
最后需要留意，衡量可达性不能仅依靠地图上，因为它可能与现实大不相同。谷歌地图上的步行时间没有考虑地形，比如倾斜的斜坡，甚至是穿越危险的小路可能花费的额外时间。
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2.2 便利设施与非便利设施
在 1 公里范围内寻找以下地点：
- 杂货店
- 诊所
- 商场
- 学校
- 办公场所（尤其是商业园区或科技中心）
- 娱乐场所（如电影院、体育馆）
- 公园、公园连接道、自然步道
显而易见，在一公里内可以找到的上述内容越多，一般位置就越有吸引力。但需要注意，有些地方既可以是便利设施，也可以是非便利设施。存在这种争议的地方包括：
- 礼拜场所
- 医院
- 机场
- 夜生活
- 商场、办公室和学校
例如，位于盛港综合医院（Sengkang General Hospital）前面的 The Ola EC，有些人可能喜欢它，因为离医疗保健场所近，而有些人可能会担心晚上的救护车警报器扰民。还有的人考虑到风水，一般来说房子不要面对停尸房的入口。
以上所有因素都会带来一定程度的噪音和交通拥堵，对于房主来说，它们是否可以被视作便利设施也是带有主观因素的。例如，如果家附近有办公楼，但是你既不在那里工作，也不出租房子，那么这个办公楼就不是便利设施。
2.3 剩余租期
建议新投资者不要选择较旧的租赁房产。购买旧房产的投资者通常依靠租金收益率，由于租赁市场衰退，他们试图以低价购入房产，但以接近市场价值出租。虽然这是一个可行的策略，但风险很高，因为如果出现问题，旧房产不易脱手。
因此，对于租赁房产，最好将搜索范围限制在不超过 30 年。
对于买房自住的人来说也是如此，如果购买处于租赁衰减晚期状态的房产，那么以后的选择将更少。例如，如果退休基金受到负面影响，调整规模的可能性将会更低。
如想详细了解租赁产权和永久产权的区别，可咨询本站。
2.4 交易记录
房产的交易历史让买家进行合理预期，包括一个公平的价格和以及可能的回报。可以将交易历史与一公里以内的邻近单位的交易历史进行比较，以衡量其整体表现。
这些信息可以从登记在市区重建局的买卖禁令（caveats）中获取。但是，由于数据难以分类，也可以直接与本站联系，我们可以帮助提供信息。
通常，买家可能会希望从数据中了解到信息包括交易流程、每个月是否有持续交易的单位？或者是否有哪一年根本没有交易？
通常，只有几个单位的小型精品公寓就是这种情况。如果买家希望在 2023 年购买一个单位，但该单位的最后一次交易是在 2019 年，将如何评估该单位的新支付价格？
同样，看到一直在发生一致的交易也是一件好事。有更多的人以大致相同的价格购买，其实更安全，这意味着买家不用创下价格新高记录。
2.5 可出租性和租金收益率
可出租性是指找到租户的难易程度。租金收益率是房产产生的年收入与其总价格的比率。两者是不一样的。
总租金收益率公式很简单：
（年租金收入）/（物业总成本）x 100。
净租金收益率，将从租金收入中扣除其他经常性支出，例如房产税、维护费、水电费等。也可以将印花税、法律费用和装修费用等一次性成本添加到房产的总成本中：
（年租金收入 – 经常性支出） / （物业成本 + 印花税 + 法律费 + 装修费） x 100
在新加坡，大多数公寓的典型总租金收益率在 2% 至 3% 之间，紧凑型单位（510 平方英尺或以下）的总租金收益率为 3% 至 4%。
净租金收益率平均为 1% 至 2%，紧凑型单位为 2% 至 3%。
由于租赁市场处于高位，现在这个数字更高，但不要指望这些当前的收益率会长期持续下去。
如果能找到比这个数据更高的房产，说明你可能挖到宝了。但是需要注意，高收益通常意味着低价格；高收益也可能是由于提前的租约衰减、低可达性或缺乏便利设施而导致的。这些都会影响可出租性。
了解可出租性，可以尝试调查以下详细信息，例如：
- 过去的空缺（留意房产长期为出租，且没有合理的解释的房产）
- 大量的短期租约（这表明租户只将其视为暂时住所，并希望快速搬迁，或者认为他们在续租时可以轻松讨价还价）
- 任何租户出于与住宅区有关的原因（例如与保安人员打架）而自愿破坏租约的事件。需要检查这些原因是否是持续存在的问题。
有关可出租性的信息很难挖掘，因此可能需要依靠房地产经纪人。
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2.6 布局
有时，房子的位置、租期和设施等都没问题，但是会被糟糕的布局搞砸。毕竟，房子是我们花费大部分时间的地方。
一般来说，买房时需要考虑当今的生活趋势。例如，曾经有一段时间，较旧的两居室单位的面积可以达到 1,000 平方英尺，但这通常会附带一个院子和公用设施。现在对两居室单位的需求减少了，即使尺价更便宜，但可能会更难销售，因为其总价通常高于更新更小的单位。
以下是需要考虑的一些关键因素：
- 布局的效率
- 未来装修的选择
- 双钥匙单位
- 功能空间与开放空间的比值
- 长期适用性
最后，本文并没有全面列出购买房产需要注意的所有因素，后面我们会做第 2 部分，敬请留意。
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