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新加坡买房有年龄限制吗?几岁可以买房?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-09-17

新加坡买房有年龄限制吗?几岁可以买房?

有着“花园城市”美誉的新加坡是全球最适合居住的国家。所以,许多人都想要来这里工作生活、置业居住。

相比于国内,在新加坡买房有着各种各样的限制。除了买房时首先要考虑的首付、利率和缴税,在新加坡买房的时候要先了解购房者的年龄对于买房的限制,以及估量一下年纪带来各种购房的选项和区别。

首先,最重要的问题是:

在新加坡买房的最低购房年龄是多少岁?

1. HDB 组屋

要购买新组屋或者转售组屋,最低的年龄限制为 21 岁,前提是作为家庭核心成员买房。

家庭核心成员新组屋

及黄金地段组屋(PLH)二手房

年龄要求

转售组屋年龄要求
未婚夫妻可购买各种类型的组屋,包括二房式、三房式、四房式、五房式21 岁以上可购买各种类型的组屋(不包括三代同堂组屋(3 Gen Flat))21 岁以上
已婚夫妇和/或有孩子的父母可购买各种类型的组屋,包括二房式、三房式、四房式、五房式21 岁以上可购买各种类型的组屋(不包括三代同堂组屋(3 Gen Flat))21 岁以上
多代同堂家庭可购买三代同堂组屋(3Gen)Flat)21岁以上可购买各种类型的组屋,包括三代同堂组屋(3 Gen)Flat)21 岁以上
丧失双亲且单身的兄弟姐妹可购买各种类型的组屋,包括二房式、三房式、四房式、五房式21 岁以上可购买各种类型的组屋(不包括三代同堂组屋(3 Gen Flat))21 岁以上
新加坡公民(SC)与非新加坡居民的配偶或父母/孩子非成熟区域的二房式灵活组屋(2-Room Flexi Flat)35 岁以上可购买各种类型的组屋(不包括三代同堂组屋(3 Gen Flat)及黄金地段组屋(PLH)二手房)21 岁以上
年长者短屋契二房式灵活单位(Short-lease 2-room Flexi Flats)买家及其配偶在申请组屋时年满 55岁社区关爱组屋(Community Care Apartments)买家及其配偶在申请组屋时年满 55岁

具体资格条件请查看新加坡建屋发展局(Housing & Development Board,简称 HDB)的官网。

2. 私人住宅

要购买私人房产的话,新加坡法律规定买家必须年满 21 岁。但如果未满 21 岁的孩子要买房,就需要给孩子设立一个信托(Trust),然后就可以通过信托买房。这种情况买房必须是全款支付,无法获取住房贷款。

新加坡单身买房者有最低年龄限制吗?

在新加坡买房,除了年纪的限制,购房者是否单身也是一项限制因素。如果您以单身人士(未婚或离婚)的身份购买二手组屋或者预购组屋(BTO)非成熟区的二房式灵活组屋(2-room Flexi flat),最低法定购房年龄为 35 岁(这种限制也有例外,丧偶或丧失父母的情况下,最低法定购房年龄降为 21 岁)。

如果是 21 岁以下的孤儿,还要满足下列几个条件:

一、父母其中一人是新加坡公民或永久居民(PR);

二、兄弟姐妹不能已经通过这个单身计划购买组屋。

 新组屋年龄要求转售组屋年龄要求
单身人士购买组屋非成熟区的二房式灵活组屋(2-room Flexi flat)35 岁以上可购买任何地段、各种类型的组屋(不包括三代同堂组屋(3 Gen Flat))• 35 岁以上,未婚或离异

• 21 岁以上,丧偶或丧失双亲

根据政府最新的人口普查,单身人士的比例在各个年龄段都有所上升。所以有议员在议会上建议建屋发展局(HDB)将买房资格的年龄下降至 28 岁。这样可以给民众的公积金余额增长留出更多的空间,以便能更安心地享受退休生活。当然,从政策的层面上来讲,年龄的设置是根据购房者在人生各个阶段的进程以及社会需求来进行多方面衡量的。如果有购房年龄的新政策实施,本站将持续为您更新。

非新加坡公民买房有年龄限制吗?

如果您不是新加坡公民,要想以单身身份在新加坡买房,您就只能购买私人住宅,且完全无需考虑年龄或收入的限制。

购房者年龄对房贷的影响

年龄与房屋贷款年限及额度的关系

如果不能负担全款买房,那么您大概率会需要向 HDB 或者银行或者其他金融机构贷款。购房者的年纪也会影响到房贷的年限和额度。

根据新加坡金融管理局(MAS)的规定,组屋单位允许的房贷年限最长可达 30 年,私人住宅最长可达 35 年。或者,贷款人的年龄加上贷款期限最多到 75 岁。贷款年限取两者较低值。

但是,如果房贷年限超过 30 年,或者贷款人年龄加上贷款期限超过 65 岁,那么可以借到的最高房贷额度(LTV)将由 75%(银行贷款的顶限)降低为 55%。如果您打算在 35 岁时申请房屋贷款,则必须在 65 岁之前还清全部贷款,才能享受更高的 LTV 比率。

举个例子:

