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如何解读市区重建局发展总蓝图

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-06-24

如何解读市区重建局发展总蓝图

URA Space 是一项您可以用来了解市区重建局发展总蓝图(URA Master Plan)的工具。无论您是买家、房屋升级者还是投资者,您都想知道如何使用这一重要工具来更好地了解新加坡目前的土地使用情况。

简而言之,如果新加坡房地产与您利益相关,那么查阅市区重建局总体规划几乎是“必读”,因为它为您提供了政府在未来几年如何发展新加坡的总蓝图。

提前了解政府计划如何开发一个地区将为您带来投资优势。但首先,您需要了解如何阅读该蓝图。以下是有关如何操作的四步指南。

什么是市区重建局发展总蓝图?

市区重建局将发展总蓝图定义为“指导新加坡未来 10 至 15 年中期发展的法定土地使用计划”。简单来说,市区重建局总体规划是新加坡接下来十五年发展的未来发展蓝图,公开向您展示。

由于新加坡的所有土地都根据其用途(例如住宅、商业、交通等)进行分区,因此该总体规划是新加坡发展的半蓝图,并包含准许的土地使用情况和开发密度等细节。它也每五年接受一次审查。

通过了解该规划,购房者手中就握有了一个“水晶球”,因为他们掌握了有关新加坡未来发展的“第一手”信息。通过这个“水晶球”,您可以了解未来的哪些发展可能会影响生活质量,以及您感兴趣的房产的估值。

我们对 2019 年的市区重建局发展总蓝图和先前 2014 年的版本进行了比较,因此您可以一目了然地看到发生了哪些变化。

使用 URA Space 并理解市区重建局发展总蓝图

既然我们已经知晓基本背景,那么棘手的部分来了:了解如何阅读它。对于以前没有接触过市区重建局发展总蓝图的新手来说,这可能非常困难,尤其是在看到所有这些条款和色块区域的时候。

如果您觉得难以理解市区重建局总体规划,这里有一个方便的分步指南来帮助您。URA Space先决条件 1:学习如何阅读 URA Space 上的图例/颜色代码

要了解市区重建局发展总蓝图,您首先需要弄清楚地图上每个颜色代码背后的含义。

要获得完整的图例,请单击第一页上的“Find Master Plan Zoning”。然后单击位于主菜单旁边的“图例”以了解颜色代码的各种颜色代表什么。在地图中移动时,您可以单击“图例”按钮来参考对您正在查看的内容的解释。市区重建局发展总蓝图市区重建局发展总蓝图单击按钮后,您可以看到以下详细信息,其中清楚地显示了各种颜色及说明它们所代表的是哪一个“区域”(详述如下):

市区重建局发展总蓝图

如您所见,每个区域都根据土地的用途进行了颜色标记。您还可以通过查看图例来查阅各种颜色所代表的含义。一般来说,关键要点是:

图例颜色/符号说明
住宅 / 商业及住宅米色、浅蓝色您需要了解的最重要的颜色是米色和蓝色区域。这些区域表明住宅房地产开发将在哪里进行。
教育机构米白色,内有“E”字样如果您的孩子已经到了上学年龄(或计划要孩子),那么附近有一所好学校可能会很有吸引力。请注意,学校在课间休息和放学时间通常很吵。
健康和医护红色,里面有一个“H”字样划为医疗保健的区域通常是指医院、综合诊疗所或其他开发项目,例如康复中心或临终关怀中心。

 

如果您与父母或年迈的家庭成员或友人同居,住在医疗保健机构附近可能尤其重要,尤其是在他们需要经常就医的情况下。

交通设施内含各种划线的符号,取决于交通类型地铁等交通设施是对房地产价格产生重大影响的因素之一。位于地铁站步行范围之内的组屋通常比那些离地铁站更远的组屋价格更高。

 

然而,如果一个组屋单位太靠近地铁轨道,由于持续不断的噪音,地铁也可能成为一种威慑。

商业及住宅 / 商业(零售店面、办公室)浅蓝色、蓝色和淡蓝色在您居住的地方附近拥有一个购物中心或各式各样的便利零售设施是一件非常有吸引力的事情。毕竟,每个人都喜欢方便。这也是冠状病毒改变我们购房方式的其中一个方面。

先决条件 2:容积率

除了解读土地用途及其区域之外,当您想购买房产而探索每个区域时,另一个一定要弄清楚的东西是容积率(plot ratio)。

容积率告诉您一块土地可以如何密集地用于发展;比如,容纳各种摩天大楼或高层建筑的可能性有多大。容积率决定了该地块上任何开发项目的最大总建筑面积(​​GFA)。这就是为什么容积率可以成为一个地区发展潜力的有效指标。

如果您通过 URA Space 来放大查看市区重建局发展总蓝图,您会注意到每个地块都有一个数字(例如 2.9、3.0、3.5)。这简单来说就是该地块的容积率。数值越大,表示土地的密集利用程度越高。意思就是说,高容积率可以建造更多的住宅单位和更多的楼层。

如果您打算买的是住宅项目,您可以根据容积率来粗略估计楼层数和建筑密度:

总容积率(Gross Plot Ratio / Density楼层
1.4(非常低密度)5
1.6(低密度)12
2.1(中密度)24
2.8(高密度)36
>2.8(非常高密度)>36

