首次购房者如何选择合适的房子

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-03-26

首次购房者如何选择合适的房子

位置,位置,位置。

这个著名的口头禅由哈罗德·塞缪尔(Harold Samuel)于 1944 年创造的。多年来,每当被问及什么是好的房产时,都会被人引用。

但是真的只是跟位置有关吗?

例如,有些房子似乎拥有一切好房产应有的属性。既非常靠近地铁站,又离新加坡中央区的知名学校不到 1 公里,还靠近便利设施,甚至还有永久产权。但它们并没有想象中卖得那么好。

从表面上看,房子的位置绝对起着巨大的作用,但实际情况没有这么简单。看出房子的本质属性需要一定程度的敏锐度。有的人可以看出芽笼巷子里一个破旧的小屋隐藏的投资价值,而有的人虽然能接受到大量的房产数据,不幸的是最终仍然拥有平庸的物业资产。

因此,如果正处于投资房屋的早期阶段,我们汇总了一些一定需要了解的基本事项供参考。

虽然仅凭这些并不能成为专家,毕竟这需要经验,但它至少可以让首次购房者走对第一步:

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    房产“正确”性取决于购买意图

    在开始查看不同的属性之前,应该明确自己的意图。对于纯粹的购房者来说,选择有利于投资的房产可能是错误的。例如,房主可能不喜欢住在与嘈杂的购物中心综合开发项目中,即使它可能具有良好的收益前景。

    对于不同的购房目标:

    • 自住
    • 合适的尺寸
    • 升级(例如出售组屋以升级到私人公寓)
    • 投资(转售时的资本收益、租金收入等)

    应该优先考虑的房屋品质各有侧重。如果是买房自住,那么就不用那么担心租金收益,因为反正房子不会拿来出租。

    如果是计划在五年后搬家的升级者,那么可以忽略某些不那么受欢迎的品质,比如暂时不得不留在一个连通性较差的地区。特别是如果当附近的学校完工时,价格在未来五年内可能会上涨。

    当需求明确时,选择房产会更容易。

    选择房产的关键品质

    • 可达性
    • 便利设施与非便利设施
    • 剩余租期
    • 交易记录
    • 可出租性和租金收益率
    • 布局

    2.1 可达性

    一般来说,地铁站附近的房产卖得更好。然而,这并不意味着地铁站附近的房产将获得更好的回报。

    新开的地铁站往往会提前很多年宣布,因此,大多数开发商都会对即将开放的车站进行定价。甚至租金收益(见下文)与地铁站距离的关系也不一致。

    新加坡地铁站

    但是,投资者应青睐地铁站附近的房产,因为这种房产通常更容易找到租户(即使没有收益,也可以提高可租性)。租户也往往更有“粘性”,当他们感受到确实交通便利时,可能会接受更长的租约。

    同样,地铁站附近的房产通常会吸引更广泛的潜在买家,这使得找到买家变得更加容易,这与获得更好的回报不同,因为买家可能还为房产支付了溢价。

    在汽车将变得越来越昂贵的时代尤其如此,2023 年汽车税费和拥车证价格都在疯涨。从某种意义上说,位于地铁站附近可以有效地“节省”不得不花在汽车上的钱。

    大多数健康成年人舒适行走的最大距离约为 1 公里,大概需要步行 10 到 13 分钟,这个可以作为衡量可达性的标准。如果超出这个范围,在大多数人眼里就离地铁站太远了。

    如果是房主,请记住考虑儿童或行动不便的家庭成员,“步行五分钟到地铁站”这个词可能不适用于他们。

    最后需要留意,衡量可达性不能仅依靠地图上,因为它可能与现实大不相同。谷歌地图上的步行时间没有考虑地形,比如倾斜的斜坡,甚至是穿越危险的小路可能花费的额外时间。

    2.2 便利设施与非便利设施

    在 1 公里范围内寻找以下地点:

    • 杂货店
    • 诊所
    • 商场
    • 学校
    • 办公场所(尤其是商业园区或科技中心)
    • 娱乐场所(如电影院、体育馆)
    • 公园、公园连接道、自然步道

    巴耶利峇中心(Paya Lebar Quarter)

    显而易见,在一公里内可以找到的上述内容越多,一般位置就越有吸引力。但需要注意,有些地方既可以是便利设施,也可以是非便利设施。存在这种争议的地方包括:

    • 礼拜场所
    • 医院
    • 机场
    • 夜生活
    • 商场、办公室和学校

    例如,位于盛港综合医院(Sengkang General Hospital)前面的 The Ola EC,有些人可能喜欢它,因为离医疗保健场所近,而有些人可能会担心晚上的救护车警报器扰民。还有的人考虑到风水,一般来说房子不要面对停尸房的入口。

