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现在是在核心中央区投资优质房产的好时机吗?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-06-7

现在是在核心中央区投资优质房产的好时机吗?

在后疫情时代,尽管经济有所增长,但鉴于全球经济衰退的风险增加,利率上升导致通胀走高仍然令人担忧。新加坡本地置业咨询公司的资深房地产顾问郭耀阳(Leo Kwek)表示,往好处想,经济衰退提供了良好的投资机会。

郭耀阳指出,新加坡的利率可能会随着美联储加息而上升,但速度会较慢。然而,新加坡的通货膨胀率处于十年来的最高水平。据他观察:“在高通胀环境下,投资者越来越多地寻找资产投资的方法以对抗通胀。”

在新加坡,家庭资产在整体资产负债表中拥有价值 1.16 万亿元的住宅资产——远远领先于存款和其他投资类别(见图表“新加坡家庭资产负债表”)。

新加坡家庭资产负债表
来源:大华私人银行

本地房屋中介郭耀阳表示,尽管全球市场存在不确定性、利率上升和在去年 12 月楼市推出降温措施,但新加坡私宅市场一直保持强韧。从 2020 年第一季度到 2022 年第一季度的八个季度中,市区重建局私宅价格指数(PPI)上涨了 14.1%。

2022 年第一季度,整体私宅价格指数环比上涨 0.7%,有地私宅价格指数上涨 4.2%。非有地私人住宅部分,中央区以外(OCR)的市郊区公寓仍环比增长 2.2%,而城市边缘或其他中央区(RCR)和核心中央区(CCR)优质公寓的价格分别下降 2.7% 和 0.1%。

根据安家狮城的数据,核心中央区的新非有地私宅销售量在 2021 年达到 2,466 套,是八年来的最高水平。郭耀阳补充说,在 2022 年的前四个月,核心中央区售出了约 551 套房。新加坡人和永久居民(PR)是核心中央区最大的买家群体,2021 年占总买家的 89.9%,2022 年前四个月占 88.5%。十年前的 2011 年,新加坡人和永久居民占核心中央区买家群体的 61.1%。

郭先生认为,12 月 16 日的最新一轮房地产降温措施,尤其是对外国人征收 30% 的额外买家印花税(ABSD),可能会抑制需求。

郭耀阳指出,租金上涨——在 2022 年第一季度达到每平方英尺 4.45 元租金的高位,此为近十年来的最高水平——也将投资者的兴趣引向了核心中央区。

在过去一年中,核心中央区的新非有地住宅平均价格与其他中央区的平均价格之间的差距也在缩小。他指出,2022 年第一季度,核心中央区价格同比上涨 3.4%,而其他中央区和中央区以外的价格同期分别上涨 7% 和 9.2%。

各地区新非有地住宅的平均单价
来源:市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)

郭耀阳说,这使得投资核心中央区的房产更具吸引力,尤其是在中央商业区(CBD)。最近在中央商业区推出的两个政府售地计划(GLS)地段分别是伯南街(Bernam Street)的地段,于 2019 年 9 月以每平方英尺 1,463 元的地价出售给中冶置业(MCC Land)和皓源地产(HY Realty)的合资企业;滨海景(Marina View)的地块于 2021 年 9 月以每平方英尺 1,379 元的价格出售给 IOI 产业集团(IOI Properties Group)。

伯南街的地段即将建成的是有 351 个单位的柏南华庭(One Bernam)。据私宅买卖禁令(Caveat)记录显示,去年 5 月推出的柏南华庭公寓项目共售出 99 套,平均价格为每平方英尺 2,477 元。

同时,其他中央区新楼盘项目的价格也再创新高。例如,位于花拉公园(Farrer Park)的拥有 407 个单位的鑫丽嘉园(Piccadilly Grand)于 5 月推出,其中 77% 的单位以每平方英尺 2,150 元的平均价格售出。城市发展(CDL)和 MCL 地产(MCL Land)的联合开发商于去年 1 月以每平方英尺 1,129 元的价格购买了这块拥有 99 年租赁权的政府土地。

由万国公司(Bukit Sembawang Estates)开发的拥有 298 个单元的丽福苑(LIV@MB),于 5 月 21 日推出的第一天就售出了 220 套,均价为每平方英尺 2,387 元。这个 99 年产权的地段曾是蒙巴登路东海园大厦(Katong Park Towers)的所在位置。此项目也地处其他中央区。

郭耀阳指出,随着今年 1 月在其他中央区的惹兰登布树(Jalan Tembusu)的地段出价达到每平方英尺 1,302 元的高位,预计未来的房价也将走高。

除了土地价格上涨之外,将目光重新投向核心中央区的另一个原因是政府的中央商务区振兴奖励计划和南部濒水区(Greater Southern Waterfront)的长期计划。

虽然新加坡人仍然渴望投资住宅物业,但高企的额外买方印花税(ABSD)也使得买家却步,其中第二套房产的 ABSD 高达 17%,第三套或更多房产的 ABSD 高达 25%。这导致许多夫妇尝试把名字“脱钩”(Decoupling)以购买第二套房产。

新加坡资深房地产经纪郭耀阳建议,为了做到这一点,第一套房产应该采用“分权拥有”(Tenancy-In-Common)而非“联名拥有”(Joint Tenancy)的形式。

一些以分权拥有形式购买房产的夫妻将所有权安排为其中一人持有 99%,而另一人持有 1%。他解释说,这样他们就能够使用他们的公积金(CPF)并就根据二人总收入申请房屋贷款。

但是,如果他们以后想购买第二处住宅物业,持有 1% 所有权的配偶可以将其出售给拥有 99% 所有权的配偶,让后者拥有婚内房产的全部所有权。配偶支付的买方印花税将基于房屋 1% 的价值。

这使得另一方可以购买另一处住宅房产。由于此次购买将被视为第一套房,所以将不需要支付额外买家印花税。

郭耀阳解释说,在联名拥有所有权下,这对夫妇是房产的共同所有人,必须共同行动。事实上,联名拥有是大多数已婚夫妻持有房地产的默认方式。

在新加坡,有不少现金充裕的买家以子女或孙子女(通常是未成年人)的名义通过生前信托购买房产。自 5 月 9 日起,政府对将住宅房地产转移到生前信托的交易征收 35% 的额外买方印花税。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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