以基本住户(Essential Occupier)的方式持有组屋是最适合我的选项吗?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-06-26

以基本住户(Essential Occupier)的方式持有组屋是最适合我的选项吗?

在搜索购房补助和计划时,在建屋局的网站上经常可以看到一个术语,那就是“基本住户”(Essential Occupier)。这个术语有什么含义呢?阅读以下内容,了解更多关于组屋的基本住户的信息,以及以这种方式购买住房的利弊。

谁是组屋的基本住户(Essential Occupier)?

基本住户是指与业主组成家庭核心、符合建屋局组屋计划可以购买组屋的家庭成员。这与成为组屋的所有者或共同所有者不同,因为,基本住户在住房中没有任何法律权利或份额。

家庭核心一般包括:

  1. 如果已婚:您、您的配偶和您的子女
  2. 如果单身:您和您的父母
  3. 如果丧偶、离异或分居:您和由您监护的子女
  4. 双亲双亡的兄弟姐妹
  5. 未婚夫和未婚妻

但是,住在组屋并不意味着您就是基本住户。另一个需要注意的事项是:如果您被列为基本住户,那么您必须在最低居住年限(MOP)内一直居住在组屋,截至期满为止。

最低居住年限(MOP)是多长时间?

5 年。此最低居住年限是从您领取组屋钥匙之日起计算的。但是,如果您在最低居住年限内某些时间段没有住在组屋,那么这些时间段将不会被计入最低居住年限内。这意味着如果您在 2017 年 1 月领取了组屋的钥匙,但是在接下来的 2020 年至 2021 年期间,您实际上没有在组屋里住过,那么您的满 5 年 MOP 将不是在 2021 年到期,而是延迟到 2023 年。

在什么情况下需要将个人列为组屋的基本住户?

当一些特定的限制条件(比如年龄或离婚)使得组屋业主没有资格购买自己的组屋或申请政府补贴时,就需要拥有一个组屋的基本住户来符合住房购买或资助计划的要求。

如果您因为丧偶、分居或离婚而不符合单身者住房计划(Singles Scheme)的资格,并且您的子女年龄在 35 岁以下,则他们可以与您一起组成一个家庭核心。

那么,我应该将我的配偶列为基本住户还是共同所有者?

通常情况下,许多夫妻选择根据联名拥有权(Joint Tenancy)把双方的名字都登记在房产下。不过,还有些夫妻选择将他们的组屋归于其中一方名下。如果家庭核心中只有一个养家糊口的人,这种情况可能会出现。有些夫妻更倾向于仅将接收公积金(CPF)供款的配偶列为房屋的唯一所有者,因为另一位配偶无法从公积金供款中受益以支付抵押贷款。

接下来,我们来谈谈将个人列为组屋的基本住户的利与弊

1. 额外买家印花税(ABSD)

如果您和您的配偶计划购买多处房产,那么这对您非常有利。如果只将一名配偶列为房产的唯一所有者,另一名配偶可以购买私人房产而不必缴纳房屋的 ABSD。请注意,5 年期的最低居住年限(MOP)仍然必须满足!

ABSD 的费率如下:

新加坡额外买家印花税 (ABSD)

*ABSD 是按购买价格或市场价值中较高者收取的。

ABSD 的费用可能很高。因此,这也是为什么许多夫妇更喜欢将配偶一方列为基本住户而不是共同所有者的一个重要原因。

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当然,将个人列为基本住户也有其不利之处。

1. 公积金的使用

如果您被列为基本住户,您将不能使用自己的公积金来融资购买房产及偿还按揭贷款。所以,一旦失业或出现经济问题,在这种情况下,可能会对您的财务状况造成巨大影响。

2. 获得高额贷款的难度增大

银行很可能不会向您提供高额贷款。因为贷款额度取决于房产所有者的收入。按每月偿还贷款比率(MSR)不得超过借款人月收入的 30% 或者总偿债率顶限(TDSR)的 55%。再加上只有所有者的收入被考虑在内,这可能会对您造成巨大的不利影响。如果您的收入不是太高,这将意味着银行不会向您提供那么多贷款。您可能需要支付更高的首付款金额,这对一些人来说可能会非常具有挑战性。

如果我不想采用基本住户的方式,还有哪些房产持有方式可以选择?

1. 分权拥有(Tenancy in Common

根据分权拥有计划,共有人在房产中拥有各自单独且明确的份额。

分权拥有是一种房产所有权形式,每个共有人都持有房产中单独且明确的份额。尽管共有人持有不同的份额,但是,他们都有权利享有整个房产的使用权。在任何一方去世后,产权将根据其遗嘱分配或依据《无遗嘱遗产继承法》的规定进行分配。

例如:

谭先生和谭太太共同购买了一处组屋房产。其中,70% 在谭先生名下,而剩余的 30% 归谭太太所有。如果谭先生去世,他持有的 70% 份额将转移到他的受益人名下,而 30% 的份额将仍然归谭太太所有。

2. 联名拥有权(Joint Tenancy

联名拥有权是一种房产所有权形式,所有共有人对房产享有同等权益。根据该计划,每个个体所有者购买房产的出资额将不予考虑。根据生存者取得权(the right of survivorship),当任何一个共同所有者去世后,该份额将完全转移到其他共同所有者名下,不受已故个人遗嘱规定的影响。

关于该持有方式的示例如下。

谭先生和谭太太共同购买了一处组屋房产。谭先生支付了 70%,谭太太支付了 30%。他们选择在联名拥有权协议下购买该房产。根据此协议,他们一起持有 100% 的房产,而不是各自持有 70% 和 30%。

总结

无论您是与组屋的基本住户一起购买、还是选择联名拥有或分权拥有的方式,所有此类持有方式都有其优缺点。

所以,在做出决定之前一定要权衡利弊。一定要研究哪种方式对您来说更合适!

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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