如果两块土地的面积接近(在 URA Space 的地图上),但容积率不同,这通常意味着一块土地比另一块土地拥有更高的集约利用程度或更多的楼层。

您可以使用搜索栏查阅特定地块中建筑物的最大允许高度。只需要输入地址或名称或点击地图上的某个区域,然后点击 “Redevelop Site”,您就可以看到该建筑物的最大高度。市区重建局发展总蓝图那么为什么容积率很重要呢?这是因为容积率表明各种建筑物在指定地块上的高度。换句话说,如果容积率的数字大,则该地块建有高楼的可能性更高。

拥有高容积率的住宅地块可能意味着公寓楼高耸林立,而如果是商业用地区域的话可能有一个新的购物中心。

关注容积率是至关重要的,因为您不想购买了昂贵的公寓之后,最终却让另一个开发起来的公寓挡住您的视线。这会严重影响您的房产价值!

在购买房屋之前,我应该在市区重建局总体规划中留意什么?

第 1 步:放大查看您感兴趣的区域

在您使用市区重建局发展总蓝图之前,第一个要了解的、最有帮助的步骤是拥有一个感兴趣的区域。

否则,这就类似于探索世界地图以寻找旅行目的地。您会因选择众多而感到不知所措,最终陷入选择困境。

假设您与另一半正在寻找新的预购组屋(BTO)。根据即将到来的众多预购组屋项目,您可以选择您感兴趣的区域。例如,当您放大到登加镇时,可以查看登加(Tengah)即将进行的众多发展项目。市区重建局发展总蓝图市区重建局发展总蓝图第 2 步:确定您想要的地块(及其周边)的主要特征

使用市区重建局发展总蓝图,您会发现即将在登加进行的预购组屋项目中将释出一块住宅及商业地块。住宅及商业地块表明它将是一个综合开发项目,并可能在附近拥有一个小型购物区。市区重建局发展总蓝图该地块内甚至可能设有一个熟食中心,可以非常方便地满足您的食品需求。使用 URA Space 的最新版本,您可以将不同的地图相互叠加,甚至更改它们的模糊度以便看得更清楚。

例如,Plantation Village 的商铺(如市区重建局总体规划所示)将沿着 Plantation Village 和 Plantation Grove 中间的绿地周边分布。

就像 Plantation Village 一样,于 2020 年八月预购组屋项目推出的 Parc Residence 也将是另一个综合​合开发地块(蓝色区域)。该预购组屋项目位于 Plantation Village 斜对面,将容纳集商店、民众联络所和综合诊疗所于一体的邻里中心。

从市区重建局发展总蓝图中,您可以发现的另一个特点是,该地块离地铁(登加植物园)只有一条街的距离。从交通的角度来看,这个地块非常便利,尤其是在裕廊区域线(Jurong Region Line)完工后。

对于体育爱好者来说,附近还有一个体育场(在图片的右上角)。不仅如此,您还可以看到在登加的各个地块之间有一条绿色带,表示潜在的公园连道。如果您是大自然爱好者,这肯定会帮您在核对表打上多几个勾。

第 3 步:避开“不受欢迎”区域

在查看 2019 年的市区重建局发展总蓝图时,您可能会注意到一些应该避开的“不受欢迎”领域。

Business 2(重工业,洋红色)地区可能就是这样一个的例子。由于这些地区通常排放大量空气和噪音污染,居住在这些重工业附近将意味着会有非常多的工厂排放二氧化碳和各种巨大的噪音。市区重建局发展总蓝图除此之外,住在一个礼拜场所的隔壁也可能不太尽如人意。

原因是礼拜场所往往会有大量人群、香火和宗教祈祷。有时,礼拜场所也可以是骨灰安置所。这就是为什么在您下定决心购买房产(并最终后悔)之前要确保您知道自己正在做什么的原因,这很重要。

第 4 步:对您看上的地块进行估值

如果您是出于投资目的而购买房产,那么您也可以使用市区重建局发展总蓝图来对您看上的位置进行估值。

虽然几乎不可能预测开发项目的未来价格,但您也可以通过将其与附近的类似地块(例如登加对比裕廊西/武吉巴督)进行比较来衡量价值。

市区重建局总体规划还可以让您对该地区即将推出的发展项目有所了解,这些发展项目可能会推动您的房产价格(例如地铁、商业园)。

虽然市区重建局发展总蓝图很详细,但也有局限性

虽然市区重建局发展总蓝图在做出置业决策时非常有用,但它不应作为您唯一的信息来源。 有时,即使制定了发展蓝图,计划执行起来也可能很困难。这就是为什么市区重建局总体规划每五年接受一次审查的原因。

话虽如此,查阅市区重建局发展总蓝图可以让您了解附近的土地将如何使用,以及集约利用程度可以到多高,虽然它并没有详细地告诉您建在某个位置的到底是什么。例如,地铁站与巴士转换站有很大的不同。

因此,当您密切留意各种最新消息时,比如可能会阻挡您窗外原始景观的新购物中心或公寓,利用市区重建局和陆路交通管理局(LTA)关于该地区各项发展的新闻和最新消息对您的研究功课加以补充也很重要。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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