    以上所有因素都会带来一定程度的噪音和交通拥堵,对于房主来说,它们是否可以被视作便利设施也是带有主观因素的。例如,如果家附近有办公楼,但是你既不在那里工作,也不出租房子,那么这个办公楼就不是便利设施。

    2.3 剩余租期

    建议新投资者不要选择较旧的租赁房产。购买旧房产的投资者通常依靠租金收益率,由于租赁市场衰退,他们试图以低价购入房产,但以接近市场价值出租。虽然这是一个可行的策略,但风险很高,因为如果出现问题,旧房产不易脱手。

    芙蓉园有地住宅区

    因此,对于租赁房产,最好将搜索范围限制在不超过 30 年。

    对于买房自住的人来说也是如此,如果购买处于租赁衰减晚期状态的房产,那么以后的选择将更少。例如,如果退休基金受到负面影响,调整规模的可能性将会更低。

    如想详细了解租赁产权和永久产权的区别,可咨询本站。

    2.4 交易记录

    房产的交易历史让买家进行合理预期,包括一个公平的价格和以及可能的回报。可以将交易历史与一公里以内的邻近单位的交易历史进行比较,以衡量其整体表现。

    这些信息可以从登记在市区重建局的买卖禁令(caveats)中获取。但是,由于数据难以分类,也可以直接与本站联系,我们可以帮助提供信息。

    通常,买家可能会希望从数据中了解到信息包括交易流程、每个月是否有持续交易的单位?或者是否有哪一年根本没有交易?

    lloyd-court 新加坡公寓楼盘项目

    通常,只有几个单位的小型精品公寓就是这种情况。如果买家希望在 2023 年购买一个单位,但该单位的最后一次交易是在 2019 年,将如何评估该单位的新支付价格?

    同样,看到一直在发生一致的交易也是一件好事。有更多的人以大致相同的价格购买,其实更安全,这意味着买家不用创下价格新高记录。

    2.5 可出租性和租金收益率

    可出租性是指找到租户的难易程度。租金收益率是房产产生的年收入与其总价格的比率。两者是不一样的。

    总租金收益率公式很简单:

    (年租金收入)/(物业总成本)x 100。

    净租金收益率,将从租金收入中扣除其他经常性支出,例如房产税、维护费、水电费等。也可以将印花税、法律费用和装修费用等一次性成本添加到房产的总成本中:

    (年租金收入 – 经常性支出) / (物业成本 + 印花税 + 法律费 + 装修费) x 100

    在新加坡,大多数公寓的典型总租金收益率在 2% 至 3% 之间,紧凑型单位(510 平方英尺或以下)的总租金收益率为 3% 至 4%。

    净租金收益率平均为 1% 至 2%,紧凑型单位为 2% 至 3%。

    由于租赁市场处于高位,现在这个数字更高,但不要指望这些当前的收益率会长期持续下去。

    如果能找到比这个数据更高的房产,说明你可能挖到宝了。但是需要注意,高收益通常意味着低价格;高收益也可能是由于提前的租约衰减、低可达性或缺乏便利设施而导致的。这些都会影响可出租性。

    了解可出租性,可以尝试调查以下详细信息,例如:

    • 过去的空缺(留意房产长期为出租,且没有合理的解释的房产)
    • 大量的短期租约(这表明租户只将其视为暂时住所,并希望快速搬迁,或者认为他们在续租时可以轻松讨价还价)
    • 任何租户出于与住宅区有关的原因(例如与保安人员打架)而自愿破坏租约的事件。需要检查这些原因是否是持续存在的问题。

    有关可出租性的信息很难挖掘,因此可能需要依靠房地产经纪人。

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    2.6 布局

    Queens 新加坡公寓楼盘项目 2卧2卫 A1型 户型图

    有时,房子的位置、租期和设施等都没问题,但是会被糟糕的布局搞砸。毕竟,房子是我们花费大部分时间的地方。

    一般来说,买房时需要考虑当今的生活趋势。例如,曾经有一段时间,较旧的两居室单位的面积可以达到 1,000 平方英尺,但这通常会附带一个院子和公用设施。现在对两居室单位的需求减少了,即使尺价更便宜,但可能会更难销售,因为其总价通常高于更新更小的单位。

    以下是需要考虑的一些关键因素:

    • 布局的效率
    • 未来装修的选择
    • 双钥匙单位
    • 功能空间与开放空间的比值
    • 长期适用性

    最后,本文并没有全面列出购买房产需要注意的所有因素,后面我们会做第 2 部分,敬请留意。

     

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    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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