2023 年您该如何选择房贷以及未来一年的规划

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-04-4

2023 年您该如何选择房贷以及未来一年的规划

无论您是打算购买新房,还是已经在新加坡拥有房产,您都应该认真思考下 2023 年您该如何选择房贷。市场利率接近零的时代已经过去: 2022 年,全球利率急剧上涨,新加坡的房屋贷款利率也大幅上升,目前在 3.8% 和 4.5% 之间徘徊。鉴于新加坡的房地产价格至少是六位数,因此了解房贷相关事宜意义重大。

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对许多人来说,找到适合自己的房贷是很难的。除了比较不同房屋贷款配套之间的利率外,您还需要考虑一些其他因素,比如根据您的贷款价值比(LTV)限制和总债务偿还率(TDSR)等条件,您有资格从建屋局或银行借到多少钱,以及是否使用公积金(CPF)来偿还您的房贷(如果是的话,那么是多少?)

免责声明:在新加坡,不存在适合所有人的 “最佳”房贷。与其选择随便搜到的最低利率的房贷,或者不假思索地选择漫天营销的房贷,我们建议您根据您的财务状况和自身偏好来进行筛选。在 2023 年,无论您对如何选择房贷这一话题有多陌生,我们都为您准备了一份指南,旨在帮助您在新加坡的置业或再融资之旅,让您在今年找到 “最佳”的房贷。

什么是房贷?(定义、含义、具体流程)

本节是为完全不了解房贷的人准备的。如果您已有房贷或熟悉在新加坡如何贷款买房,请跳到本文的下一节。

房贷是一种可以购买房产和土地的贷款。这是一种在新加坡买房更快捷,同时也是最常见的方式之一,不需要提前用现金支付全额房款。房贷(Mortgage)也被称为 Home Loans,两词经常交替使用。

房贷的 个组成部分

  1. 贷款金额

这是贷款方能出借给您的金额。在新加坡,贷款方主要是建屋局或银行。贷款金额可以达到房产价格或价值的 80%(建屋局贷款)或 75%(银行贷款)。根据法律规定,您不能进行全额贷款,即 100% 的房产价格。

  1. 首付

这是您需要为您的房产预先支付的金额,通常是您的房贷没有覆盖到的部分。根据您购买房产类型的不同,您或许能够使用公积金来支付首付。首付金额通常是房产购买价格或价值的 20% 至 25%。

  1. 房贷利率

这是您从银行或建屋局贷款购买房产的利率。房贷利率有许多不同类型的套餐,但最常见的是与固定或浮动利率挂钩。这决定了您将产生多少的利息(即您需要偿还贷款方本金之外的钱)。

  1. 贷款期限

这是您的贷款的有效期(即您必须在多少年之内偿还)。在新加坡,最长的贷款期限可以达到 30 年(组屋)或 35 年(私宅房产)。如果您发现您目前的贷款期限不适合您的需求,您可以考虑再融资(refinance)来重新协商您的贷款的条款。

在新加坡选择房贷时需要考虑的 个因素

⚠️提醒:最适合您的房贷不一定适合其他人。每个人都有不同的房贷目标、财务状况和偏好。因此,每个人在寻找适合自己的最佳房贷时,可能会考虑到不同的因素和风险。

在比较不同的房贷时,购房者应关注以下一些共同因素。 

  1. 以最低的利率贷款

如果您正在寻找利率最低的房贷,这里有一个好消息:在新加坡有很多不同的房贷可供选择,它们的利率可能有很大的不同。再加上市场利率一直在波动,做出合适的选择可以为您节省成千上万元。

⚠️注意:当您读到或听到“较低”的利率时要谨慎。“较低”可以是指前期、近期或者长期。虽然房贷在最初借款时可能有一个“较低”的利率,但房贷可以与浮动利率挂钩(浮动并与 SORA 等基准的波动挂钩)或固定利率(承诺在转为浮动利率之前保持若干年的固定利率)。这意味着,现在的 “低”可能不会一直“低”下去。

  1. 您关注房贷相关信息的频率

通常情况下,您需要考虑到申请房贷的金钱成本和和为此付出的精力成本之间平衡。简单地说,如果您想持续享受最低的利率和支付最少的利息,您不可避免地要投入更多的精力关注房贷相关信息。

如果保证利率最低是您的目标,那么您需要问问自己,您打算多久对房子进行再融资。在您的贷款锁定期(通常是一到三年)结束后,利息成本往往会飙升。同时,再融资的贷款利率通常是市场上最有竞争力的。

然而,再融资需要屋主主动关注相关信息。您需要持续关注您什么时候有资格在不被罚款的情况下进行再融资(即在您的锁定期之后,比较市场上的最新方案,并申请它们)。对一些人来说,付出这么多努力可能很值得。

