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新加坡房产对冲通货膨胀的效果到底如何?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-05-30

新加坡房产对冲通货膨胀的效果到底如何?

新加坡房产在高通胀期间和长期内能很好地对冲,但需要注意的是房地产价格是周期性的。

尽管从长远来看,新加坡的住宅物业有可能成为通货膨胀的对冲工具—也就是说,至少十年—但投资者仍应牢记,在通货膨胀飙升的同时,有可能出现房价下跌的短期现象。

此外,根据新加坡国立大学房地产和城市研究院(IREUS)的分析,在市场价格处于新高点时购买房屋,就实际回报而言,可能会带来好坏参半的结果。

该研究院对纵向数据进行了全面考察,以研究住宅部分相对于通货膨胀的表现。它比较了建屋局(HDB)转售组屋和私人住房的价格指数以及核心通货膨胀,其中不包括住宿和私人交通费用。

长期以来,投资者将新加坡的住宅资产视为对冲通货膨胀的良好工具。IREUS 指出,鉴于土地的稀缺性,许多买家预计房地产价格将长期无限期地上涨,并以房屋价值应超过通货膨胀为前提。

在俄乌冲突和区域性 Covid-19 疫情导致的外部通胀压力加剧的情况下,新加坡住宅仍继续吸引着投资者。

根据 IREUS 的分析,在宏观层面上,似乎私人住宅和组屋转售市场在高通胀时期和长期内都有良好的对冲作用。

然而,这里需要注意的是,房地产价格是周期性的。在深入研究数据时,可以观察到上涨和下跌的现象。

当通货膨胀继续呈上升趋势而房地产市场处于低迷状态时,情况可能并不完全乐观。

例如,从 2013 年第三季度到 2017 年第二季度,市区重建局(URA)的私人住宅价格指数下降了 11.6%。 相比之下,同期核心通胀率为 4.4%。

组屋转售部分的低迷期从 2013 年第二季度持续到 2019 年第二季度,价格指数下跌近 12.5%,而核心通胀率接近 8%。

安家狮城的本地房产中介郭耀阳(Leo Kwek)指出,住宅市场的动态是由许多因素决定的,包括政府政策,而房地产市场价格可能与核心通胀率相背离。

“因此,我们可能会出现房价下跌而通胀率继续独立上升的情况。所以,买家需要拥有持有房产的能力来等待市场复苏。”他补充说。

持有房产会带来经常性的成本,如税收,以及维护费和租赁市场上房屋的空置成本。

多年来,除全球经济冲击外,新加坡的通货膨胀率基本稳定。从 2012 年到 2021 年,每年的核心通胀率平均约为 1.2%。在同一时期,根据各自的价格指数,私人住房的平均年回报率大约为 1.7%,转售组屋的平均年回报率为 1.4%。

2012 年

2012 年至 2021 年期间记录的最高核心通胀率在 2012 年达到了 2.5% 的新高。因为强大的劳动力需求推动了企业扩张,以及更严格的外国劳工政策,使得工资上涨,反过来刺激了通货膨胀。

同年,住房也变得更加昂贵—并且速度更快。在 2012 年第四季度的私人住宅价格指数同比增长了 2.8%,而组屋的转售价格指数则攀升了 6.5%。

2007 年,2008 年

在 2007 年底和 2008 年,也出现了类似的通货膨胀率上升的情况。主要食品来源的进口中断和较高的石油成本导致了 2007 年的通货膨胀。按年度计算,核心通货膨胀率在 2007 年达到 2.2%,在 2008 年跃升至 5.7%。

尽管如此,新加坡住宅市场的上涨速度仍比通货膨胀快。在 2007 年第四季度,私人住宅价格同比飙升 31.1%,转售组屋的价格上涨 17.5%。

然而,IREUS 表示,由于全球金融危机,2008 年第四季度私人住宅价格指数同比下降 4.7%。

在历史高点买入

在一个周期的高峰期购买房产不一定能很好地对冲通货膨胀,这取决于市场条件。

私人住宅价格上一次达到峰值是在 2013 年第三季度,当时还没有引入总偿债率框架(Total Debt Servicing Ratio,简称 TDSR)。  IREUS 表示,如果那些在 2013 年购买的人今天出售他们的私人房产—市场价格处于历史最高水平—私人住宅价格指数表明他们可能会获得 13% 的累积回报。 这超过了同期记录的约 10.9% 的核心通胀率。

然而,在 2013 年第二季度转售价格指数之前的一个高点期间购买了转售组屋的业主,今天出售可能不会更好。如果这些买家在 2022 年第一季度出售他们的转售组屋,他们在此期间将获得约 6.8% 的回报。这并没有超过达 11.6% 核心通货膨胀率,这意味着组屋业主的实际回报将是负数。

另一方面,一个较早的周期显示了相反的结果。在 1996 年第四季度的高峰期购买转售组屋,然后在 2013 年第二季度出售的组屋业主,在调整通货膨胀后可能会获得可观的回报。

在该周期中,基于组屋转售价格指数的累计回报率为 50.9%,超过了同期 29.3% 的核心通胀率。

相比之下,私人住宅市场的表现不佳。根据市区重建局的价格指数,1996 年第二季度至 2013 年第三季度的累计回报率为 19.2%,落后于 31% 的核心通货膨胀率。

不过,在这种情况下,私人住宅业主的回报率可能被低估了,因为许多私宅业主可以将他们的公寓单位集体出售(En Bloc),尤其是在集体销售热潮期间。

郭耀阳指出,虽然住房价格指数为了解住宅物业对冲通货膨胀的能力提供了指导,但它们仍是代际划分,无法涵盖房产所有权的全部方面,例如老化的建筑物的折旧和即将到期的土地租赁权。

“因此,剩余产权较短的旧住宅物业可能无法像新物业或永久产权物业那样对冲,除非买家预计从集体出售中获得潜在收益。”他说。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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