买房人 35 岁,贷款 75%,能贷 30 年。

买房人 45 岁,想要贷款 75%,就只能贷 20 年了。

金融机构发放的住房贷款LTV也会受到年龄影响

房贷第一套房第二套房第三套房
最高贷款额度

(LTV 顶限)

75%

或者

55%(如果贷款年限超过 30 年*或超过 65 岁)

45%

或者

25%(如果贷款年限超过 30 年*或超过 65 岁)

35%

或者

15%(如果贷款年限超过 30 年*或超过 65 岁)

需要以现金支付的最低首付5%

或者

10%(如果贷款年限超过 30 年*或超过 65 岁)

 

25%

*如果购买的房产是组屋单位则为 25 年。

联名买房和平均年龄计算贷款

上面讲到的是一个人独立贷款买房的情况。

如果是联合贷款人,情况就会复杂一点,但是这种情况非常常见。例如:如果是夫妻联名买房、父子联名买房,住房贷款的年限根据两个人的收入进行加权平均的年龄计算,因为这影响到他们偿还贷款的能力。

平均收入年龄算法(income-Weighted Average Age)计算公式如下:

(借款人甲的年龄 * 借款人甲的月总收入 / (借款人甲和乙的总月收入))

+

(借款人乙的年龄 * 借款人乙的总月收入 / (借款人甲和乙的总月收入))

简单来说,收入越高的一方年龄比重越高,没收入的一方年龄不计。

举个例子:

老陈先生今年 60 岁,每月总收入为 8,000 新元。他的儿子小陈今年 30 岁,月总收入为 10,000 新元。借入住房贷款的年龄并不是按照他们的平均年龄 42 岁进行计算的。

他们的收入加权平均后计算出的年龄为:

(60*$8,000 / ($8,000 + $10,000))

+

(30*$10,000/($8,000 + $10,000))

=

26.67 + 16.67

=

43.34

年龄与公积金贷款的关系

“政府组屋+公积金 CPF”作为新加坡人最关心的“民生课题”,下面即将介绍的几个限制都是公积金局的规定。只针对公民和永久居民使用公积金还贷的情况。

购屋者的年龄+剩余的屋契,必须等于=或大于>95年

政府在 2019 年 5 月 10 日启用了新条例,以便确保用公积金储蓄购买的住宅能让买家住上一辈子(至 95 岁)。

购屋者的年龄 + 剩余的屋契,必须等于 = 或大于 > 95 年,才能全额动用公积金存款来支付。(如果是联名购房,则取年纪较轻那一位的年纪)。如果剩余屋契不足以让买家居住到 95 岁,他们仍可动用公积金存款,但允许动用的存款额为估价顶限(valuation limits)的一部分,具体百分比取决于买家年龄和剩余屋契年限。

政府的这项政策旨在鼓励买家购买剩余屋契比自己剩余寿命还长的房子。公积金局想要尽力避免,人至老年时,房子因屋契到期被收回,公积金被用来还了房贷也没有了,无钱无房的悲惨局面。

虽然,地段好、集体出售(En Bloc)潜力大的老龄房很有吸引力,但是 20 多岁的年轻夫妻就别碰老房子了,因为有可能无法用公积金还房贷。

如果是一对年轻夫妇联名购买老龄组屋,丈夫 30 岁妻子 25 岁,那购屋者年龄必须按年纪较轻的那位来计算,因此组屋的剩余屋契就必须有至少 95 – 25 = 70 年或更长,才可以动用公积金来支付。

下表是各个买家年龄段、剩余屋契年限对应的公积金贷款额度。

使用公积金的最年轻买家的年龄
25354555
单位剩余屋契(年)≥70年100%100%100%100%
60年80%100%100%100%
50年60%75%100%100%
40年40%50%67%100%

⚠️注意:如果在购买时组屋的剩余屋契为 20 年或更少,则不能使用公积金储蓄或建屋局贷款来购买。

55岁提取公积金存款也有先决条件

为了保证“买的住宅能让买家住上一辈子(至 95 岁)”,55 岁提取公积金存款也有先决条件。

公积金会员在辛苦了大半辈子后,可以在年龄达到 55 岁时,在公积金户头内留下基本退休存款(Basic Retirement Sum)后,再将剩余屋契至少 40 年的屋子抵押给公积金局,就能取出多余的存款。

根据中央公积金局规定的退休计划,2022 年满 55 岁的会员公积金基本退休金是 96,000 新元。可以到公积金局的官网查看 2017 年至 2027 年年满 55 岁的公积金会员的基本退休存款(BRS)。

使用公积金支付月供需要注意55岁的分界线

在您 55 岁以前,公积金缴交额是您薪水的 17%(来自您的雇主)+您薪水的 20%(来自您本人),公积金缴纳比例占月收入的 37%。

从 2022 年 1 月 1 日起,

56 岁至 60 岁员工的公积金缴纳比例为 28%;

61 岁至 65 岁的员工的公积金缴纳比例为 18.5%,

66 岁至 70 岁的员工缴纳比例为 14%。

虽然 55 岁后,个人缴纳的比例少了,可以有更多的现金拿到手里。但是,雇主缴纳的比例也同步变少了,所以总收入也变少了。对于惯于使用公积金支付月供的屋主,一定要注意 55 岁的这个变化,更好的安排每个月的还贷计划。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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