当您寻求再融资时,另一个需要注意的重要因素是再融资的额外费用。例如再融资涉及的法律和评估等费用。大多数时候,这些费用会因银行提供的补贴而得到降低,但这种补贴是季节性的,不会一直都有。

  1. 尽快还清房贷

许多不关心月度现金流的屋主常常以尽快摆脱债务为目标,努力减少整个贷款期间的总成本,将他们长期应付的利息金额降到最低。

如果您属于这一类人,那么在低利率、贷款期限短和提前还款无额外费用之间取得平衡的房贷将会是您的最佳房贷。

“低”利率根据您的目标和情况而发生变化。它既可以是长期的低利率(如果您打算保留房贷),也可以是近期的低利率(如果您计划在几年后再融资)。

此外,减少房贷的分期数也是保持低利率的最佳方法之一,换句话说,就是缩短贷款期限。房贷年限越短,意味着支付的利息越少,每月月供中用于偿还房贷本金的比例越大。然而,较短的贷款期限意味着较高的月供,所以要确保您能有能力以此种方式还款。如果您从一开始就选择较短的贷款期限,那么可以把每个再融资周期作为一个查看您剩余贷款期限的机会。

除了您的贷款期限,另一个能减少您偿还房贷的金额并缩短贷款期限的有效方法是,只要您有现金就提前还款,来偿还部分贷款本金。一些银行和贷款会对屋主的提前还款进行收费,因为这可能会影响潜在的利息收益,因此,如果您的目标是减少房贷总金额,并且您有能力提前还款,您应该寻找一个不对提前还款收费的房贷。

寻求一个符合特定要求的房贷可能会很困难。为了更快、更容易地找到它,请让那些了解市场上所有房贷的人来帮助您,如安家狮城的房贷专家,让经验丰富的行家为您推荐最合适的房屋贷款。

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  1. 建立一个应急基金

这不是悲观的态度,但考虑到目前的经济前景——通货膨胀正在上升,经济增长预计将放缓——未雨绸缪放是完全合理的。

申请房贷是一项重大事宜,在选择贷款时,您要考虑到如果发生意外,您可能会受到影响。例如您可能失去工作,几个月没有收入。

最直接帮助您渡过难关的是您的储蓄——特别是您的公积金 OA 账户中的存款。您的公积金 OA 账户中的资金以每年 2.5% 的速度增长,这是一个可观的速度。

如果这是您的首选,那么尽可能地增加您的公积金存款,只有在必要时才动用它。您可以通过每月支付更多的现金,即在您的公积金中留下更多的钱来做到这一点。

  1. 获得最低的房贷月供

由于新加坡房产所有权的性质,大多数年轻夫妇在结婚之初就承担了巨大的财务压力。这往往使他们资金紧张,不得不选择月供最低的房贷方案。

如果您处于这种情况,您希望寻找能提供最长贷款期限的贷款方案,以便在一段时间内分摊应付的金额,从而降低每月的月供。

在短期内,这将使您处于有利的 TDSR(总偿债率)范围内,使每月的还款更容易。然而,请记住,您将在较长的时间内被收取利息,从长远来看,您可能最终会支付更多的利息。

您需考虑您(以及您的伴侣)在办理房贷时的年龄和收入。您的年龄越大,您在房贷期限限方面的回旋余地就越小,因为如果您打算将贷款期限持续到您 55 岁以后,您的 LTV(贷款价值比)限额就会被削减。

让一个年轻人作为联合贷款人加入申请,可能有助于计算贷款人的平均年龄。但是,这只有在联合贷款人也有收入以获得必要的权重时才有帮助。联合贷款人还需要名下拥有房产才能被考虑。这对大多数屋主来说不太可行,所以最好提前计划,以避免这种棘手的情况发生。

如何在新加坡找到最佳房贷(2023 年)

虽然 2023 年初贷款利率处于高位,但专家预计下半年利率会有所缓和。您可以在我们的《2023 年新加坡房地产市场展望》报告中获得更多内容。高利率不会永远持续下去,只要有适当的规划和正确的指导,就有可能安然度过这个时期。毕竟,房贷会跨越数十年的时间。这更像是一场马拉松,而不是一场短跑。

在这种情况下,我们建议听从安家狮城房贷专家的建议来帮助您达成最佳的决策,并协助您办理必要的申请,以确保贷款成功。

与我们的贷款专家同行,您仍能主导整个房贷申请过程,却能受益于资深专家的专业知识。我们为您的短期和长期目标,以及您未来可能有的再融资或出售的决定考虑,帮助您找到最佳路径,生成适合您自身独特情况的最佳方案。不仅为现在,更为未来进行规划是专业人士最擅长的,我们建议充分利用他们的才能,确保自己未来的财务状况更上一层楼。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

身为本地人的他更加了解新加坡,对您的需求更熟悉,能够帮助您少走弯路,避免踩坑。

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